句容天正宝华项目市场报告2013-1-18Contents 报告目录壹：区域背景贰：市场研究叁：竞争市场肆：客群研究区域背景p 区位分析p 区域交通p 区域产业p 区域市场区域地理宝华镇华镇 距离南京市区30公里——南京“1小时时”都市圈范围围内，处处于 句容与南京仙林副城交界处处Ø 句容宝华与仙林大学城临界，属 于南京1小时都市圈重点发展区 域Ø 处在南京主城发展的主轴线上 南京南延东进发展战略的实施， 使得拥有独特区位条件的宝华成 为新的房产投资热点南京市区宝华华汤汤山仙林副城区域发发展背景宝华镇紧邻华镇紧邻 仙林副城的地理位置优势优势 ——仙林副城的飞飞速发发展为为宝 华镇华镇 提供了基础础前提《南京市城市总体规划（2010-2020 ）》规划确定以南京为主城区 仙 林副城、江北副城和东山副城构成 南京三大副城仙林副城的辐射范围延伸至句容， 句容主动与南京对接，形成宁句一 体化仙林副城区域发发展背景句容主动调动调 整规规划，以期实现实现 宁句一体化发发展——以产业产业 集中、轻轻 轨规轨规 划等方式，宝华华已初步成为为房产产开发热发热 点板块块句容Ø 2011年6月，随着黄梅村庄整理步入正轨， 原先的黄梅镇被纳入句容经济开发区管辖，开 发区与南京开始“无缝对接”。
Ø 句容市的宝华、黄梅等紧邻南京市的镇区， 通过与电信运营商的协商，开通了“一机双号” ，句容全市与南京实现不同城可同区号通讯正 在加紧运作Ø 句容市临近南京市的镇区水、电、气已经实 现与南京同网同价本案位置u地铁2号线现在东起经天路，西至油坊桥，途经仙林中心、新街口、奥体，共26站本案距经天 路站3公里，经天路站与新街口站相隔14站，乘车时间为30分钟后期2号线将向东延伸 ，规划至句容u地铁4号线该线一期工程共设车站17座，为一条东西客流主干道，贯穿主城、仙林新市区和江 北新市区，预计今年年底开工，2014年青奥会前建成建成后自仙林东站经11站即可到 达南京市政府u地铁15号线经天路开往保税物流中心，全长25.5公里，全程线路：经天路、仙林东、白象、栖霞 站、宝华、龙潭站、保税物流中心其中宝华站距本项目仅1公里u312国道距项目不到1公里，15分钟轻松连接南京 绕城高速uG42沪宁高速路项目距离沪宁高速G42约8公里，可以很 便利地到达南京市中心及上海u仙林大道连接仙林与南京主城，项目至此驱车前 往新街口时间在40分钟之内沪宁高速路312国道仙林大道 本案位置本案位于宝华花园站与万城总部园站之间， 距离经天路站仅4站，10分钟车程，轻松换 乘地铁。
三线地铁一条公交 两路国道区域交通3条地铁线铁线 ，1条公交线线，2条国道，轻轻松到达南京主城，推进进宁句同 城区域交通地铁铁2号线线将东东延至句容，与城际际高铁铁宝华华站相对对接——句容宝华华真 正实现实现 融入大仙林指日可待p 南京地铁二号线在未来五年中有望与轻轨相对接， 地铁2号东延线将继续东进至镇江段（具体为句容 市区），经过宝华(高铁站)p 句容正突破了“金陵御花园”的角色定位，朝“南 京副城”方向发展随着地铁2号线的继续东进， 句容这个“石头城边的新宝玉”，很快将与南京“ 同城同进，无缝对接”沪宁城 际际高铁铁地铁铁2号线线沪宁城铁宝华山车站在距离宝华镇大约两 公里的312国道旁，距离本项目约4公里， 宝华山到南京站只要15分钟，到上海也仅 需53分钟p宝华山风景区宝华山是宁镇山脉之名峰，海拔437.2米，仅 次于紫金山（448米），为周围群山之冠东 凌铁瓮，西控金陵，南负句曲，北俯长江”， 1996年4月被批准为国家级森林公寓，2003年被 批准为国家AAAA级景区本案距宝华山国家森林 公园仅3公里p栖霞山风景区栖霞山清幽怡静,风景迷人，名胜古迹遍布诸 峰，被誉为“金陵第一名秀山”。
尤其是深秋的 栖霞，枫林如火,漫山红遍,宛如一幅美丽的画卷 ，素有“春牛首,秋栖霞”之说p汤山风景区汤山风景区是南京市规划重点建设的风景区 ，集碑、泉、洞、湖、寺为一体，融人文景观与 自然风光为一炉， 独具特点尤以温泉（汤山 温泉），奇特的自然景观（溶洞、钟乳石）、明 朝诸多遗址（阳山碑材等、一线天）而闻名栖霞山 风景区宝华山风 景区汤山风 景区区域环环境距离宝华华山风风景区仅仅3公里——周边边群山环绕环绕 ，居住自然环环境优优越本案区域产业产业项项目周边边集聚大学城、IT产业产业 和文化艺术产业艺术产业 ，万城国际总际总 部经济经济 园——区域将汇汇集大量产业产业 客群Ø 可一文化艺术产业园 位于宝华镇，将打造成集“出版、发行、物流、艺术、培训基地、文化产业园”于一体的多功 能产业园现在南京已有20多为画家入驻该园区Ø 液晶谷 位于仙林与句容交界处总面积为704公顷，主要规划为第六代液晶面板线、第八代液晶面板线、 液晶电视整机和玻璃基板生产区以及配套生产、研发和生活服务区Ø 万城国际长三角总部经济园 这是一座集科技、信息、金融服务、大型企业总部为一体的产业总部基地，总投资23亿元，总 建筑面积43万多平方米，规划有星级酒店、独栋总部办公楼、高级集中式总部写字楼和园区服 务中心。
整个项目分3期开发，首期工程已经完工整个工程完工之后，可吸纳200多家企业入 驻——目前确定入驻的有宝华镇政府可一文化产业产业园长长三角总总部基地液晶谷 仙林大学城区域市场场宝华华板块块凭借绝对绝对 的价格优势优势 ，吸引了仙林资资金实实力弱的刚刚需群体 以及部分投资资养老客群的关注仙林湖板块：万科、保利、栖霞建设等众多名 企入驻，依托仙林高新技术产业基地的规划和 高校、众多名校学区的建成，房价达12000元/ ㎡以上 宝华板块：早期依托优越自然景观成为都市圈 别墅板块，随2号线地铁建成以及宁句一体化 规划的推进，主力针对南京刚需购房者及投资 者的普通住宅氛围逐步形成，并获得市场认 可仙林湖板块宝华板块区域市场场句容都市圈项项目成为为关注热热点，南京人受限购购及高房价的挤压挤压 效应应— —新句容板块块逐步成为为南京都市圈首席地位仙林悦城恒大雅苑碧桂园凤凤凰城项目名称开盘时间总推量 套总去化 套总去化率2012年去化套数碧桂园凤凰城2011-5 7469560875%3000恒大雅苑2012-12045163180%1631仙林悦城2011-72434187177%1007p 凤凰城2011年5月开盘，至今去化 5608套，霸占句容房产市场绝对首 位。
p 恒大雅苑及仙林悦城在句容宝华镇掀 起了第二波针对南京刚需、投资、养 老三大客群的热潮，以更优势的地 段、区位取得市场成功l凤凰城2011年5月开盘，至今仍霸占 句容市商品房销售榜首位l仙林悦城2011年7月开盘当天即销售 350套，成为仙林销售新冠军l恒大雅苑2012年1月开盘，全年去化 1631套，去化率达80%区位价 值 规划价 值 产业 价 值• 南京“1小时”都市圈内 • 仙林副城高端规划的拉动作 用• 宝华镇是宁句一体化发展的 绝对重点桥梁 • 轻轨建设、产业集中的推 进作用• 仙湖大学城、仙林高新技术 产业基地 • 句容可一文化艺术产业 园、 液晶谷、万城总部经济园等 集中建设三大核心价值推动区域 发展——以价格优势 致 胜，句容宝华板块由纯 度假别墅板块逐步转变 为大仙林板块内刚需、 投资、养老购房关注热 点板块区域价值梳理 ：市场场研究p 宏观政策p 宏观市场p 竞争市场全国共33个城市出台楼市新政，超八成地方楼市微调新政过关p 代表城市：常州、南 京、吉林、合肥、沈 阳、厦门、滨州、蚌 埠、济南等 p 虽然审批流程悠长、审 批环节众多，但公积金 贷款无疑仍是大多数购 房者的首选贷款方式。
p 代表城市：芜湖、扬 州、杭州、重庆 p 同是财政补贴，而且力 度也相差无几，一个是 针对契税，一个是针对 成品房但芜湖新政并 没有突出对刚性需求的 “支持”p 马鞍山、上海、北京、 武汉 p 相较于动辄百万的房产 ，契税优惠对购房者不 会产生决定性影响，这 类政策微调，只要不碰 红线基本都能存活政策博弈2012楼市政策开启微调调时时代，“限购购限价”为调为调 控红线红线 ，适度对刚对刚 需及改善需求放松p全球格局：“滞涨”一词或许再合适不过滞涨，经济停滞、通货膨胀、失业以及不景气同时存在的经济现象p国内格局：中国经济明显放了慢前进的脚步，出口的下滑、产能的过剩，再加之消费的疲软让原本动力十足的“三驾马车”开始举步维艰从年初的通货膨胀压力，到年中所谓的“CPI下行”p“十八大”报告中，预期国内生产总值年增长率从10%左右降至7%左右，也意味着中国经济的此轮调整，形成“L”形的中速发展态势经济探底，在稳中求进经济经济 格局严严峻的外部经济经济 形式下，国内经济经济 疲软软，内需经济经济 依然是未来的主 要增长长点p 在经过了2011年央行的三次加息，六次上调存准金率和一次下调之后，2012年的货币政策已然不再“纠结”。
p 外部经济持续低迷、国内经济增速逐步探底2012年连续宽松型货币政策推出，尤其是7月的非对称降息，在缓解企业融资压力，扶持中小实体经济的同时，为中国利率市场化改革拓宽道路货币货币 政策宽宽松型货币货币 政策明年还还将持续续，以缓缓解企业业融资压资压 力——通胀预胀预 期 依旧存在p 政策博弈： “限购限价”为调控红线，适度对刚需及改善需求放松p 经济格局：利率市场化，人民币单边升值，严重打击了外向型产业；明年内需型经济依旧是国内的主要经济增长点，房地产支柱产业的地位并不会因为调控政策而有太多改变p 货币政策：应对严峻的经济形势，宽松型货币政策还将持续，导致明年通胀预期还将存在p 市场预期：“限购限贷”的政策市场下，不动产投资依旧为主流投资渠道p 贷款政策：主体为限购限贷的政策，但与其他城市并不联网，如在其他城市购有房产，并不受影响外向型产业产业 不景气的前提下，房地产产支柱产业产业 的地位不会改变变未来几年内房地产产依旧是国内主要的投资资保值值渠道未来趋势：市场场研究p 宏观政策p 整体市场p 竞争市场整体市场场大量刚刚需存在、以及国内投资资渠道狭窄的客观观事实实，导导致了2012年 政策仍未取消的前提下，市场场成交大幅度回升。
刚刚需入市改善回暖调调控政策p 2012年市场总成交770.8万方，环比去年上涨70% p 经历了2011年全市市场需求的抑制，2012年初市场出台一系列促销政策，在此前提下，刚需纷纷入市 ，带动了上半年楼市的大幅度回升；下半年改善及中高端需求也逐渐停止观望，选择入市购房——从 而造就了调控仍为松动，但市场成交回暖的事实楼市供求市场场供求比例平衡，库库存量创创近3年新低，市场场成交上升明显显，总总成 交仅仅次于最为为火爆的09年市场场——市场发场发 展态势态势 看好p 供应量：2012年整体供应748.4万方 ，环比去年上升1%p 成交量：2012年整体成交770.8万方 ，环比去年上升70%.p 供求比：2012年整体供求比为0.97— —近三年来南京市场首次供小于求， 比值相比去年大幅度缩小，截至12月 都，市场库存量仅为4.8万套，创下 近3年新低p 今年南京楼市在经历了年初房价“拼跌潮” 后，从五月份开始，南京房价便一改下降趋 势，调头转而上扬，在今年“一涨到底”， 连续8个月呈上涨趋势p 作为南京楼市“刚需重镇”的两江板块，向 来以房源多、价格低著称但今年下半年， 这两个“刚需重镇”却又转型之意，一方面 ，两江板块的雅居乐藏龙御景、万科金色半 山等豪宅项目不断入市，另一方面，在整体 楼市回暖的背景下，两江房价不再走低价路 线。
楼市价格2012年市场场价格微涨涨0.38%，其中仙林板块为块为 市场绝对场绝对 焦点，涨涨幅 达3.03%，居于涨涨幅第一位p 整体市场：大量刚需存在、以及国内投资渠道狭窄的客观事实，导致了2012年政策仍未取消的前提下，市场开始大幅度回暖p 楼市价格：2012年市场价格微涨0.38%，其中仙林板块。