专题研究之酒店式公寓,集团专业市场部 酒店组,一、基本概念,—,定义,1,、定义,,“,酒店式公寓”，也称服务式公寓，意为“,酒店式的服务，公寓式的管理,”，是在,亚洲兴起,,的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓它是融合酒店设施与家庭特色为一体,,的,自住式单位,，并提供,低于酒店价格的长期住宅,简单定义其概念归结为三点：,,统一经营,,售后回租,,完整产权,特,,点,,酒店式公寓强调的仍然是,居住功能，,而非商务办公功能；,,酒店式公寓是一种,长期,居所（相对于酒店而言）的物业；,,酒店式公寓必须有酒店般完善的,服务,；,,酒店式公寓必须具有,居家,的氛围；,相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的,价格优势,；,,一、基本概念,—,特点,与传统酒店、住宅的区别？,2,、特点,商住产权,,“酒店式公寓”,只租不售,,“酒店式公寓”,住宅产权,,“酒店式公寓”,其特征是“商住”性质产权可对小业主出售，售后统一或非统一进行“酒店”经营一般可签定比例、年限不等的返租合同其首付比例、贷款、税率与住宅比较有不同其特征是并不对外出售产权一般由水准较高的跨国酒店管理集团统一经营称其为“公寓式酒店”更为合适，是各类产品中综合品质及管理水准最高的。
本质“住宅”产权，准确说是“酒店式服务公寓”，以比一般住宅物业更为完善、全面的酒店式服务来吸引客户其付款方式、贷款形式、交易手续与普通住宅相同一、基本概念,—,分类,3,、分类：按“产权性质”分为：,只租不售、商住产权、住宅产权,其相关业态有：服务式公寓、白领公寓、创业公寓、青年,SOHO,、青年客栈等等,酒店式公寓,属于居住建筑，土地使用分类为,住宅用地,，房屋用途为居住，土地使用年限为,70,年酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其,本质上仍是住宅,，属于,限购范围,公寓式酒店,属于旅馆建筑，土地使用分类为,商服用地,，房屋用途为旅（宾）馆，土地使用年限为,40,年,公寓式酒店的特殊性在于按照公寓式或者单元式房型进行设计建造，但其,本质上仍是酒店,，不属于住宅，按照相关规定,不得分套销售,公寓式办公楼,属于办公建筑，土地使用分类为,商服用地,，房屋用途为办公，如土地用途按照商业用地出让的，土地使用年限为,40,年,；如土地用途按综合用地出让的，土地使用年限为,50,年,，具体以土地出让合同为准公寓式办公楼的特殊性在于建筑结构上是按公寓式或者单元式进行划分、有独立卫生设备，适合向小型企业出租、出售，但其,本质上仍是办公楼，不属于住宅，不属于限购范围,。
一、基础概念,——,概念辨析,一、基础概念,——,概念辨析,,,,,,,,,20,世纪中期,，最早起源于,欧洲,,1980S,,在,美国,得到迅速发展,,1990S,，开始,引入,中国,2003,年，,小户型公寓,发展,,一、基本概念,—,发展历程,2005,年起，,酒店式公寓,发展,2006,年起，产权式酒店发展,服务式公寓,——,酒店产权自持性物业，公建立项，以外籍租客为主要服务对象小户型公寓,——,住宅立项，普遍带装修以年轻人自住、家庭投资为主要购买群体酒店式公寓,——,公建或住宅立项，对配套服务要求高，单价高，后期生活费用较高产权式酒店,——,纯投资性产品，对选址、客群、运营有较高要求4,、发展历程,从发达国家的经验来看，酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到一定阶段后长期存在的一种物业类型,酒店式公寓在一个城市的产生和发展,,,牵制的根本原因就是这个城市的经济发达程度,因为酒店式公寓的需求者和消费者一般都是生活在这个,城市高级商务人士,这些消费者一般都能承受价格不菲的租金一个城市只有经济发展到一定程度，高端住宅消费能力的消费者才会形成一定的规模一、基本概念,—,发展动因,以上所指的酒店式公寓是特指,服务式公寓,5,、发展动因,酒店式公寓,——,市场分析,分布选址 户型配比,,供应体量 装修标准,,建筑形式 客群定位,,容积率 产权用地,,,,二、酒店式公寓,——,市场结构,,酒店式公寓市场结构分析,二、市场结构,——,分布选址,酒店式公寓分布受选址因素影响，一般来说酒店式公寓选址考虑三类位置：,,,城市商务,CBD,区，如重庆解放碑、广州珠江新城，具体标准如地铁口，面向商务白领客群。
外国人聚集区，如深圳蛇口，面向外国客户,,高新区，外商投资比较多，如武汉光谷，面向商务白领和外国客户,,,总的来说，考虑城市消费力、外国人比重、外商投资比重、地段等因素1,、分布选址,当前，我国酒店式公寓发展比较成熟的区域有：香港、深圳、广州、北京、上海,二、市场结构,——,供应体量,以北京为例，从项目供应体量上来看，有以下特征：,,70%,的建筑面积在,10,万㎡以下，其中,5,万㎡以下占据了,,42%,，,5-10,万㎡占,32%,建筑面积在,10,方以上的占据,30%,以下的比重二、市场结构,——,建筑形式,建筑形式上，基本是,高层塔楼,的形式，且外立面多为具有公建特征的,玻璃幕墙,二、市场结构,——,容积率,从容积率来看，酒店式公寓的,容积率,70%,都在,4,以上,，这与酒店式公寓地段位置规划有直接关系，强调回报，不强调舒适性还有一些比较高端，强调舒适性的容积率相对较低二、市场结构,——,户型配比,以北京区域范围来看，其主力户型集中在,50-80,㎡，一室一厅1,、小户型公寓,,单间公寓：以单身人士为主要客群，平面类似于普通酒店标准间，面宽一般在,4-5m,,进深,6m-10m,,套内面积约,30-50,㎡。
由开放式厨房、洗手间、房间三个功能部分组成复式公寓：利用较高的层高在房间内设置夹层，层高一般在,4.5m,左右，部分设置夹层，一般会把夹层或者夹层下的层高设计为,2.2m,,这样层高在,2.2m,以下的部分便可以不计入建筑面积，这一点是小户型复式公寓最大的卖点，即让买家认为可以用相同的价钱获得更大的使用面积，缺点是夹层部分层较矮，感觉压抑,二、市场结构,——,户型配比,2,、大户型公寓,,面向高端客群，平面布局相对自由，具体户型要视产品定位而言既有,100,多㎡的三房单位，也有,200,多㎡的两房单位更接近中国人的生活方式，与普通住宅相比，会比较少设置大阳台二、市场结构,——,装修设备标准,装修方面：,,一般装修标准都在,2000,元,/,平方米以上；,,地面铺设木地板或高档地毯；,,窗户采用中空隔音玻璃；,,墙身采用墙纸或者高档乳胶漆；,,厨房附送冰箱、炉灶等全部烹饪设备；,,洗手间附送高档洁具设备方面：,,电梯：承载量一般至少,1150kg,,部分电梯厅会安装空调；,,空调：小户型单位多采用和普通住宅一样的分体式空调，大户型多采用中央空调；,,用电：采用专变双路高压进线，保证安全、稳定的供电；,,消防：标准层面积一般超过,1000,㎡，安装自动报警消防系统，户内每个房间都需安装自动报警器和自动,,,喷淋。
酒店式公寓的客户基本可以分为,投资型和自住型,两类对于投资型的客户来说，最关心的就是投资回报率由于小户型可以用相对较低的投入获得相对较高的投资回报，往往易受投资者的亲睐相对于投资型客户，自住型客户看重的就是将其作为一个过渡型的产品若干年后，有了更大、更舒服的房子后，小户型或租或售，也能得到较好的投资回报二、市场结构,——,客群定位,用地性质是指城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，对某宗具体用地所规定的用途城市建设用地分为,8,大类：,,居住用地,R,（住宅用地）,,公共管理与公共服务设施用地,A,（公共用地）,,商业服务业设施用地,B,（商服用地）,,工业用地,M,（工业用地）,,物流仓储用地,W,（物流用地）,,道路与交通设施用地,S,（道路交通用地）,,公用设施用地,U,,绿地与广场用地,G,,酒店式公寓用地性质属于居住用地，而公寓式酒店用地性质属于商服用地二、市场结构,——,产权用地,建筑使用年限根据不同的土地性质来决定，根据,《,中华人民共和国城镇国有,土地使用权,出让和转让暂行,,条例,》,第十二行规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：,,居住用地,70,年；,,工业用地,50,年；,,教育、科技、文化、卫生、体育用地,50,年；,,商业、旅游、娱乐用地,40,年；,,综合或者其他用地,50,年。
酒店式公寓为居住用地，产权为,70,年，公寓式酒店为商业用地，产权为,40,年目前市场上在售酒店式公寓的产权年限主要分为三种：,,绝大部分是住宅立项的,70,年产权,,少部分是工业立项的,50,年产权,,少部分是商业立项的,40,年产权,二、市场结构,——,产权用地,酒店式公寓,——,经营管理,一个酒店式公寓的,成长期大概需要两三年,的时间，甚至能否最后成功，还要看以下五个方面：,,,位置：,是否具备可持续发展潜力，高档酒店式公寓的出租率直接受物业所在区域，板块的商务活,,,动活跃程度的影响；,,品质：,建筑设计、内部装修等是否符合客户个性化需求；,,经营：,是否聘请知名的专业公司进行经营管理，酒店式公寓项目是一个投资和自住兼顾的项目，,,,进入租务市场中，客户的去留很大程度上取决于经营的定位和服务的质量；,,推广：,注重品牌效应，持续、稳定的市场传播是物业发展的基础；,,区域：,区域市场整体经济的发展态势三、经营管理,——,关键因素,三、经营管理,——,运营模式,酒店式公寓运营模式有两种：,,1,、直接出售,：即发展商直接出售，不承诺任何投资回报,,2,、后续增值服务销售：,即发展商售出物业后，对业主提供各种形式的增值服务；通过引进专业的经,,,营管理公司，提升项目的经营服务水平和品牌。
运营模式,回收速度,回收额,后期资金压力,后期管理压力,直接出售,较慢,较低,无,无,后续增值服务销售,较快,较高,一定,有,。