物业公司质保期内工程维修处理办法 质保期内工程修理处理方法第一条 目的提高公司开发产品工程质量问题的处理效率，切实维护公司、顾客的合理权益，促进三江航天地产品牌的建立，树立公司良好的社会形象其次条 适用范围适用于***房地产开发有限公司开发的房屋及公用设施的质保范围内工程问题的处理第三条 职责〔一〕房地产公司售后维保中心〔以下简称维保中心〕，负责详细处理公司所开发房屋和公共设施工程质量保修期内工程问题及办理工程质量保证金支付〔附表二〕等手续；各工程部、本钱合约部、营销部、财务部、工程开展部为相关部门〔二〕各工程部、本钱合约部等相关部门在签订各种施工承包合同、选购合同时应签订保修协议，并将保修协议、验收单移交一份给维保中心，如未将保修协议移交给维保中心，那么由经办部门负责其保修期内问题的处理，维保中心亦不予办理质量保证金支付手续保修协议包括但不限于以下内容：1、明确规定保修期的起止日期、质量保证金数额，供方接到保修问题后到场时间及修理完成时间〔详细内容见第5条〕，其标准应不低于相关法律法规或行业惯例规定的时间2、业主或物业管理处在保修期内发觉的质量问题，由各工程物业管理处干脆通知质保单位进展处理。
如质保单位未在保修协议约定时间内到达现场修复，那么管理处书面通知维保中心，维保中心依据4.3有关程序处理施工单位在保修期内如发生3次〔含3次〕以上类似状况，房地产公司将不再与其合作3、发生突发事务如：煤气泄漏，水管爆裂、大范围停电，电梯困人等影响业主平安时，物业管理处可以在不通知质保单位的状况下，作应急抢修事后，相关问题处理经办人需将“应急抢修”状况及记录、证据交质保单位验证确认按所发生的实际费用在工程保修款中扣除〔三〕每年年底，维保中心应对公司各供方保修协议履行后作客观、公证的书面评价，其结果作为房地产公司后续供方选择的重要依据第四条 处理程序〔程序图见附表三〕 〔一〕物业管理处接到业主报修后，应马上通知修理人员并在《派工修理单》上作好记录〔二〕修理人员须在接到通知的1小时内〔紧急状况需在半小时内〕赶到修理现场，对问题的缘由进展分析判定如不属质保范围，那么修理人员对业主进展说明，并对修理的可行性和修理费用作出评估，在取得业主同意后起先修理，一般故障应在4小时内解除并复原原状如属质保范围，修理人员那么干脆联系质保单位，要求其按双方保修协议的规定前来修理如质保单位未在规定时间内到达现场、按时完成修复或推卸责任，物业管理处书面通知维保中心。
〔三〕维保中心在接到通知的24小时内到达修理现场，对问题的缘由进展分析判定如属于保修期内工程质量问题，干脆托付其它单位进展修理，所需费用从工程质量保证金中扣除如该单位质量保证金缺乏以支付，那么由房地产公司支付如不属于保修期内工程质量问题，维保中心将书面通知物业管理处并说明缘由，对物业管理处后续问题处理过程进展检查、跟踪〔四〕需进入业主室内修理的工程，维保中心或物业管理处应支配专人现场监视修理并自带鞋套、工作布等保洁用品，直至到达顾客满足或符合相关要求后起先施工〔五〕维保中心或物业管理处通知质保单位以通知为主，对于没有联系上质保单位的修理工程，当事人必需当时作好记录，记录内容应有拨打的详细时间、所拨打的号码、接听人员，记录须有两人签字等〔六〕 修理工作完成后应就修理状况对业主进展回访管理处修理主管组织的修理由管理处主任进展回访，维保中心组织的修理由维保中心主管或经理进展回访回访形式可采纳询问或上门探望〔七〕与业主有关修理工作的沟通和协调1、业主对修理责任产生质疑，管理处修理人员应耐性说明，当问题无法解决时，应刚好上报物业管理处主任，由管理处寻求解决方案2、物业管理处/业主对修理责任质疑、维保中心主管应谨慎倾听、记录并作出合理的说明，必要时请房屋质量鉴定部门对质量进展鉴定。
3、当房地产公司与业主存在重大分歧，如涉及到经济赔偿〔赔偿费用在5000元以上〕、经济纠纷或有关法律要求时，维保中心应刚好向房地产公司客服中心汇报，客服中心依据公司授权代表公司与业主建立全方位的协调、沟通渠道，并踊跃寻求双方满足的解决方法 第五条 供方修理时间要求公司各供方均须按以下表中时间要求对相应问题进展处理要求到现场时间项 目 维 修 内 容 〔小时〕 阀门渗漏 渗漏水 管子裂开〔给排水〕 现 象 屋面、外墙防水层渗漏 太阳能问题 楼地面空鼓 地 面 楼地面有裂纹 楼地面不平整 墙面鼓胀 墙 面 墙面有裂纹 墙面不平整 顶 棚 顶棚有污迹、抹灰层脱落 插座、灯没电 强 电 线路故障 空开、限制箱问题 门磁、窗磁、烟感不能正常弱 电 工作等 门 窗 玻璃、纱窗破损，阳台栏杆8 阳 台 锈蚀、脱焊等 卫生 安装松动，不能正常运用等 洁具 地漏、排水管堵塞 供热、供冷系统 4 8 3 6 8 3 6 8 6 4 4 4 4 6 4 4 4 外墙砖脱落 顶棚有裂纹 4 4 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 〔天〕 1 2 12 6 6 6 6 6 6 6 12 6 修理完成时间其它问题 第六条 修理费用审批权限及支付 8 6 1、依据公司关于建立长期合作伙伴关系开展规划，按区域选择1-2家施工单位，签订长期修理合同，将常见工程问题列表，修理单位做预算确认修理价格；较为困难的大型修理，经本钱合约部会签后办理相关手续。
2、工程问题的修理，原那么上由质保单位组织修理，如质保单位既不自己组织修理又不办理托付修理手续，依据单项修理费用额度划分〔1〕 5000元以下〔含5000元〕的修理，经维保中心经理审核同意后，按确认修理单价组织修理，如无修理单价按施工单位定额修理价格实施修理，修理结果经客户签字确认后，凭《工程问题处理单》〔附件一〕到财务部办理修理费用支付手续 〔2〕5000元-10100元修理，经公司主管领导同意后，组织施工单位实施修理，修理结果需客户签字确认，凭《工程问题处理单》到财务部办理修理费用支付手续 〔3〕10100元以上修理，维保中心供应修理单位施工方案和修理费用预算，经公司本钱合约部会签看法后，报公司主管领导审批，经公司领导同意后组织修理修理结果经客户签字确认后，按财务有关规定办理报销手续3、施工单位质保期已过，公司对业主质保期未过，由公司支付的修理费用，无论金额大小，维保经理同意后需报主管领导审批后，实施修理第七条 本方法自下发之日起执行 第八条 记录《工程问题处理单》 编号：WR-08-15 工程问题处理单 问题简述及要求： 业主〔管理处〕签字： 日期： 维保中心愿见： 预料人工费 预料材料费 维保中心经理看法： 签字： 日期： 公司领导看法： 签字： 对修理状况的验收 业主签字： 实际发生人工费 实际发生材料费 备注： 维保中心： 日期： 其它费用 费用合计 日期： 签字： 日期： 其他费用 费用合计 联系时间 月 日 时 分 月 日 时 分 月 日 时 分 质保单位 联系 质保单位 联系人 结 果 经办人 证明人 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第6页 共6页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页。