不动产登记请求权制度探究【摘要】我国不动产物权变动遵循登记生效主义原则，当事人的申 请登记行为是启动登记程序的前提申请登记行为不仅须当事人意思合 意，还须双方共同配合实施方能完成，任何一方基于其利益考量拒绝或怠 于履行登记义务时，登记程序无法启动，也就不能达到完美物权的效果 为使社会经济秩序安全有序，有必要赋予登记权利人登记请求权以维护其 利益关键词】不动产登记；请求权；分析物权变动的模式有意思主义和形式主义两种模式，但无论何种物权变 动模式，不动产登记原则上是建立在不动产当事人申请的基础上的在我 国，不动产物权变动遵循登记牛效主义原则，登记牛效是完美物权实现的 前提，登记是经当事人申请后经登记机关审查合格后给予的书面肯定,申 请行为引发登记机关的登记行为，导致不动产物权变动成就，没有申请行 为，登记机关的登记行为也就丧失存在的基础，因而，申请行为在登记程 序中的重要性是不言而喻的为使社会经济秩序的安全有序和维护半申人 的利益，法律冇必要赋予登记权利人一定的权利即登记请求权[1]所谓不动产登记请求权，是指不动产堂记权利人对登记义务人享有的 请求其履行或协助履行登记的权利不动产登记请求权具有两个层次的内 涵：权利人有权要求负有义务的一方履行登记义务；同时履行义务方可以 请求权利人接受或协助莫履行登记的义务。
一、不动产登记请求权的制度价值分析（一）贯彻意思自治主义登记是不动产物权设定和转移的公示方法，登记不仅决定双方当事人 间的权利变动关系，而且还防止第三人因物权变动的原因导致的财产损 失，维护市场交易安全和社会经济秩序世界各国大多都有较为完善的登 记制度，部分法制健全的国家还制定了专门的不动产登记法登记尽管最 终是由代表国家机关的登记官员进行的，但是有关权利的登记，即使在采 纳登记强制主义的国家，也是属于当事人意思自治的问题［2］从我国《物 权法》规定来看，以登记生效主义为不动产变动的原则，即不动产物权的 设立、变更、转让和消灭都必须经依法登记后才能发生法律效力，未经登 记的不动产买卖不能发生法律上的效力（法律另有规定的除外）因而， 赋予权利人登记请求权就是对半申人意思自治的贯彻不动产登记请求权 是基于当事人的自由意思，制定不动产登记请求权的相关法律制度冇助于 防止公权力的过分干预保障交易安全维护市场秩序安全，一般是指人们保持其生命、财产、自由和平等等 价值的状况的稳定化和持续化的一种属性［3］随着社会经济的发展，人 们的安全意识普遍提高，人们总是希望能够在牛命健康财产等方面得到冇 力的保护，而且这种希冀会在他的整个一生中一直以特定形式伴随着他。
但是在不动产买卖过程中，不规范的行为时常发生山于出卖人不能及时 办理登记手续，或出于利益驱使，一方为了取得更多的利益，拒绝或怠于 登记，物权因此便不会发生变动，这使得恶意卖方仍然可以以登记权利人 的名义，将在其名下的不动产出售给他人，形成“一物二卖”等恶意交易 行为这不仅严重侵害了买受人的合法权益，而且妨害了经济秩序因此, 确立不动产登记请求权制度对维护交易安全，稳泄市场秩序极为重要三）实现司法领域的期待山于我国《物权法》以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的 原则，而法律没有明确规定当事人享有不动产登记请求权在实践中，不 动产登记义务并未作为一种合同义务，登记请求权也未能在合同中得到具 体约定，造成合同一方当事人尤其是买受人请求权的落空当这类纠纷诉 至法院，法院的裁判也往往只是依据合同判令出卖人交付房屋对于出卖人 拒绝或怠于履行登记义务的行为却因合同为约定或约定不明，无法对其产 生约束力有的虽判令出卖人应协助买受人办理登记手续，但在执行过程 中却因判决条款过于原则，操作性不强而难以执行因此，赋予当事人登 记请求权，不仅使法院的裁判冇法可依，也便于法院执行，确实保护当事 人的利益。
二、不动产登记请求权的设立依托（一）基于法律规定不动产物权登记的冃的在于使得不动产登记具有公示、公信力，是不动产物权变动的凭证，更是第三方善意第三人的信赖依据，维护市场交易 安全因次，不管是出卖人的主观因素，还是市场交易中的客观因素导致 无法进行不动产登记时，亨有登记请求权的一方有权要求对方履行或者协 助履行登记义务登记请求权制度不但能够维护止常的交易秩序，保护权 利人的利益，而且对物权法中的公示公信原则具有积极的确立和实施作 用，现代各国对之也重视有加如瑞士、德国等国家就不动产物权登记请 求权的相关问题进行了相应的法律规定，依靠法律保障登记请求权的正常 行使台湾学者李肇伟先生认为，若原物所冇人不办理申请设定或移转登 记者，相对人即得诉请法院判令强制执行办理申请设定或移转之登记[4]（―）基于合同约定不动产登记请求权作为民事主体的一项权利，它就符合民法的基本精 神，即最大限度意思自由，最小的法律干预故而登记请求权也可以通过 双方当事人进行协商约定双方所享有和负有的权利义务根据合同法原 理，如果合同明确约定由一方办理登记，那么这一方就负有履行登记的义 务；而另一方就有权要求该方在规定的时间里完成登记的权利，如果履行 义务方未能够在规定的时间内完成相应的登记手续，则权利方就可以通过 司法途径来实现自己的权利请求履行登记义务或者请求赔偿一定的损失。
又如对于担保物权或用益物权之设定登记，与其物权消灭前，应为涂销登 记而产生涂销登记请求权等当事人之间也可有约定另外，基于特约而为 的中间省略登记也可产生不动产登记请求权[5]（三）基于法院司法裁决当负有履行登记中请义务的一方不履行义务，双方之间变产生了不动 产物权权属纠纷，权利人一方可以以此为由，诉至人民法院，法院经过审 查后作出相应的生效判决，胜诉方一方变可以依据此生效判决到相应的不 动产登记部门，申请不动产变更登记，依法取得不动产所有权 三、 我国不动产登记请求权的制度存在的问题我国《物权法》在经过十几年的谈论研究后，在2007年3月16日的 第十届全国人民代表大会第五次会议中正式通过，并在当年10月1 口起 正式实施，自此以后该法成为维护人民群众财产权利的强有力保障该法 规毘物权的内容、种类必须是法律明确规左的，以及物权变动必须经过法 律的认可向社会予以公布，即物权法定原则和物权公示原则该法还确立 了债权形式主义的物权变动模式，明确要求登记手续作为不动产变动的先 决条件由此可以看出登记请求权制度，对于不动产变动的重要影响,但 是纵观我国现行法律法规中，没有找到有关不动产登记请求权的规定，对 登记请求权的保护水平不高，这不利于合法所有人对本属于自己的合法财 产进行登记确认，使得合法权利落空，同时也对我国的交易市场造成严重 的影响。
究其原因，造成我国不动产登记保护力度地下的原因有：首先，我国 登记的法律依据不统一，政出多门主要的法律依据是单行民事法律、法 规，如《城市房地产管理法》、土地管理法，住房和城乡建设部颁布的《房 屋登记办法》及国土资源部颁行的《土地登记办法》其次，规定了登记 的效力，却无相应的救济措施无救济，既无权利可言虽然登记不仅能 够保护原所有人的利益，而且也有利于国家对不动产的有效管理但是， 由于我国现有的不动产登记制度规定，未经登记的不动产交易无效，这便 使得那些未经登记的合法买卖未能发牛法律效力，不利于保护善良一方当 事人如在房屋买卖中，双方当事人虽已按照各自的意思表示完成合同签 订，但如果没有进而完成过户登记手续，将不发生物权变动的效力，房屋 所有权仍屈于原所有权人更为甚者，依共同申请主义，倘若出卖方拒绝 履行过户登记义务，买受人一方虽享有维护己方利益的诉权，但是法院也 仅能依据合同法的有关规定判决出卖方承担违约责任，赔偿买受人相应的 违约金也就是说买受人只能依据债权契约得到相应补偿而丧失了取得物 权的权利，这其中显然存在不合理之处除此之外，我国的预告登记制度也存在较大的局限性预告登记制度 登记的是债权请求权，该制度赋予其对抗第三人的效力，宣告其他妨害本 不动产物权登记请求权的处分行为归于无效，以期保障即将到來的本登记 顺利完成。
［6］然而，预告登记制度对保护登记请求权有着几个重要的问 题首先，该制度约束的是针对不动产而为的处分行为，对当事人双方则 无履行登记之义务，针对出卖人强行解除合同的行为无法进行约束其次, 目前的预告登记大多只对预购商品房转让、抵押及其抵押权的转让等情况 做了明确规定，范围略微狭小而对于现房转让等行为怎样进行预告登记 未有明确详细的规定四、不动产登记请求权的制度完善（-）强化违约登记责任1明确买卖合同的登记义务由于目前的房地产买卖合同中，缺少对登记义务的明确规定，一方面 使得登记双方的地位不平等，另一方面使得一些人得以通过合同漏洞谋取 利益因此，应在买卖合同中明确安排好出卖人和买受人的权利义务关系, 出卖人负有登记义务,买受人享有要求出卖人履行登记的权利同时应规 定登记作为房地产买卖合同双方当事人的主要义务，未完成登记手续视为 违反合同所负的主要义务因此在出卖人违反登记义务时，买受人可以及 时行使诉权，要求出卖人履行登记义务若出卖人拒不履行，可以实行单 方申请登记，从而更好的保障买受人的登记请求权，并实现其应得的不动 产权利2加大对于违反合同的赔偿责任登记请求权欲以实现取得物权的法律效果，它影响着物权的效力。
因 此，不同于一般债权侵害，当登记请求权受到侵害时，被侵害方受到的损 失与侵害方获得的利益并不对等这在我国的司法中也有所体现最高人 民法院在《关于卅理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 （法释［200317号）中针对如何保护商品房买卖合同（指房地产开发企业 将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买 受人支付价款的合同）中买受人权利就规定，当开发商擅自将房屋抵押或 一房二卖时，导致商品房买卖合同目的无法实现，房屋的买受人可以请求 解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超 过已付购房款一倍的赔偿责任这明显不同于一般损害赔偿中赔偿当事人 实际遭受的全部损失原则，带有惩罚性意味这其中的法理是出卖人在买 卖合同中处于优势地位，对其采収一定的惩罚性措施，才能防止其行为危 害到买受人的利益，也能更好的维护市场秩序同样的，在普通房屋买卖 合同中，也应适用加大对于违反登记义务而导致的损害赔偿，以保护登记 权利人的利益■：）完善预告登记制度从预告登记制度的理论来看，不动产请求权一旦纳入预告登记制度体 系，便产生了类似物权的对抗效力预告登记之后，不动产物权人对不动 产所为的处分行为，如果妨害已经预告登记的请求权，应为无效。
因此, 通过预告登记可以对登记请求权予以保护由此可见，完善预告登记制度 対于完善登记请求权制度有这重大意义1扩大预告登记范围《徳国民法典》第883条第1款规定：“为保全转让或者废止土地上 一项物权的请求权、或者保全或者废止前述物权上的权利的请求权、或者 变更这些权利的内容和顺位的请求权，可以在土地登记薄中为预登记为 保全未来的或者附条件的请求权的预登记亦为许可 [7]与我国相比而 言，德国的预告登记范围要更为广泛、全面我国物权法第20条的规定 虽没有排除存量房交易可以申请预告登记，但规定中须按照“约定”申请 预告登记目前各地推行的房地产买卖合同范本中，又无关于交易预告登 记的“约定”条款，使得存量房预告登记被架空因此，可以适当的扩大 预告登记的范闱，使预告登记制度更为全面2有条件的适用单方申请原则预告登记的申请是预告登记得以产生效力的前提，申请是否需要双方 共同向登记机关作岀才能完成对于当事人双方有重大意义当事人双方对 预告登记申请的态度在提交预告登记申请材料时，其实就能够得知，没有 必要再向登记机关表明一次无论是哪一种预告登记，其必备的巾请材料 都包。