１ 引 言１．１ 为使房地产管理部门掌握各类房屋的完损情况，并为房屋技术管理和修缮方案的安排以及城市规划、改造提供根底资料和依据，特制订本标准１．２ 本标准适用于房地产管理部门经营的房屋对单位自管房〔不包括工业建筑〕或私房进展鉴定、管理时，其完损等级的评定，也可适用本标准在评定古典建筑的完损等级时，本标准可作参考１．３ 对现有房屋原设计质量和原使用功能的鉴定，不属本标准的评定围２ 一般规定２．１ 房屋按常用构造分成以下各类：ａ．钢筋混凝土构造－－承重的主要构造是用钢筋混凝土建造的〔钢或钢筋混凝土构造参照列入〕；ｂ． 混合构造－－承重的主要构造是用钢筋混凝土和砖木建造的；ｃ． 砖木构造－－承重的主要构造是用砖木建造的；ｄ． 其他构造－－承重的主要构造是用竹木、砖石、土建造的简易房屋２．２ 房屋完损状况，根据各类房屋的构造、装修、设备等组成局部的完好、损坏程度，分成以下各类：ａ． 完好房；ｂ． 根本完好房；ｃ． 一般损坏房；ｄ． 严重损坏房；ｅ． 危险房；注：危险房是指承重的主要构造严重损坏，影响正常使用，不能确保住用平安的房屋其评定标准另定２．３ 各类房屋构造组成分为：根底、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面；装修组成分为：门窗、外抹灰、抹灰顶棚、细木装修；设备组成分为：水卫、电照、暖气及特种设备〔如消防栓、避雷装置等〕。
２．４ 有抗震设防要求的地区，在划分房屋完损等级时应结合抗震能力进展评定２．５ 房地产管理部门在统计房屋完好率时，应按本标准所确定的完好房和根本完好房一并计算２．６ 凡新接收和经过修缮后的房屋应按本标准重新评定完损等级结合房屋的定期普查鉴定，亦应调整房屋的完损等级２．７ 房屋完损等级的评定，一般以幢为评定单位，一律以建筑面积〔平方米〕为计量单位３ 房屋完损标准３．１ 完好标准３．１．１ 构造局部：３．１．１．１ 地基根底：有足够承载能力，无超过允许围的不均匀沉降３．１．１．２ 承重构件：梁、柱、墙、板、屋架平直结实，无倾斜变形、裂缝、松动、腐朽、蛀蚀３．１．１．３ 非承重墙：ａ． 预制墙板节点安装结实，拼缝处不渗漏；ｂ． 砖墙平直完好，无风化破损；ｃ． 石墙无化弓凸；ｄ． 木、竹、芦帘、苇箔等墙体完整无破损３．１．１．４ 屋面：不渗漏〔其他构造房屋以不漏雨为标准〕，基层平整完好，积尘甚少，排水畅通ａ． 平屋面防水层、隔热层、保温层完好；ｂ． 平瓦屋面瓦片搭接严密，无缺角、裂缝瓦〔合理安排利用除外〕，瓦出线完好；ｃ． 青瓦屋面瓦垄顺直，搭接均匀，瓦头整齐，无碎瓦，节筒俯瓦灰梗结实；ｄ． 铁皮屋面安装结实，铁皮完好，无锈蚀；ｅ．石灰炉渣、青灰屋面光滑平整，油毡屋面结实无破洞。
３．１．１．５ 楼地面：ａ． 整体面层平整完好，无空鼓、裂缝、起砂；ｂ． 木楼地面平整巩固，无腐朽、下沉，无较多磨损和稀缝；ｃ． 砖、混凝土块料面层平整，无碎裂；ｄ． 灰土地面平整完好３．１．２ 装修局部：３．１．２．１ 门窗：完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，纱窗完整，油漆完好〔允许有个别钢门、窗轻度锈蚀，其他构造房屋无油漆要求〕３．１．２．２ 外抹灰：完整结实，无空鼓、剥落、破损和裂缝〔风裂除外〕，勾缝砂浆密实其他构造房屋以完整无破损为标准３．１．２．３ 抹灰：完整、结实、无破损、空鼓和裂缝〔风裂除外〕；其他构造房屋以完整无破损为标准３．１．２．４ 顶棚：完整结实、无破损、变形、腐朽和下垂脱落，油漆完好３．１．２．５ 细木装修：完整结实，油漆完好３．１．３ 设备局部３．１．３．１ 水卫：上、下水管道畅通，各种卫生器具完好，零件齐全无损３．１．３．２ 电照：电器设备、线路、各种照明装置完好结实，绝缘良好３．１．３．３ 暖气：设备、管道、烟道畅通、完好，无堵、冒、漏，使用正常３．１．３．４ 特种设备：现状良好，使用正常３．２ 根本完好标准３．２．１构造局部：３．２．１．１ 地基根底：有承载能力、稍有超过允许围的不均匀沉降，但已稳定。
３．２．１．２ 承重构件：有少量损坏，根本结实ａ． 钢筋混凝土个别构件有轻微变形、细小裂缝，混凝土有轻度剥落、露筋；ｂ． 钢屋架平直不变形，各节点焊接完好，外表稍有绣蚀，钢筋混凝土屋架无混凝土剥落，节点结实完好，钢杆件外表稍有锈蚀；木屋架的各部件节点连接根本完好，稍有隙缝，铁件齐全，有少量生锈；ｃ． 沉重砖墙〔柱〕、砌块有少量细裂缝；ｄ． 木构件稍有变形、裂缝、倾斜，个别节点和支撑稍有松动，铁件稍有锈蚀；ｅ． 竹构造节点根本结实，轻度蛀蚀，铁件稍锈蚀３．２．１．３ 非沉重墙：有少量损坏，但根本结实ａ． 预制墙板稍有裂缝、渗水，嵌缝不密实，间隔墙面层稍有破损；ｂ． 外转墙面稍有风化，转墙体轻度裂缝，勒脚有侵蚀；ｃ． 石墙稍有裂缝、弓凸；ｄ． 木、竹、芦帘、苇箔等墙体根本完整，稍有破损３．２．１．４ 屋面：局部渗漏，积尘较多，排水根本畅通ａ． 平屋面隔热层、保温层稍有损坏，卷材防水层稍有空鼓、翘边和封口不严，刚性房水层稍有龟裂，块体房水层稍有脱壳；ｂ． 平瓦屋面少量瓦片裂碎、缺角、风化，瓦出线稍有裂缝；ｃ． 青瓦屋面瓦垄少量不直，少量瓦片破碎，节筒俯瓦有松动，灰梗有裂缝，屋脊抹灰有裂缝；ｄ． 铁皮屋面少量咬口或嵌缝不严实，局部铁皮生锈，油漆脱皮；ｅ． 石灰炉渣、青灰屋面稍有裂缝，油毡屋面少量破洞。
３．２．１．５ 楼地面：ａ． 整体面层稍有裂缝、空鼓、起砂；ｂ． 木楼地面稍有磨损和稀缝，轻度颤抖；ｃ． 砖、混凝土块料面层磨损起砂，稍有裂缝、空鼓；ｄ． 灰土地面有磨损、裂缝３．２．２ 装修局部：３．２．２．１ 门窗：少量变形、开关不灵，玻璃、五金、纱窗少量残缺，油漆失光３．２．２．２ 外抹灰：稍有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆少量酥松脱落３．２．２．３ 抹灰：稍有空鼓、裂缝、剥落３．２．２．４ 顶棚：无明显变形、下垂，抹灰层稍有裂缝，面层稍有脱钉、翘角、松动，压条有脱落３．２．２．５ 细木装修：稍有松动、残缺，油漆根本完好３．２．３ 设备局部：３．２．３．１ 水卫：上、下水管道根本畅通，卫生器具根本完好，个别零件残缺损坏３．２．３．２ 电照：电器设备、线路、照明装置根本完好，个别零件损坏３．２．３．３ 暖气：设备、管道、烟道根本畅通，稍有锈蚀，个别零件损坏，根本能正常使用３．２．３．４ 特种设备：现状根本良好，能正常使用３．３ 一般损坏标准３．３．１ 构造局部３．３．１．１ 地基根底：局部承载能力缺乏，有超过允许围的不均匀沉降，对上部构造稍有影响３．３．１．２ 承重构件：有较多损坏，强度已有所减弱。
ａ． 钢筋混凝土构件有局部变形、裂缝，混凝土剥落露筋锈蚀、变形、裂缝值稍超过设计规的规定，混凝土剥落面积占全部面积的１０％以，露筋锈蚀；ｂ． 钢屋架有轻微倾斜或变形，少数支撑部件损坏，锈蚀严重，钢筋混凝土屋架有剥落，露筋、钢杆有锈蚀；木屋架有局部腐朽、蛀蚀，个别节点连接松动，木质有裂缝、变形、倾斜等损坏，铁件锈蚀；ｃ． 承重墙体〔柱〕、砌块有局部裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝酥松等损坏；ｄ． 木构造局部有倾斜、下垂、侧向变形、腐朽、裂缝、少数节点松动、脱榫，铁件锈蚀；ｅ． 竹构件个别节点松动，竹材有局部开裂、蛀蚀、腐朽、局部构件变形３．３．１．３ 非承重墙：有较多损坏，强度减弱ａ． 预制墙板的边、角有裂缝，拼缝处嵌缝料局部脱落，有渗水，间隔墙层局部损坏；ｂ． 砖墙有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀，灰缝有酥松，勒脚有局部侵蚀剥落；ｃ． 石墙局部开裂、弓凸、风化，砂浆酥松，个别石块脱落；ｄ． 木、竹、芦帘墙体局部严重破损，土墙稍有倾斜，硝碱３．３．１．４ 屋面：局部漏雨，木基层局部腐朽、变形、损坏，钢筋混凝土屋板局部下滑，屋面上下不平，排水设施锈蚀、断裂ａ． 平屋面保温层、隔热层较多损坏，卷材防水层局部有空鼓、翘边和封口脱开，刚性防水层局部有裂缝、起壳，块体防水层局部有松动、风化、腐蚀；ｂ． 平瓦屋面局部瓦片有破碎、风化，瓦出线严重裂缝、起壳、脊瓦局部松动、破损；ｃ． 青瓦屋面局部瓦片风化、破碎、翘角，瓦垄不顺直，节筒俯瓦破碎残缺，灰梗局部脱落，屋脊抹灰有脱落，瓦片松动；ｄ． 铁皮屋面局部咬口或嵌缝不严实，铁皮严重锈烂；ｅ． 石灰炉渣、表灰屋面，局部风化脱壳、剥落，油毡屋面有破洞。
３．３．１．５ 楼地面：ａ． 整体面层局部裂缝、空鼓、剥落，严重起砂；ｂ． 木楼地面局部有磨损、蛀蚀、翘裂、松动、稀缝，局部变形下沉，有颤抖；ｃ． 砖、混凝土块料面磨损，局部破损、裂缝、脱落，上下不平；ｄ． 灰土地面坑洼不平３．３．２ 装修局部：３．３．２．１ 门窗：木门窗局部翘裂，榫头松动，木质腐朽，开关不灵；钢门、窗局部铁胀变形、锈蚀，玻璃、五金、纱窗局部残缺；油漆老化翘皮、剥落３．３．２．２ 外抹灰：局部有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆局部松酥脱落３．３．２．３ 抹灰：局部空鼓、裂缝、剥落３．３．２．４ 顶棚：有明显变形、下垂，抹灰层局部有裂缝，面层局部有脱钉、翘角、松动，局部压条脱落３．３．２．５ 细木装修；木质局部腐朽、蛀蚀、破裂；油漆老化３．３．３ 设备局部：３．３．３．１ 水卫：上、下水道不够畅通，管道有积垢、锈蚀，个别滴、漏、冒；卫生器具零件局部损坏、残缺３．３．３．２ 电照：设备旧，电线局部老化，绝缘性能差，少量照明装置有损坏、残缺３．３．３．３ 暖气：局部设备、管道锈蚀严重，零件损坏，有滴、冒、跑现象，供气不正常３．３．３．４ 特种设备：不能正常使用３．４ 严重损坏标准３．４．１ 构造局部：３．４．１．１ 地基根底：承载能力缺乏，有明显不均匀沉降或明显滑动、压碎、折断、冻酥、腐蚀等损坏，并且仍在继续开展，对上部构造有明显影响。
３．４．１．２ 承重构件；明显损坏，强度缺乏ａ． 钢筋混凝土构件有明显下垂变形、裂缝，混凝土剥落和露筋锈蚀严重，下垂变形、裂缝值超过设计规的规定，混凝土剥落面积占全面积的１０％以上；ｂ． 钢屋架明显倾斜或变形，局部支撑弯曲松脱，锈蚀严重，钢筋混凝土屋架有倾斜，混凝土严重腐蚀剥落、露筋锈蚀，局部支撑损坏，连接件不齐全，钢杆锈蚀严重；木屋架端节点腐朽、蛀蚀，节点边接松动，夹板有裂缝，屋架有明显下垂或倾斜，铁件严重锈蚀，支撑松动；ｃ． 承重墙体〔柱〕、砌块强度和稳定性严重缺乏，有严重裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝严重酥松损坏；ｄ． 木构件严重倾斜、下垂、侧向变形、腐朽、蛀蚀、裂缝，木质脆枯，节点松动，榫头折断拔出、榫眼压裂，铁件严重锈蚀和局部残缺；ｅ． 竹构件节点松动、变形，竹材弯曲断裂、腐朽，整个房屋倾斜变形３．４．１．３ 非承重墙：有严重损坏，强度缺乏ａ． 预制墙板严重裂缝、变形，节点锈蚀，拼缝嵌料脱落，严重漏水，间隔墙立筋松动、断裂，面层严重破损；ｂ． 砖墙有严重裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀，灰缝酥松；ｃ． 石墙严重开裂、下沉、弓凸、断裂，砂浆酥松，石块脱落；ｄ． 木、竹、芦帘、苇箔等墙体严重破损，土墙倾斜、硝碱。
３．４．１．４ 屋面：严重漏雨木基层腐烂、蛀蚀、变形损坏、屋面上下不平，排水设施严重锈蚀、断裂，残缺不全ａ． 平屋面保温层、隔热层严重损坏，卷材防水层普遍老化、断裂、翘边和封口脱开，沥青流淌，刚性防水层严重开裂、起壳、脱落，块体防水层严重松动、腐蚀、破损；ｂ． 平瓦屋面瓦片零乱不。