南京理工大学经济管理学院研究生课程研讨课程名称： 财务报表分析与绩效评价 任课教师： 徐光华 研讨题目：万科A、中粮地产、荣安地产三家地产公司基于财务报表的综合能力分析小 组 名： 张春雷小组 小构成员序号： 4 5 7 8 36 成 绩： 万科A、中粮地产、荣安地产三家地产公司的赚钱能力分析前言选择这三家公司的因素是她们所具有的代表性和互相之间的差别性万科作为私企，同步也是国内最大的房地产公司；中粮地产是国企中粮集团的下属子公司；荣安地产是一家规模中档的私企三家公司各有特色本文分为五个模块：偿债能力分析、赚钱能力分析、资产运营能力分析、投资报酬能力分析、成长能力分析。
同步，每个模块内会从纵向和横向两个角度对万科A、中粮地产、荣安地产三家地产公司进行全年细致地分析目的是考察每家公司的综合能力，以及近几年的国家宏观调控对房地产行业的影响限度本文的构造是：一方面，给出某些有关国家政策、市场行情、公司特殊状况阐明的文字材料；另一方面，针对每个模块对三家公司分别进行纵向比较，以及互相之间的横向比较；最后，是对三家公司经营状况的一种总结三个公司-的完整财务指标报表因数据太多，放在附件中本小组有五个人：分别是4号张盈、5号史伟强、7号张文静、8号张春雷、36号季潇每人负责一种模块的分析工作4号负责资产运营能力分析；5号负责成长能力分析；7号负责投资报酬能力分析；8号负责赚钱能力分析；36号负责偿债能力分析目录一、 背景材料…………………………………………………………4二、 偿债能力分析……………………………………………………5 1、纵向分析…………………………………………………………………5 2、横向分析…………………………………………………………………6 3、小结………………………………………………………………………9三、 赚钱能力分析………………………………………………… 10 1、纵向分析………………………………………………………………10 2、横向分析………………………………………………………………12 3、小结……………………………………………………………………15四、 资产运营能力分析…………………………………………… 16 1、纵向分析………………………………………………………………16 2、横向比较………………………………………………………………17 3、小结……………………………………………………………………19五、 投资报酬能力分析…………………………………………… 20 1、纵向分析………………………………………………………………20 2、横向分析………………………………………………………………21 3、小结……………………………………………………………………23六、 成长能力分析………………………………………………… 24 1、纵向分析………………………………………………………………24 2、横向分析………………………………………………………………26 3、小结……………………………………………………………………27七、 总结…………………………………………………………… 29八、 附件…………………………………………………………… 30一、 背景材料文字材料一：-国家政策趋向，在前期调控政策和金融危机的影响下，房地产投资减少,房价也有所下降。
9月后来，国家出台扶持政策：下调贷款利率、减免税费、减少房贷首付短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋 从5月开始为政策分水岭，上半年在GDP保八的前提下政策扶持下半年由于房价迅速飙升，房地产宏观调控再次卷土重来开始至今，房价调控不断升级例如二套房贷款利率提高、提高首付、三套房贷款停止、异地限购、房产税试点、非主营央企退出地产行业等有78家央企被勒令退出房地产行业，16家保存，中粮地产也在被保存的16家之中文字材料二：-行业状况，房地产公司购买土地面积和土地购买费的增幅均较上年明显回落房地产开发投资总体保持较高水平，但增幅自8月逐月回落房屋施工面积和新动工面积增幅回落，竣工面积增幅增长商品房销售面积增幅减小，多数都市二手房成交量同比负增长房价浮现稳中有降的都市数量逐渐增多之后明显浮现好转，市场交易量逐渐恢复，房地产公司压力逐渐减轻，甚至房价也正逐渐企稳回升房地产行业景气度方面，以来以7月份为分水岭呈现先跌后稳，前8个月，全国房地产开发投资增速从27.8%一路下滑至15.4%， 8月份后来景气指标陆续触底总体来看，下半年以来行业景气度回稳的趋势非常稳固信贷投放方面，以来以5月份为分水岭呈现先稳后增。
全国市场交易规模将再创新高一二线都市市场明显好转，三四线增长趋势有所放缓一二线都市深受调控影响，市场需求被严重积压，而随着政策面的逐渐宽松，需求得以集中释放三四线都市未在调控政策的覆盖区域，因此诸多热点三四线都市市场迅速膨胀，但与此同步，此类都市经济发展水平仍然落后、市场需求规模相对有限的缺陷也逐渐显露出来，在经历了前几年的迅速扩张之后，市场有效需求正遭遇阶段性低谷文字材料三：荣安公司特殊状况6月，，荣安地产将所有资产发售给华远集团，并由华远集团承当荣安地产所有负债本次发售资产（含负债）的评估净额为-29,472.71 万元，双方协商一致批准价格为 0 元，荣安公司完毕重大资产重组重组后的荣安地产全面退出通信及有关设备制造业，进军房地产经营与开发业同步，对接下来几年的公司利润向股东做出一定额度的承诺二、 偿债能力分析从短期偿债能力和长期偿债能力两个方面分别对三个公司进行分析短期偿债指标涉及：流动比率、速动比率、钞票比率长期偿债指标涉及：资产负债率、产权比率、利息保障倍数、长期负债与营运资本比率1、纵向分析表1：万科09-偿债能力分析年份指标流动比率1.91491.58521.40811.3962速动比率0.59120.55680.37020.4141钞票比率（%）33.797429.168317.05820.125资产负债率（%）67.001774.686177.099778.3163产权比率（%）188.4252282.931326.8286360.2096利息保障倍数1602.13042468.12693200.32952855.147长期债务与营运资本比率（%）0.28110.32670.2560.3501纵向分析成果：短期偿债能力：三个指标值在~均下滑，速动比率和钞票比率在略有回升。
在市场好转的带动下，公司的短期偿债能力得到一定改善长期偿债能力：较高的资产负债率反映此行业高财务杠杆的特质，产权比率持续走高，公司风险大，长期偿债能力弱而利息保障倍数持续为正且数值较大，公司赚钱好，支付利息能力强长期债务与营运资本比率变化不大，维持在一种稳定水平表2：中粮地产09-偿债能力分析年份指标流动比率2.0031.82121.55071.5562速动比率0.45990.41850.27720.3488钞票比率（%）32.040527.351820.52228.9605资产负债率（%）51.359369.607778.167978.2565产权比率（%）76.0344203.0184338.1455341.9207利息保障倍数857.2365653.7935409.5666369.2516长期债务与营运资本比率（%）0.17960.44030.45690.4638纵向分析成果：短期偿债能力：流动比率在达到一种非常合适状态，而后持续下降，但也在安全区域内速动比率和钞票比率通过先降后升的过程，变动因素与万科类似长期偿债能力：资产负债率、产权比率、长期债务与营运资本比率持续升高，公司存在的风险加大，公司将来归还长期债务的保障限度减少。
利息保障倍数持续下降，偿付利息的能力也减少了相对的偿债能力指标，中粮在10~的数据中显示该公司偿债能力呈明显下滑趋势表3：荣安地产09-偿债能力分析年份指标流动比率1.42242.0951.47381.2191速动比率0.42440.37530.07520.2223钞票比率（%）40.26864.92786.79521.6183资产负债率（%）64.605573.461677.625373.887产权比率（%）182.5294276.8122346.9333282.6195利息保障倍数-316.328317350.423717405.3992-625.2846长期债务与营运资本比率（%）0.50280.32030.3294纵向分析成果：短期偿债能力：从流动比率看，流动资产适中，不影响公司获利能力；速动比率持续低于1且不不小于其她两家公司，公司偿债风险较大；钞票比率在为40.2686%，这也许是由于中国楼市亢奋，荣安地产或有集资用于扩大生产能力的建设，因此钞票增长，不能觉得是短期偿债能力很强，而其后两年受宏观调控影响钞票比率骤减，楼市行情好转后钞票比率也有所回升长期偿债能力：资产负债率在60%~80%之内，房地产属于资金密集型经济活动，且普遍使用较高的财务杠杆，因此资产负债率一般较高。
荣安地产的数据在行业中算正常水平产权比率过高，过度运用财务杠杆，增长财务风险从利息保障倍数看，和该指标为负数，意味着公司的银行存款不小于借款，没故意义， 荣安完毕资产重组，重组后的荣安地产全面退出通信及有关设备制造业，进军房地产经营与开发业同步，对接下来几年的公司利润向股东做出一定额度的承诺，因而10-利息保障倍数指标值非常高长期负债与营运资本的比率走低，偿债安全性提高2、横向分析横向分析成果：短期：从速动比率看，万科的数据较高，但对于正常的速动比率值来说仍是比较低的，这是由于房地产行业的高风险导致三个公司的钞票比率都较高，且在至下降， 回升，钞票比率直接反映公司的支付能力，该比率应维持在20%以上较为安全，但比率若过高会直接影响到公司的获利能力三个公司在都达到一种较安全的值长期：在比较产权比率时，万科与荣安体现相对接近，而。