第一章 房地产法概述房地产：可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权 益城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有外, 属于农村集体经济组织所有个人、法人和其他组织只能取得国有和集体所有土 地的用益物权转让和抵押时，房屋的权利和土地的权利必须一并转让和抵押 房地产开发：房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设， 并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为房地产市场：土地市场：进行土地使用权交易的市场房屋一级市场：增最房屋产权交易的市场；房屋二级市场：存量房屋产权交易的市场；房屋三级市场：房屋出租、抵押、典当以及承租房屋转租及使用权转让等部 分产权交易的市场房地产业：以土地和建筑物为经营对象从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、 装饰和服务的集多种经济活动为一•体的综合型产业，属于第三产业动产不动产物权变动交付为要件登记为要件权利类型质权、留置权以动产为限建设用地使用权、地役权 等用益物权为限诉讼管辖灵活不动产所在地准据法灵活不动产所在地第二章房地产上的物权及其登记一.物权:房屋所有权土地所有权相邻权「建设用地.使用权土地权利制度J 土地用益物权毛基地（土地物权制度） 地役权（地役权效益〉使用权）C抵押权< 土地担保物权, 质押■只适用于动产（不适用于土地） I留置权J土地所有权：城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有外，属于农村集体经济组织所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集 体所有。
房屋所有权：房屋所有人对房屋享有的占有、使用、收益、处分的权利相邻关系：相邻不动产的所有人或使用人在行使自己权利的同时，都要尊重其他所有权人或使用人的权利，相互给予一定方便或者接受一定的限制按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则包括：相邻用水、流水、截水、排水关系；相邻通行关系；相邻管线安设关系； 相邻防险排污关系；相邻光照、通风、采光关系建设用地使用权：依法对国家所有土地享有占有、使用、收益的权利房地产开发建设只 能取得在国家建设用地使用权的土地上进行宅基地使用权：农村集体组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造住宅及其附 属设施的权利地役权：利用|他人的不动产以提高自己的不动产的效益的权 - 批注［S1］:不限于土地，书而形式的担.保物权：抵押权可以设立在房屋和土地用益物权上 地役权合同设立，从属性和不可分性二.不动产登记：不动产物权的设立、变更、转让、消灭，以不动产登记为准，公示和公信原则不动产登记生效主义的例外：依法属于国家所有的自然资源；非遗法发生的不动产物权变不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理土地登记：将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要［登讪的芟他土地权利记载于土地登法薄公示的ft 为。
登记程序：查矣申靖人提供的权属证明和其他必要文件f如实、及时登记按件收费，不得按照不动产面积、体积等比例登记时限批注［S4］:登记部门出级以上人民 政府国土资源行政管理部门 国有土地范围内的房屋所有权30个工作日集体土地范围内的房屋所有权60个工作日抵押权、地役权10个工作日预告登记、更正登记10个工作日异议登记1个工作日土地权利证书：国有土地使用权证，集体土地所有证，集体土地使用证，上地他项权利证明书不动产权属证书与不动产登记薄不一致，除有证据证明不动产登记薄有错，以不动产登记薄为准登记类型：总登记，初始登记，慨移登记和变更登诃，城正登记［异议登诃，顾告登记 注销登记，查封登记批注［LU5］:过户批注［LU6J:对不正确的登记进行更 正批注［LU7］:登2名义人不同意更正 不动产登记，利害关系人有权申清异 议登记批注［LU8］:为保全旨在使物权于未 来发生变动的债权所为的登记，以及 个别情况下保全尚未登讪的物权所 为的预备登记第三章土地管理法律制度原则：1.城市的土地属于国家所有：农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有外, 属于农村集体经济组织所有：宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
2. —切使用土地的组织和个人必须合理利用土地，土地使用权可以依法转让3. 国家为公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿《土地管理法》1986年6月25 口通过，2004年8月28 口最后修订《城市规划法》2008年1月1日施行r 土地规划计划农用地转用审批-土地用途管理制度，基木农保护土地利用管制制度耕地动态平衡I 〔土地开发整理复垦〔土地节约集约利用制度r土地-级市场管理土地二级市场管理;土地市场管理制度V土地管理制度＜ 土地税收〔土地价格管理征收征用的补偿标准的确定土地征收征用制度•征收征用的审批权限I征收征用的程序J 土地执法监察制度土地征收：国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土 地征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安咒补偿费、地上附着 物和青苗补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的 生活，维护被征地农民的合法权益征收一所有权改变，征用一不改变所有权征收的宙批权限征收基本农田、 基本农田以外的耕地超过35公顷、 其他土地超过70公顷国务院批准征收其他土地省自治区直辖市人民政府批准，国务院备案征收程序：/ 批注［S9］:建设项目呈报说明书、农 用地转用方案、补充耕地方案、征用 土地方案、供地方案批注［S10］:两公告一登记1. “［一书四方索”的审查和批准2. ［征地方案］的实施3. 征地批后实施反馈土地储备：立足于为将来利用目的而取得现有土地并持有的行为。
包括：依法收1111的国有土地；收购的土地；行使优先购买权取得的土地；己办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；其他依法取得的土地 |土地一级开发按照区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求，对一定区域内的城批注『S11］: 土地必须完成一级开发 市国有土地和农村集体土地进行统一的拆迁、补偿、安置，以进行城市基 后才能出让 础设施建设和社会公共设施建设，是区域内土地达到“三通一平”、“五通 一平”或“七通一平”的前期开发活动土地用途管制制度土地用途分类：农用地、建设用地、未利用地 |土地利用总体规划：一定行政区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地的日然、一1 批注[S12]:期限上15品经济、社会条件,对土地的开发、利用、治理、保护的空间上、发间 上所作的总体安排和布局城乡规划：各级政府统筹安排城乡发展建设空间布局，保护生态和自然环境，合理利用自 然资源，维护社会公正与公平的重要依据，具有重要公共政策的属性编制：有相应的城乡规划组织编制机关委托具有相应资质等级的单位编制实施：取得方式申请部门申精核发文件划拨方式提供国有土地使用权城乡规划主管部门选址意见书划拨方式提供国有土地使用权 的城市.、县人民政府城乡规划主演，寿m r I吕 up I J建设用规划许可证以出让方式提供国有土地使用 权城市、县人民政府城乡规划主 管部门土地用途变更：农用地转建设用地&利用条件的变更建设单位需变更规划的，向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出中清。
r城镇居民购买农民宅基地的房屋r没有用地批准购买在集体十•地上规模 I建设的项II中的房屋用地批准，没有规划建设许可 证用地规划建设手续合法，违法 I违规出售第四章房地产开发用地一、建设用地与房地产开发用地建设用地：商业服务业用地，工矿仓储用地，I公用设施用地公共建筑用地，住宅用地, 交通运输用地，水利设施用地，膊殊用地土地类型用途主体房地产开发用地城镇国有土地经营性房地产开发房地产开发企业建设用地城镇国有土地、农村 郊区土地不限房地产开发使用主体不限于房地 产开发企业批注[S13]:居民生活和二、三产业服务的公用设施及相应附属设施用地批注[S14]:军事设施、使领馆、宗教、 监教、墓地等用地二、国有土地上的建设用地使用权定义：依法对国家所有的土地享有占有、使用、收益的权利c国有建设用地使用权出让国家将国有土地建设用地使用权在一定年限 内出让给土地使用者，由土地使用者向国家 支付土地使用权出让金的行为r建设用地使用J权的合同设立、国有土地租赁国家将国有土地出租给使用者使用，由使用 者和县级以上人民政府土地管理部门签订一 定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为建设用地使」用权的设变、国家以一定年期的国有土地使用权作价，斥I右I•袖仙•田灯 作为出资投入改组后的新设企业，该土地I辟携翳艾股使用权由新设企业持有，可以依照土地管仆”「巾贝我百人收理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押.县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补 约档叫虹、偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用或者将 ：使用权划孩 建设用地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为用途期限居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或者其他用地50年建设用地使用权期限:建设用地使用权人权利：占有和使用土地并取得十•地上建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权；处分建设用地使用权并获取收益的权利。
建设用地使用权人义务：按照法律规定以及合同约定支付出让金等费用；合理利用土地建设用地使用权消灭：使用期限届满，I建设用地使用权被依法收网二作为些用地使用权 载体的土地灭失三、国有土地上房屋征收补偿制度征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件房屋依法征收的，国有土地使用权同时收征收前提：公共利益搬迁和强制搬迁：先补偿后搬迁；被搬迁人在期限内完成；任何单位和个人不得采取暴力批注[S15]: 1.为公共利益需要使用 土地；2.1日城区改建需要调整使用土地；3. 土地出让等有偿使用合|i ij约定的使 用期限届满，未延期或延期未批准：4. 因单位撤销迁移等原因，停止使用 原划拨的国有土地的；5. 公路铁路机场矿场核准报废6. 闲置土地两年以上，国家依法收回威胁等非法手段迫使被征收人搬迁被征收人在法定期限内对补偿决定不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定 的期限内不搬迁的，由作出房屋征收决定的市县级人民政府依法申请人民法院强制搬迁尸房屋征收部门拟定补偿方案 「报市县级人民政府C计划利规划的要求市县级人民政府组织有关部门厂前置条件和程序＜征收补偿方案的确定〈对征收补偿方案进行论证并。