物业经营管理精讲班第15讲讲义收益性物业的概念第四章：收益性物业价值评估一、 内容提要：1、收益性物业的概念2、收益性物业价格的概念和特征3、收益性物业价值和价格的种类4、影响收益性物业价格的因素5、收益性物业估价的基本方法二、 考试的目的和要求：本部分考试的目的是测试应考人员对收益性物业价格和其特征、价格和价值的种类、影响价格的因素、价值评估的基本方法等内容的熟悉程度，以及运用基本的评估技术，在物业资产的购置、经营管理和处置过程中进行价值分析与价格决策能力和知识水平考试的基本要求：掌握：物业价格的构成、投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别，市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤熟悉：收益性物业价格和其特征、收益性物业价值和价格的种类、收益性物业估价的基本公式及其应用了解：影响收益性物业价格的因素、市场法和成本法的应用为了使物业保值增值，提供有关物业购置、维修、改造、处置等专业意见和建议，对物业经营管理工作绩效进行评估等，物业管理师需要掌握物业的价格、价值知识和价值评估的基本方法本章结合物业经营管理中主要涉及收益性物业的情况，介绍收益性物业价格的概念和特征，价值和价格的种类，价格影响因素以及价值评估的基本方法。
第一节收益性物业的概念物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)等影响收益性物业价值的因素很多，例如区位、新旧程度、供求、物业管理等等，但这些最终都表现在未来能够带来的收益这一最核心、最直接的因素上，即收益性物业只有未来能够带来收益，对投资者才有价值，投资者才会为了预期的投资回报购买该物业对未来能够带来的收益予以具体化，收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低 收益性物业价格的概念和特征第二节 收益性物业价格的概念和特征一、物业价格的概念和形成条件物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物在现今社会，物业价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付，例如，以物业作价人股换取设备、技术等。
二、物业价格的形成条件物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性、稀缺性和有效需求有用性是指物品能够满足人们的某种需要，稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买只有需要而无支付能力(即想买但没有钱)，或者虽然有支付能力但不需要(即有钱但不想买)，都不能使购买行为发生，从而不能使价格成为现实例如，一套30万元的住房，甲家庭需要，可是买不起；乙家庭买得起，但是不需要；丙家庭既需要，也买得起在这种情况下，只有丙家庭对这套住房有有效需求需要不等于有效需求，需要只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是有效需求三、物业价格的特征物业价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方共同之处是：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣质低价物业价格与一般物品价格的不同，表现为物业价格的特征物业价格主要有下列五个特征：(一)物业价格受区位的影响很大由于物业不可移动，其价格与区位密切相关即“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”物业的区位是指物业的空间位置。
二)物业价格实质上是物业权益的价格物业由于不可移动，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益实物状况相同的物业，权益状况可能千差万别，甚至实物状况好的，由于权益过小，如土地使用年限很短或产权不明或权属有争议，价格较低；相反，实物状况差的，由于权益较大，如产权清晰、完全，价格可能较高因此，从这种意义上讲，物业价格是物业权益的价格三)物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金物业因为价值量大、寿命长久，所以同时存在着买卖和租赁两种交易方式、两个市场有些类型的物业，如公寓、写字楼、旅馆，租赁甚至是主流因此，物业同时有两个价格：一是其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即这里的交换代价的价格(以下简称价格)；另一个是使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即这里的使用代价的租金(以下简称租金)一般的物品，如家具、服装，主要是买卖价格，很少有租赁价格物业的价格与租金的关系，就如同本金与利息的关系四)物业价格形成的时间较长由于物业价值量大，加之独一无二特性造成对影响物业价格的产权、质量、功能、环境、物业管理等方面的情况在短时间内不易了解，所以人们在物业交易时一般是十分谨慎的，从而物业交易价格通常难以在短期内达成。
另外，一宗物业通常与其周围物业构成某一特定的地区，而该地区并非固定不变，尤其是社会经济位置经常在变化，因此，物业价格也是在考虑该物业过去如何使用，预计将来可以做何种使用，总结这些考虑结果后才形成物业现在的价格五)物业价格容易受交易者的个别因素的影响一般物品由于品质相同，可以开展样品交易、品名交易，同时存在众多的卖者和买者，其价格形成通常较客观，不易受交易者个别因素的左右物业由于不能搬到同一处进行比较，具有独一无二的特性，要认识物业，只有亲自到实地查勘，而且由于物业价值量大，相似的物业一般只有少数的几个买者和卖者，有的物业甚至只有一个买者和一个卖者，所以，物业价格通常随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素(如偏好、讨价还价能力、感情冲动)的影响 使用价值和交换价值第三节 收益性物业价值和价格的种类一、使用价值和交换价值一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币、商品或其他有价物人们在经济活动中一般简称的价值，指的是交换价值任何物品能够成为商品，首先必须是有用物，能用来满足人们的某种需要。
没有使用价值的东西不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值因此，使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值但是反过来不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值，例如空气作为商品的物业，既有使用价值也有交换价值二、投资价值和市场价值投资价值一词有两种含义：一是指值得投资，例如，人们在为某个物业项目或某项资产做销售宣传时，经常称其具有投资价值；二是指从某个特定的投资者(即某个具体的投资者)的角度所衡量的价值这里所讲的投资价值指的是后者因此，某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者(如某个具体的购买者)基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值而该物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者(市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点)的价值市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同同一物业对于不同的投资者之所以会有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发成本或经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，等等所有这些因素，都会影响投资者对该物业未来收益能力的估计，从而影响投资者对该物业价值的估计。
如果所有的投资者都作出相同的假设，也面临相同的环境状况，则投资价值与市场价值就会相等，但实际上不可能出现这种情况因此，常常会有某些投资者愿意支付比其他投资者更高的价格来获得某一物业评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提例如，投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估——价值是未来净收益的现值之和，但其中选取参数的立场不同拿折现率来说，评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率；而评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率(通常称为最低期望收益率)这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税另外，不同的投资者对未来净收益的估计，有的可能是乐观的，有的可能是悲观的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为(或交易)能够实现的基本条件当投资价值大于市场价格时，说明值得投资(购买)；反之，说明不值得投资(购买)换一个角度讲，每个物业投资者对其拟投资(购买)的物业都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位。
当市场价格低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去所投资的物业三、成交价格、市场价格和理论价格(一)成交价格成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物成交价格是一个已经完成的事实，通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等的不同而不同理解成交价格，应对其形成机制，即卖价、买价、成交价格三者的关系有所了解：1．卖价是站在卖者的角度，指卖者出售物业时所愿意接受的价格2．买价是站在买者的角度，指买者购买物业时所愿意支付的价格3．卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权的市场在买方市场下，成交价格会偏向最低卖价；在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响；反之，则为非正常成交价格。
二)市场价格市场价格是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果三)理论价格理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格价格与供求是互动的：一方面，价格是由供给力量与需求力量相互作用决定的；另一方面，供给量与需求量又受价格的影响，通过价格调节达到均衡市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的凡是影响真实需求与真实供给的因素，如居住收入、物业开发建设成本等的变化，都可能使市场价格发生波动因此，在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。