苏州邻里中心案例研究 世联地产工商写字楼事业部撰写人 温朝霞指导人 谢凌飞 邻里中心介绍 新加坡 邻里中心 NeighborhoodCenter 的概念来源于其政府1965推行并长期实施的组屋计划 经过近40多年的发展 已成为新加坡城市规划成功的写照 邻里中心模式出现于1970年 最初是用来解决城市人口不断扩张对于土地的合理利用 按照4h 6h 的开发区域进行开发 市镇的开发又由多个邻里中心组成 新加坡 邻里中心 是指分布于政府组屋区内 为居民提供生活配套服务的设施 主要功能是比较齐全的商业 服务 娱乐中心等 其实质是购物中心 邻里中心 这个概念产生于上个世纪60年代的新加坡 意即国内所说的社区服务中心 邻里中心是在社区商业的基础上进化而来的 邻里中心 集基本服务 公益服务以及商业服务等多种服务功能于一体 邻里中心由来 规划及布局 新加坡建屋发展局为1000 1200套住户配套建设一个邻区商店 为6000 8000套住户配套建设一个邻里中心 为40000 60000套住户配套建设一个新镇中心 商店对组屋的比例为1 27平方米对1单位组屋 新加坡邻里中心 发源 中国的邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上 由苏州工业园区率先引入国内 苏州工业园区结合自身园区商业开发 并通过多年实践已摸索出一整套适合中国国情的商业地产开发运营管理模式 苏州工业园区邻里中心也成为了集商业 文化 体育 卫生 教育于一体的区域性商业服务中心 邻里中心 也成为了中国第一个社区商业服务的品牌商标 其品牌及软件已面向全国输出 现状 国内很多类似于邻里中心 社区商业 的业态是不成规模 不成气候的 服务也不完整 物业类型以商业街为主 没有一个完整的配置概念 由于苏州工业园邻里中心的成功运营 国内部分特大城市已将邻里中心纳入城市规划 如上海不做市区十字路口经济 将提升和创新郊区 邻里中心 商业发展模式 以此推动上海的国际化和城市化进程 南京河西新区的规划中 已在每个街道规划了一个 邻里中心 发展趋势 邻里中心将被国家纳入城市规划 扮演区域基础商业角色 邻里中心发展 邻里中心分类 邻里中心四大特色 邻里中心均为与住宅分离的独立建筑 与小区开发总量的配套比例约为3 区内其他地方不建路面店 宅下店 这样不仅避免了重复建设 还实现了便民服务与区容区貌 城市交通 居住环境的高度统一 定位上不仅能将配套服务集中在一起 更加重要的是 通过统一规划 管理 使各业态间形成互动 同时发挥各自的品牌效应 邻里中心是不同于百货公司 超市 卖场 商业街的第五商业业态 即社区商业业态 邻里中心定位 苏州邻里中心介绍 苏州邻里中心简介 截止到2013年 已建成有新城大厦 贵都大厦 师惠大厦 湖东大厦 玲珑大厦 沁苑大厦 翰林大厦 方洲 唯盛 科技城 东沙湖 宿迁明日 太仓港城等 邻里中心 项目13个 邻里生鲜超市和邻瑞超市共5家 经济型酒店7家 形成了 邻里中心 邻里假日 邻里生鲜 邻里1 1 一主三副的品牌群格局 该公司运营项目总建筑面积逾30万平方米 每个项目均已成为区域性商业服务亮点 并带动了周边住宅品质的提升 预计到2013年底 公司在建和拟启动的社区型购物中心项目7个 新增建筑面积接近50万平方米 由苏州工业园区邻里中心发展有限公司 sipnc 开发运营 第一座邻里中心新城大厦建于1998年 在园区七十平方公里规划区内 将根据居民住宅发展建设23个邻里中心 每个邻里中心平均建筑面积约2 5万平方米 配备了社区活动中心 文化中心 生鲜超市 药店 诊所 银行 通信 餐饮等12项基本服务功能 周边住宅小区居民一般步行10 15分钟就能到达邻里中心 苏州邻里中心基本功能 服务理念 以12项必备功能为基础 让顾客满意 经营者满意 政府满意 三满意 服务内涵是综合性 全方位 多功能 各层次 物业形态 综合型大厦 层数大多为四层 新城大厦及贵都大厦 配置标准 按 万人组团配置一个邻里中心标准规划 2万人组团一般有5 6个住宅小区 辐射直径为0 5 1 5公里 面积按1000 1500m2 千人配置 业态定位 80 以服务业为主 其中40 50 为餐饮业 12项必备功能为银行 超市 邮政 餐饮店 洗衣房 美容美发店 药店 文化用品店 维修点 社区活动中心 净菜场 卫生所 运营管理 功能定位在先 招商紧随其后 再将单纯的物业管理跨越到 现场管理加物业管理 销售模式 三权分离 承诺投资回报的产权式商铺销售模式 招商政策 主要针对品牌连锁商家 开发成本加物业费的低租金吸引经营者 苏州邻里中心基本特征 区位 苏州工业园区方洲路及津梁街交汇口简介 占地面积19969 46平方米 建筑面积达2 89万平方米 大厦整体由三块以三层楼高为主的建筑组成 正方形的A区 长方形B区以及群落状个体相对独立的餐饮区 B区及餐饮区之间形成了一条概念内街 且拥有7 500平方米的大型室内停车场 可停放186辆中小型汽车 方洲大厦惠及周边三公里范围内楼盘26个 近9万多户数人口 规划人数30万人 项目已于2011年1月10日正式开业 目前已全部招商完毕 苏州第一家KFC汽车餐厅 E KIDSISLAND儿童主题乐园 MANNINGS护理用品 LOCCK LOCK家居精品店 社区一站式服务中心 精品邻里生鲜超市等 悉数登场 闪耀苏城 致力于打造苏州园区湖东一站式商业服务中心 在保持居住配套功能的基础上突出了餐饮 休闲 娱乐等服务功能 重点案例 方洲邻里中心 项目简介 生鲜店 邻里生鲜超市方洲店修理 家园修理洗衣 温莎士美容美发 曼都美发超市 万宁银行 工商银行 建设银行 柜员机 通讯 中国移动餐饮 好利来 克里丝汀 肯德基汽车穿梭餐厅 米萝咖啡 奥灶面 韩国料理 日本料理 艾大米中式快餐 沁园湘菜馆等药店 礼安医药卫生所 社区卫生服务中心文化用品 学而思书店文化活动中心 方洲邻里中心民众联络所 苏州独墅湖图书馆方洲邻里中心分馆 邻动文体 零售类 乐扣乐扣店 韩国生活馆 来伊份 都可 三万昌 城市之间进口食品 婴知岛培训类 贝生少儿美语 大拇歌儿童情商乐园 培正逗点早教 万象跆拳道 贝斯琴行休闲娱乐类 爱乐游亲子乐园 皇足一号足浴 佐登妮丝美容 宝贝不哭儿童理发 重点案例 方洲邻里中心 12项基础服务 特色厅店 方洲邻里中心最大的亮点是开发了邻里中心公司第一个自营生鲜超市 邻里生鲜超市 邻里生鲜超市是通过从蔬菜基地 生产厂家直接进货等手段 使生鲜商品做到安全可靠 价廉物美 同时确保生鲜与日配商品的价格管理全覆盖 对平抑菜价起到一定的调节作用 新鲜 把本地优质农产品基地内有机 绿色 无公害的蔬果直接供应到居民的餐桌 平价 在保证质量的同时 商品的价格不高于周边卖场 超市 便捷 在紧邻社区的生鲜超市内消费 节约您的时间和交通成本 从另一个角度践行低碳生活 温馨 便民 惠民 利民 一切为了顾客 提供更周到和人性的服务 使顾客在购物过程中享受到家的温馨 重点案例 方洲邻里中心 邻里生鲜 内部多使用玻璃墙的分割方式 一览无余 方便购物 重点案例 方洲邻里中心 内部结构 苏州邻里中心其他案例 区位 位于园区现代大道158号简介 1998年5月30日开业运营 建筑面积约21 000平方米 大厦紧密贴近区域居民生活 设有超市 银行 邮政通讯 餐饮店 洗衣房 美容美发店 药店 文化用品店 维修店 文体中心 邻里生鲜店和社区卫生服务中心等12项基本功能 并结合现代人休闲和消费需要 设立了多层次 多品种的配套设施 如世界连锁品牌肯德基 星巴克 赛百味等等 新城大厦的成功开业标志着借鉴新加坡公共管理经验走出实践的第一步 邻里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染 噪音扰民等问题 更改善了人居环境和城市面貌 营造出一种和谐发展的商业氛围 引入世界连锁品牌肯德基 星巴克 赛百味 参考案例 1 新城大厦 区位 位于园区中新路8号简介 2001年5月30日开业运营 建筑面积11 000平方米 大厦楼高四层 毗邻中央公园 周围小河萦绕 绿树掩映 白鸽飞翔 环境优雅 公交68路 32路和178路等经过大厦 交通极为便捷 在功能设置上 大厦在保证满足居民日常生活需要的同时 根据市场需求 增加了商务办公个性项目 其独特的区位优势使其吸引了众多贸易 物流 报关 法律服务 财务服务等公司争相入驻 更有国内大型卖场将区域性总部设在其中 根据市场需求 增加了商务办公个性项目 更有国内大型卖场将区域性总部设在其中 参考案例 2 贵都大厦 区位 位于园区CBD中央商贸区东南 星海街169号简介 2004年5月30日开业运营 建筑面积12 300平方米 公交47路和26路直达 大厦拥有3 500平方米的大型室内停车场 可停放100辆中小型汽车 为满足区域居民生活配套需要 大厦保持邻里中心12项必备功能的基础上 根据市场需求 开发建设了邻里假日酒店 授权苏州新城花园酒店管理公司全面管理 为园区消费者提供富有品位的经济型酒店 此外 大厦导入源自澳门高端的 海鲜边炉 形成了让消费者流连忘返的特色餐饮 建设了邻里假日酒店 导入源自澳门高端的 海鲜边炉 特色餐饮 参考案例 3 师惠大厦 区位 园区星湖街178号简介 2004年8月正式运营 建筑面积约30 000平方米 园区湖东商业第一家 大厦由三幢建筑组成 南楼集中餐饮功能 分别有中西式快餐 和各层次中外餐饮店五家 北楼集中生鲜店 卫生服务站和文体中心等公益功能 并设置了生活必备的零售商业 主楼为超市 还独创了 家装设计超市 创意产业平台 湖东大厦拥有规模集聚效应 在保持12项基本功能的基础上 坚持特色经营 以其更全面的功能和更齐全的配套和为周边两万人的大型组团住宅 为湖东区域消费群体提供综合性 全方位 各层次的购物 休闲和生活服务 独创了 家装设计超市 创意产业平台 参考案例 4 湖东大厦 区位 位于园区玲珑街58号简介 2006年12月26日落成开业 建筑面积约20 000平方米 大厦的成功开业 是公司在坚持政府引导 企业投入 市场化运作的发展机制下 自行建设发展的首次尝试 成为邻里中心发展史上一个新的起点 大厦内12项必备功能完备 针对周边消费者的特点 功能设置新颖 大厦二层的邻里家居生活馆是邻里中心公司为园区居民精心打造的专业家居生活广场 使其 足不出户 便可以挑选到琳琅满目的家居用品与饰品 建筑面积约4000平方米 22家品牌厅店让园区居民体验 家文化公园 大厦还拥有六层 182间客房的邻里假日酒店 成为园区商务旅游 会展配套的理想下榻场所 精心打造的专业家居生活广场 让园区居民体验 家文化公园 参考案例 5 玲珑大厦 区位 位于园区星港街278号简介 2007年5月30日开业运营 建筑面积11800平方米 大厦位于园区主干道现代大道金鸡湖大桥西堍 在中天湖畔花园 新加花园 沁苑小区等住宅小区及北部工厂区的环抱之中 直接服务4000多户小区住户与几十家外资企业 沁苑大厦楼高三层 一层 二层各2000平方米 邻里生鲜 超市 银行 卫生所 文体中心等12项必备功能齐全 三层4000平米 突出文化休闲和培训功能 目前提供ACCA国际会计师认证培训 外语语言培训 韩国幼儿培训 芭蕾培训中心 音乐培训中心 儿童情商培训中心等 突出文化休闲和培训功能 参考案例 6 沁苑大厦 区位 位于园区林泉街598号 简介 2008年9月19日开业 建筑面积约23 000平方米 是 小硅谷 的配套服务工程 翰林大厦由南北两栋大楼组成 北楼为两层框架结构 南楼为九层内廊式结构 一期项目建筑面积2 3万平方米 位于园区独墅湖东岸 距独墅湖隧道2公里 地处仁爱路 林泉街交界处 翰林缘小区 各大知名高校近在咫尺 是独墅湖科教创新区重要的区域商业服务中心 区域商业服务中心 参考案例 7 翰林大厦 东沙湖邻里中心施工地址位于园区现代大道北 中南街东 东沙湖邻里中心规划用地30297 总建筑面积55806 42 东沙湖邻里中心在选址时 综合考虑了用地规划及周边居住区分布情况 为满足周边居民需要 东沙湖邻里中心拟布置社区工作站 社区卫生所 邻里生鲜 通讯 银。