黑龙江省房地产库存量及去库存问题研究 李龙摘 要：黑龙江省房地产存在库存多的问题，过去三年，房地产去库存取得了一定的成果，去库存周期下降，库存总量呈现下降趋势但是，依然有去库存压力，当前库存主要表现为结构性库存，房地产库存主要集中在哈尔滨市的几个新开发区，大庆市、绥化市等周边城市房地产库存也集中在热点地区2018年房地产开发在局部地区又出现了增长的态势，库存压力增大黑龙江省房地产库存面临的问题是基础设施不完善，区域结构分化，人口红利消失和域外竞争加强等在这样不利条件下，应借鉴外省经验，从供给和需求两个角度出发实施相应的产业政策来解决房地产去库存的问题关键词：房地產;库存量;去库存;黑龙江省：F299.23 文献标志码：A ：1673-291X（2019）24-0135-07巨大的存量问题，将严重威胁我国房地产业及整个经济系统的健康、有序发展房地产业严重的库存问题导致巨资被占用，众多小房地产企业面临资金链断裂的风险，大公司可以有更多的选择，小公司则容易诱发倒闭潮同时，房地产的巨量库存将对消费者利益产生潜在侵害，合同纠纷、违约可能性大大增加房地产业在区域经济发展中扮演着双重角色，一方面，作为第三产业的重要组成部分，它是促进经济发展的重要因素;另一方面，作为生产要素房地产业既包含作为生产要素之一的土地，还包括影响劳动价格的住房。
因此，对于发展房地产业中央和地方政府持有不同的态度经历了四十年改革开放，我国逐步进入了内涵式发展道路在经济发展转型过程中，外延式发展不可或缺，如何在内涵式增长和外延式增长寻求稳定、平衡的发展道路是我们面临的重大课题因此，2015年末中央财经领导小组在明确提出供给侧结构性改革的同时，提出“化解房地产库存”三年来我国经济政策中的一个重要部分就是房地产去库存，各地方政府在这方面做了大量工作，经过努力很有成效但是，我国幅员辽阔，各个地方情况千差万别，对于房地产去库存也应该因地制宜作为欠发达地区和老工业基地，与北上广等发达的东部区域不同，黑龙江省有其特殊性，我们试图通过研究找到发展规律和现实情况，并根据具体情况来精准施策是解决房地产去库存问题的关键，其中第一步就是对房地产库存情况有清晰的认识一、全国房地产库存情况与去库存取得的成绩（一）房地产去库存的背景国家统计局《2015年房地产开发投资和销售情况》显示，我国待售商品房面积增速很快2015年，待售商品房达到7亿平方米，是2009年的的3.5倍，年均增长50%由于房地产业的相关统计数据口径不一致，对于房地产库存量的估计也存在偏差，不过任何统计都表明房地产总体存量过高。
中国社会科学院在其发布的《中国住房报告（2015—2016）》提到我国库存商品房21亿平方米也有研究机构认为，我国商品房的库存量实际情况可能更多例如，中国指数研究院的研究结果表明，截至2015年底，我国商品房待售总面积约7亿平方米，商品房在建面积约为48亿平方米，待开工商品房面积8.5亿平方米，以上三者之和约63.5亿平方米，这对于房地产业的健康发展造成了极大的威胁，消化这些商品房需要五年以上，其间如果发生金融风险，后果不堪设想从表面上看，住宅商品房的价格由市场决定，但是我们分别从供需两个角度出发会发现在实施房地产去库存政策的时候，政策的手段选择与政策的目标一致性非常重要从供给角度出发，土地市场由地方政府完全垄断，建成的房产也存在不同程度的垄断情况在当前情况下，为最大程度维护其利益，地方政府和房地产开发商都需要维持房地产价格的稳定甚至是不断上涨这增加了房地产供给与需求之间的矛盾，而且以防止房地产泡沫继续扩张为目标的相关调控政策，短期内一定程度上促使需求量提高二）去库存取得的成绩与当前发展情况据统计，2017年我国房屋施工面积78亿平方米，其中，商品住宅施工面积54亿平方米2017年房屋新开工面积18亿平方米，增长7%。
房屋竣工面积10亿平方米，其中大部分是住宅，住宅商品房竣工面积7亿平方米，同比下降7%（见表1），说明房地产去库存政策对供给侧产生了明显的影响，房地产开发企业土地购置面积2.55亿平方米，比上年增长16%2017年，商品房销售面积接近17亿平方米，比上年增长7.7%其中，住宅商品房销售面积增长5.3%，商品房待售面积同比减少15%（见表2）可见，2017年我国房地产仍处于去库存的状态2017年，东部地区商品房销售总面积超过7亿平方米，比上年增长2.9%;销售额超过7万亿元，增长6.2%，每平方米售价超过1万元，是房价最高的区域（见表3）中部地区商品房销售面积超过4.7亿平方米，增长12.8%;销售额近2.9万亿元，增长24.1%西部地区商品房销售面积超过4.2亿平方米，增长10.7%;销售额超过2.5亿元，增长25.9%东北地区商品房销售面积仅仅是0.8亿平方米强，增长7%;销售额刚刚达到0.5亿元，增长21.8%从增长速度来看，西部地区销售额增长最快，东部增长最慢，东北地区增速处于中间，不过销售面积和销售额的绝对值数量很小可见，东北地区房地产经济总量占全国比重不大二、黑龙江房地产业发展情况黑龙江省地处东北老工业基地，房地产业的发展有自己的特点，自2008年以来的十年中（见下页表4），2012年是一个重要的拐点，2008—2012年住房竣工面积、销售面积呈现持续快速增长的局面，到2012年达到顶峰。
此后，商品房竣工面积和销售面积双双下滑，直到2016年略有转变土地购置面积和土地购置投资（见下页表5）在2011年则先于商品房的指标已经开始下行从上述指标来看，黑龙江省的房地产业已在我国全面实施去库存政策之前就开始出现了下滑的状态2016年，黑龙江省商品房屋销售面积约为2千万平方米，销售面积增速比全国平均增速低16.5个百分点，在全国各省（区、市）中排名仅高于辽宁和新疆，位列第29位按市（地）分，4个市商品房销售面积增长（其中，哈尔滨市增长19.1%，齐齐哈尔市增长7.3%，鸡西市增长35.5%，双鸭山市增长53.2%），9个市（地）下降按用途分，销售住宅1 797万平方米，比2015年增长5.1%，增幅同比提高24.8个百分点;商业写字楼26.3万平方米，增长44.8%，增幅同比提高26.1个百分点;商业用房222万平方米，增长11.9%，增幅同比提高29.1个百分点;其他用房72万平方米，增长3.5%，增幅同比提高25.7个百分点我们也注意到，住宅商品房平均销售价格在近十年来一直处于上涨的状态，从未发生过改变，只是有的年份涨的速度快，有的年份涨的速度慢其中，2012—2015年，住宅商品房销售面积大幅萎缩近50%，但是同时销售价格一直保持增长状态。
虽然有的年份价格增长较慢（2012年1.17%，2014年1.85%），但是也有上涨较快的年份（2013年19.03%），2016年后呈现出价格和销量同时增长的状态从销售量和竣工量来看，2008—2013年均出现了销售面积大于竣工面积的情况也就是说，从2008年开始，黑龙江省整体情况就處于清库存状态，这种情况到2014年发生了转变，住宅商品房的竣工面积开始大于销售面积，出现了新增的库存从市场成交情况来看似乎房地产库存增加不多，从房地产一级市场来看，黑龙江省土地购置面积2008—2011年一直增长，此后一直下滑到现在，土地购置费用和完成投资额来看也在2013年后处于下降状态因此，从房地产供给情况来看，房地产开发商的未来供给处于紧缩状态黑龙江省土地和房地产库存都处于下降状态并且，这种库存下降是自2013年开始的也就是说，在我国实施房地产去库存政策（2015年）之前，就已经开始了库存的自然减少这种房地产总体库存的自然减少会在一定程度上减少金融杠杆，降低金融风险但是，是不是这种自然减少就可以说黑龙江省的房地产业发展很健康呢？我们显然只分析了总量，而房地产的库存结构也是研究这个问题的重点之一三、黑龙江省房地产库存的区域结构和特点黑龙江省共辖13个地市，有63个县（市），其中县级市19个。
省会哈尔滨属于二线城市，其余地市都是三四线城市目前商品房销售持续回暖，去库存周期下降，哈尔滨房地产价格呈现上涨趋势，其他三四线城市房地产价格小幅下降，去库存压力较大房地产企业土地储备大多以前期储备为主，当期购入较少（见表6）去库存仍然是黑龙江省房地产市场主流但是，各个城市发展情况各异，下面我们来分别研究黑龙江省有代表性城市的情况一）哈尔滨市房地产业发展及销售情况从去化周期看，2017年哈尔滨市商品房销售面积共1 248.5万平方米，广义房地产库存达到5 000万平方米，广义去库存周期4年，其中住宅库存3 405.1万平方米狭义库存1 133.2万平方米，狭义去库存周期为10.9 个月广义去化周期和狭义去化周期均呈波动下降的趋势在2015年达到最高，其后处于下降状态，从住宅竣工销售比来看，2014年、2015年、2016年三年都大于1，也就是竣工量大于销售量，而2017年销售量大于竣工量，处于绝对的去库存状态，即，库存总量的减少与副省级城市比较，哈尔滨市房地产总体存量规模不大，但是广义去库存周期依然很长，狭义去库存压力相对变小这也说明，哈尔滨市在经济发展总量和居民商品房购买力方面与其他相关城市相比还存在差距，哈尔滨市房地产去库存工作还需要继续加强。
哈尔滨市房地产库存呈现出市区集中的特点2015年哈尔滨市区房地产库存共4 968.4万平方米，这样的存量占全市的库存比重达到93.5%其中，道里、道外等六个主城区库存占全市的80.3%;呼兰、阿城、双城三个区库存占全市库存的13.2%县域库存347.2万平方米，仅占全市房地产库存比重的6.5%2017年以来，哈尔滨市广义库存压力主要集中在松北区、道外区、道里区、南岗区;狭义库存压力集中在阿城、呼兰区;虽然县域房地产库存总量较小，但是考虑到当地经济发展水平和较低的居民收入，个别县去库存周期较长，而且房地产库存对当地经济影响较大2017年，销售面积下降的区县主要有双城区、阿城区、道里区、道外区和平房区，分别下降-83.6%，-81.5%，-46.2%，-39.6%和-20.3%其中道里区销售面积下降最大，其次是阿城区在全市哈西、群力、松北新区等区域一定程度上的过度开发，集中建设，大量房地产项目开工，短期内造成房屋大量空置由于开发力度过大导致商品房库存快速上升，尤其是松北区、呼兰区和阿城区2018年，由于国家级新区建设和地铁2号线等积极因素的影响，松北区房地产销售情况有所好转，房地产库存总量下降。
二）其他三、四线城市房地产库存现状黑龙江省的三四线城市住房存量比例从总体上看比较少，但是由于黑龙江三四线城市整体经济不发达，因此，即使是看起来少量的房地产库存依然会对当地经济产生严重影响从实际情况看，黑龙江三四线城市房地产库存出现了分化发展的趋势1.齐齐哈尔市房地产业发展情况齐齐哈尔市是典型的三降型城市在众多的城市中，齐齐哈尔市典型的老工业基地，其经济总体发展缓慢，人口存在外流情况2017年，齐齐哈尔市房地产业发展呈现出3个指标同时下降的状态施工面积、竣工面积以及商品房销售3个指标都下降，库存压力得到释放2017年，房屋施工面积836.4万平方米，下降17.4%，新开工面积92.9万平方米，比上年出现大幅的下降，下降幅度为71.4%，房屋竣工面积也呈现出类似的情况，2017年竣工面积为99.7万平方米，下降幅度62.3%其中，住宅施工面积686.8万平方米，下降13.9%，住宅新开工面积74.9万平方米，下降72.8%，住宅竣工面积80.9万平方米，下降56.4%待售面积209.5万平方米，下降18.6%，这是房地产去库存政策在供给侧产生明显的作用在施工面积下降的同时商品房屋销售下降，2017年。