公租房运行中潜在寻租的博弈研究【摘 要】“十二五”期间全国各地将进行大规模的公租房建设，但现阶段公租房制度上的一些缺陷以及逐利空间的存在使得在公租房运行中将可能出现寻租现象本文通过引入博弈模型从数学的角度对公租房潜在的寻租现象进行深入分析，找出了其内在的经济动因，并在模型分析的基础上提出了相应的防范措施 【关键词】公租房；潜在寻租；监督寻租；博弈；激励机制一、背景随着我国城市化进程的加快，城镇人口不断增多，住房困难问题也日益突出为此一些城市先后推出了经济适用房、廉租房等住房保障模式然而据有关调查，经济适用房投入运营后很多被用作商业经营，出租率高达48%廉租房以其低廉的租金吸引了大批民众争相承租，也出现了严重的转租现象各地保障房运行中，监管部门和申请人利益驱使，暗箱操作，频频出现寻租现象，使得这些住房保障模式所取得的效果并非十分理想公租房作为一种新型住房保障模式应运而生，但目前各地公租房的监管主体单一，且缺乏约束机制对监管部门自身进行监督这些制度空白为监管人员和申请人暗箱操作提供了极为“便利”的条件，可能导致寻租现象的发生为了尽量避免公租房项目出现配租不公现象，在此对公租房潜在的寻租行为进行深入分析，并借鉴发达国家和地区的住房保障制度建设的先进经验，完善相应的制度以达到防范的目的。
二、公租房运行中潜在的寻租行为寻租是指人们借助政府保护进行财富转移造成资源浪费的活动或者为了取得许可证以获得额外收益而进行的疏通活动，从根本上与劳动和公平原则相违背，是腐败、社会不公之源保障房由于存在巨大的逐利空间，政府职能部门高度集权、暗箱操作，寻租便是惯用的手段而公租房运行中潜在的寻租行为主要表现如下：（1）审核寻租香港地区对公屋申请人的申请审核极为严格，不仅要求租户满足最基本的申请条件，而且对申请人必须申报的资产作了十分详细的规定，包括：可转让的车牌、房产、车辆、投资类别的资产等多项内容而目前我国各地公租房申请大都只呈交身份证明、收入证明、住房情况证明等这些材料极易造假，而且通过这些申请资料最多只能查明申请人的住房情况、显性收入同时我国的个人信用数据分散，没有形成完整的个人信用体系在此情况下，申请人由于公租房利润空间的驱使会向政府相关职能部门或个人行贿，隐瞒真实财产收入状况、呈交伪造申请资料及证明以获取承租资格，相关部门或个人则会凭借权力以及目前公租房制度的缺陷相应地采取措施保证其获得申请资格，如暗中放宽申请条件限制、庇护其弄虚作假等2）定位高容易出现转租目前各地的公租房定位相较于廉租房高，地段、设施配套、装修档次等都不错。
如重庆市的公租房都是高层电梯房，装修的档次中等偏上，租户只需要添置一些家具就能直接入住羽毛球场、乒乓球场等活动场所及周边大型超市、商场、学校、轨道交通、公交车等配套齐全租金只有市场价的60%，9-11元/平米，即每月500元不到就能住得很舒适如此舒适实惠，难以避免一些经济困难的租户将房屋转租，转而租取市场上租相对便宜的住房，以赚取差价或者将房屋用作市场上流行的“日租公寓”经营相关部门或个人可能接受行贿对租户的违规行为不予揭发检举3）租户后期的财产变化缺乏监管目前我国一些城市的公租房已开始投入使用，申请人成功入住后，其收入和财产是否发生变化、是否持有金融性资产、是否拥有其他隐性收入以及承租期间是否购买、继承其他住房的都难以调查，甚至无人调查当租户不符合承租条件时，可能会通过疏通活动得以继续承租因为同等舒适的条件下，公租房能为他们节省很大一笔开支三、公租房中潜在的寻租行为分析上述寻租现象实际都是监督寻租，在此引入博弈模型，从数学的角度分析其经济动因，以找出相应的防范措施一）寻租的博弈模型在公租房监督寻租的博弈模型中，博弈双方为监管部门和寻租人，寻租人可能是公租房申请人或者是政府职能部门中的某个拥有职权的官员甚至是部门集体寻租。
假设条件：（1）由于寻租人都是为追求利益最大化，在此将寻租人统称为“经济人”2）监管部门不实施监督或经济人即使选择了寻租但其寻租行为未被查出，则经济人将获得全部寻租收益3）监管部门的纯策略选择是监督或不监督，经济人的策略选择是寻租或不寻租4）监管部门能查出寻租行为的概率 ，在此可理解为监管部门的工作业绩，假定其大小取决于监管部门的工作努力程度，且其具体数值可以确定变量设置：R为经济人的寻租收益，F为寻租成本（贿金和惩罚成本），C为监管部门的监督成本，且满足C对应不同策略组合的支付函数模型如下表所示得到监管部门实施监督的最优解 ，即如果监管部门实施监督的概率小于 ，经济人的最优选择是寻租；实施监督的概率大于 ，经济人的最优选择是不寻租；实施监督的概率等于 ，经济人随机选择寻租或不寻租混合策略纳什均衡：（ ， ），即监管部门以 的概率实施监督，经济人以 的概率选择寻租结论与现实意义：（1）混合策略纳什均衡 ， ，与寻租收益R、寻租成本F、监督成本C以及监管部门查出寻租行为的概率 有关2）q与 成反比， 越大q越小，说明了经济人选择寻租被查出的概率越大，所以其选择寻租的可能性也越小3）寻租成本F越高，经济人寻租的概率q越小，因为寻租成本F越高，寻租人会考虑寻租是否有利可图；寻租收益R越大，p也越大，q越小，即经济人寻租的概率将减小，因为寻租收益足够大时，监管机构会很重视，实施监督的力度也会加大，寻租被查处的可能性也越大，因而经济人选择寻租会更加谨慎。
（4）监督成本C越高，经济人寻租的概率q越大，因为监督成本太高，监管部门实施监督的可能性下降，因而经济人寻租的概率就会就增大5）因此，减少公租房运行中潜在的寻租行为的有效措施之一就是惩罚机制的介入具有威慑力的惩罚机制会影响公租房运行中的各参与主体的行为选择四、建议结合以上博弈模型分析及结论，现提出以下建议以防范潜在的寻租问题一）建立专业化的监管机构香港公屋一个值得借鉴的经验就是政府设立了财政独立的房屋委员会专门负责提供和管理公屋，促进公屋计划的实施在此可以借鉴香港公屋监管体系，实行公租房管办分离，组织成立独立的公租房监管机构，专门负责监管工作，接受地方政府的领导和监督同时采取有效的奖惩措施保证监管机制的有效实施二）激励机制设计由前述寻租博弈分析可知，监管机构要运行良好应有相应的约束惩罚机制根据有关研究，监管机构只有在监督时得到的利益不小于机会成本或者努力工作的收益大于不努力工作的收益时，才会选择努力工作；与此同时，政府希望支付的监管成本越小越好为简化计算，在此只考虑与实际工作业绩成正比的奖金政府的收益用公租房的公平合理配租水平y（平米）来衡量，且y主要受监管机构的监管力度以及申请人是否守纪两个因素的影响，并且申请人违规与不违规的概率相同，即P=0.5，努力成本为c=K*a，K为奖励系数，a为工作业绩或监管力度，支付矩阵如下。
如果实行固定工资，则绩效工资W=0，监管人员得不到努力工作的激励于是只会选择低努力工作a=0，W=0，期望的公平合理配租水平R=0.15y如果实行以下形式的绩效工资W（R），当R为0.1y或0.2y时，W（R）=0；当R为0.5y时，W（R）=K*b这时监管人员低努力工作的绩效工资W=0，高努力的期望绩效工资W=0.5*K*b，净报酬为（0.5*K*b-K*a），期望的公平合理配租水平R=0.35y令K=10000，b=3.0，y=120000实行固定工资时，期望的公平合理配租水平R= 0.15y=18000m2；实行绩效工资时，监管工作人员高努力的期望绩效工资w=0.5*K*b =15000元，净报酬为（0.5*K*b-K*a）=5000元，期望的公平合理配租水平R=0.35y= 42000 m2由此可以看出，激励机制可以促使监管人员努力追求设定的目标政府可以设定考核指标对监管机构的工作业绩进行量化评价如骗租率可以用来考查监管机构是否对不符合条件租户仍承租这一现象进行了有效监管三）完善惩罚机制根据前述博弈模型分析可知，当寻租的成本或惩罚力度足够大时，相关寻租主体的行为会有所收敛如2004年2月，香港房屋署成立特遣队，专门负责调查不合承租条件以及将房屋另作他用的租户。
在公屋居住满10年的租户须定期申报家庭财产，收入和净资产值超逾所定上限或不申报收入和净资产的租户，将受到严厉处罚这些措施的实施，使得至今房屋署已成功收回约3.4万个公屋单位，并重新配租因此，完善惩罚机制先应制定详细可行的惩罚细则比如相关工作人员接受贿赂庇护申请人弄虚作假、协助超出条件的租户续租等行为一经查出，则应受到严厉的惩罚情节轻的，予以曝光、警告；行为恶劣的，处以降职、免职等同时申请人也会受到曝光、限期改正、取消租房资格等的处罚其次，设定具有较强震慑力的罚金额度，迫使相关部门工作人员和公租房申请人不会轻易去选择寻租香港法例规定，任何人士如故意向房委会虚报资料，即属违法，一经定罪，罚款20000元并监禁6个月监禁6个月不仅给申请人带来了直接的经济损失，而且会对其生活、社交等造成很多的负面影响五、结语本文结合公租房目前的制度现状，分析了公租房运行中可能出现的寻租行为为此引入博弈模型从数学的角度对其运行中潜在的寻租行为进行分析论证，找出了其内在的经济根源，并依据分析结果及发达国家和地区住房保障制度建设的先进经验，提出了相应的防范措施旨在引起相关工作部门的注意并为其制定完善相应的制度提供参考意见。
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