单击此处编辑母版标题样式,,单击此处编辑母版文本样式,,第二级,,第三级,,第四级,,第五级,,*,,*,,资产证券化产品信用评级,,,,,,,吕向东 经济学博士,,评级总监,,,,目录,目录,资产证券化业务的概念,,将缺乏流动性但未来现金流可预测的资产组成资产池，以资产池所产生的现金流作为偿付的基础，通过风险隔离、现金流重组和信用增级等方法，在资本市场上发行资产支持证券,(Asset-Backed Security,,以下简称,ABS),的结构性融资业务美国资产证券化产品分类：,中国资产证券化业务的发展,信贷资产证券化为主导：,券商专项资产证券化业务始于,2005,年,12,月，但发展缓慢；资产支持票据（ABN）始于20,12,年,8,月，整体规模有限从存量来看，截至,2015,年,3,月末，,3,种模式的资产证券化产品总规模为约,3,000,亿元，,以信贷资产证券化为主导,三种模式资产证券化业务的主要区别,详细区别见下面两个表格所示国内三种资产证券化模式对比,,,,,信贷,ABS,企业,ABS,ABN,主管部门,央行、银监会,证监会,交易商协会,发起人,银行业金融机构（商业银行、政策性银 行、邮政储蓄银行、财务公司、信用社、汽车金融公司、金融资产管理公司等）,非金融企业（包括部分金融企业，如金 融租赁公司）,非金融企业,发行方式,公开发行或定向发行,公开发行或非公开发行,公开发行或非公开定向发行,投资者,银行、保险公司、证券投资基金、企业 年金、全国社保基金等,合格投资者，且合计不超过,200,人,公开发行面向银行间市场所有投资人；定向发行面 向特定机构投资者,基础资产,银行信贷资产（含不良信贷资产）,企业应收款、信贷资产、信托受益权、 基础设施收益权等财产权利或商业物业等不动产财产或财产权利和财产的组合,符合法律法规规定，权属明确，能够产生可预测现 金流的财产、财产权利或财产和财产权利的组合。
基础资产不得附带抵押、质押等担保负担或其他权利限制,SPV,特殊目的信托,证券公司专项资产管理计划,不强制要求,信用评级,需要双评级，并且鼓励探索采取多元化 信用评级方式，支持对资产支持证券采 用投资者付费模式进行信用评级,具有证券市场资信评级业务资格的资信评级机构，对专项计划受益凭证进行初始评级和跟踪评级,公开发行需要双评级，并且鼓励投资者付费等多元化的信用评级方式；定向发行，则由发行人与定向 投资人协商确定，并在,《,定向发行协议,》,中明确约定,交易场所,全国银行间债券市场,证券交易所、证券业协会机构间报价与 转让系统、证券公司柜台市场,全国银行间债券市场,登记托管机构,中债登,中证登,上海清算所,审核方式,审核制,核准制,注册制,国内三种资产证券化模式下信息披露对比,,,ABS,模式,信息披露要求,信息披露方式,信贷,ABS,受托机构在资产支持证券发行前的第五个工作日，向投资者披露发行说明书、评级报告、募集办法和承销团成员名单 在资产支持证券发行结束的当日或次一工作日公布资产支持证券发行情况；在资产支持证券本息兑付日的三个工作日前公布受托机构报告，反映当期资产支持证券对应的资产池状况和各档次资产支持证券对应的本息兑付信息；每年,4,月,30,日前公布经注册会计师审计的上年度受托机构报告。
受托机构应与信用评级机构就资产支持证券跟踪评级的有关安排作出约定,,,并应于资产支持证券存续期内每年的,7,月,31,日前向投资者披露上年度的跟踪评级报告,中国货币网、中国债券信息网,企业,ABS,管理人、托管人应当自每个会计年度结束之日起,3,个月内，向资产支持证券投资者披露年度资产管理报告、年度托管报告每次收益分配前，管理人应当向投资者进行信息披露专项计划存续期间发生对投资者利益产生重大影响的情形时，管理人应当及时向投资者披露,计划管理人网站、证券交易所,ABN,除了募集资金用途外，还包括：（,1,）资产支持票据的交易结构和基础资产情况；（,2,）相关机构出具的现金流评估预测报告；（,3,）现金流评估预测偏差可能导致的投资风险；（,4,）在资产支持票据存续期内，定期披露基础资产的运营报告投资者利益保护方面包括：（,1,）债项评级下降的应对措施；（,2,）基础资产现金流恶化或其它可能影响投资者利益等情况的应对措施；（,3,）资产支持票据发生违约后的债权保障及清偿安排；（,4,）发生基础资产权属争议时的解决机制,非公开定向发行，在,《,定向发行协议,》,中约定,目录,企业资产证券化分类,基础资产的种类、转让及要求,1 债权类项目评级方法,简述,注：,BT,回购款资产证券化产品目前大部分已被列入负面清单。
负面清单分析见后,基础资产信用质量分析要点：,交易结构分析要点：,,现金流测试,要点：,,模拟各种情景下产品所提供的信用增进水平能否使其达到预期信用等级（常采用蒙特卡洛模拟法对以法人为主的债权类资产证券化产品进行风险量化分析，以确定资产池能承受的违约损失水平）,,压力测试,方法：发行利率变化、早偿或延迟、提前触发机制、违约提前发生或违约率提高、回收处置延后或回收率降低等,2,,收益权类项目评级方法简述,收益权类资产往往依附于单一的经营实体或独立的实物资产而获取经济利益，比如收费路桥、水电气公用事业、公园景区、物业租金等，其未来现金流的名义金额无法确定,,,因经营实体或实物资产的运行情况关系到未来现金流是否稳定，故该类资产证券化产品其面临的主要风险是因外部相关因素导致的经济风险而非交易对手的信用风险,,收益类资产证券化基础资产基本要求,2,.2 基础资产现金流影响因素,3,.1,以地方政府为直接或间接债务人的基础资产但地方政府按照事先公开的收益约定规则，在政府与社会资本合作模式（,PPP,）下应当支付或承担的财政补贴除外,,,解读一：,,PPP,模式下项目收入来源主要有三种：,,,,,3 企业资产证券化产品负面清单解读,,1,、政府授予项目业主特许经营权方式，社会资本业主将项目建成并负责运营，运营收入来源主要为使用者付费形式，运营期满后移交政府；（如燃气收费权等）,,2,、社会资本项目业主负责将项目建成并运营，运营收入来源为政府付费购买；（如污水处理收费权等）,,3,、社会资本项目业主的收入来源为使用者购买与政府财政补贴结合形式（如公交收费权等）,解读二：,,“以地方政府为直接或间接债务人的基础资产”是指以下情形：,,,政府融资平台公司或下属子公司项目收入来源直接依靠地方政府财政资金支付，即项目（公司）是债权人，地方政府是该项目（公司）的债务人。
指地方政府为政府融资平台公司担保或者承诺为其债务兜底而形成的或然负债，此时政府就是间接债务人，若地方政府融资平台的合作相对方以其对地方政府融资平台的债权为基础资产发行资产证券化产品则属于本负面清单管理之列3.,2,以地方融资平台公司为债务人的基础资产,,,本条所指的地方融资平台公司是指根据国务院相关文件规定，由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体解读：,,最终地位取决于融资平台公司业务范围是公益性还是自营性，若属于公益性（如政府保障房建设等），政府最终为平台公司的债务兜底，此类基础资产就可以发行资产证券化产品；,,,自营性平台公司则在经营上自负盈亏，其在和社会资本合作过程中形成的债务是自营债务，政府不存在为此类融资平台公司财政支付和财政补贴责任，由于未来现金流不稳定持续，故不能发行资产证券化产品3,.3 矿产资源开采收益权、土地出让收益权等产生现金流的能力具有较大不确定性的资产,,,解读：,,矿产资源开采收益权更多属于项目资产收益权，其收益受制于国际国内两个市场的波动影响，现金流收益不稳定；,,,土地出让收益同样受房地产市场波动影响太大，现金流收益不确定，也不是资产证券化的适格基础资产。
3.,4,有下列情形之一的与不动产相关的基础资产,：,,,1,、,因空置等原因不能产生稳定现金流的不动产租金债权；,,,,2,、待开发或在建占比超过,10%,的基础设施、商业物业、居民住宅等不动产或相关不动产收益权当地政府证明已列入国家保障房计划并已开工建设的项目除外解读：,,此类基础资产的还款来源是房地产项目的销售收入，但房地产销售受市场因素与政府宏观调控影响较大，所以不适合做资产证券化；政府保障房由于在建设期间资金来源有保障，建成后销售收入受市场影响较小，现金流稳定持续，故被排除在负面清单之外3.,5,不能直接产生现金流、仅依托处置资产才能产生现金流的基础资产如提单、仓单、产权证书等具有物权属性的权利凭证,,,解读：,,提单、仓单与产权证书等之类的权利凭证，一般认为属于准物权，本身不能产生现金流，需处置后才能有收益，且只能一次性而不能分割处置，不是资产证券化的合适基础资产3,.6,法律界定及业务形态属于不同类型且缺乏相关性的资产组合，如基础资产中包含企业应收账款、高速公路收费权等两种或两种以上不同类型资产,,,解读：,,违反基础资产的法律权属明确原则权属明确的含义只能指基础资产归属于一种权属，而不能够是债权与资产收益权两种权属混合。
资产池现金流的归集风险增大基础资产产生的现金流统一归集到专项计划托管账户中，若该账户中既归集有债权类资金，又归集有收益权类资金，则两类资金会发生混同，对账户监管不利，容易引发财务与法律风险信用增级措施触发条件与操作流程不同，债权类资产经营现金流更多受到个别债务人自身经营情况的影响，收益权类资产经营现金流更多受到外部市场环境影响，二者并不兼容3,.7,违反相关法律法规或政策规定的资产,,,解读：,,相关权属没有法律纠纷,,3,.8,最终投资标的为上述资产的信托计划受益权等基础资产,,,解读：,,将上述已纳入负面清单基础资产转化为信托受益权等基础资产，再将该信托受益权作为基础资产进行证券化，则属于基础资产的再证券化，是更加抽象的远离原始基础资产的资产证券化衍生产品，当属禁止之列当然，如果是以未纳入负面清单基础资产转化为信托受益权等基础资产，再将该信托受益权证券化自然是允许的二、信贷资产证券化评级方法,信贷资产证券化是指把欠流动性但有未来现金流的信贷资产（如银行的贷款、企业的应收账款等）经过重组形成资产池，并以此为基础发行证券从广义上来讲，信贷资产证券化是指以信贷资产作为基础资产的证券化，包括住房抵押贷款、汽车贷款、消费信贷、信用卡账款、企业贷款等信贷资产的证券化。
超额抵押,\,超额利差,2 信贷类资产证券化评级思路,,,,2,.1,信贷类,——,现金流支付机制,优先档,现金流支付顺序,吸收损失,中间档,现金流储备账户,次级档,,,,目标信用等级下,,债务保障程度,偿债来源,偿债能力,可用偿债来源,基础资产,,本金,+,利息,经调整后,,目标信用等级下,,可用偿债来源,担保,/,差额支付,,,,本息兑付,违约模型,现金流模型,2,.2,信贷类,——,债务保障程度量化分析,基础资产相关系数,单笔基础资产,,违约概率,单笔基础资产,,违约后回收率,,违约模型,,,违约值分布,,损失值分布,,违约时间分布,目标信用等级下,,违约值,,,目标信用等级下,,损失值,,可用偿债来源,2,.3,信贷类,——,违约模型,,存量债务,,现金流分析模型,,基础资产回收率,正常情况下,,偿债来源,2,.4,信贷类,——,现金流模型思路,目标信用等级下,,违约值,违约时间分布,,,,,目标信用等级下,,债务保障程度,2.,5,信贷类产品关注风险点,,信贷类产品风险点应对方案,,三、资产证券化产品增信方式,内部增信,,,外部增信,3.1 内部增信方式,,,优先级/次级分层,结构是指通过调整资产支持证券的内部结构，将其划分为优先级证券和次级证券或更多级别。
在还本付息、损失分配等方面，优先级证券享有优先权这种结构使得投资次级证券投资者承担比优先证券投资者更大的风险，该方式是将原本支付给次级证券持有者的本息用来进行增信，使优先证券持有者的本息支付更有保证现金储备账户/资金沉淀,是指发行人可以建立准备金制度，设置一个特别现金储备账户，当证券化资产现金流不足时，用来弥补投资者的损失同时，现金储备要求的金额要比超额抵押少，但对于原始权益人来说有一定的机会成本差额补足,是指原始权益人对优先级资产支持证券提供差额补足义务，由于与原始权益人主体信用相关，此类增信方式只适用于不出表类型的资产证券化项目利差账户,是一个专门设置来存放收益超过成本部分金额的账户当资产的收益超过融资总成本时可设立利差账户如个人信用卡贷款，该资产就经常产生大量的利差，常常在交易早期就能形成利差储备，利差账户能对损失进行第一层保护超额抵押,是指建立一个比发行的资产支持证券规模更大的资产组合库，使资产组合库的实际价值大于资产支持证券价值即发行证券从投资者那里获得的资金，并将二者的差额作为超额抵押，以保证将来有充足的现金流向投资者支付证券本息一般用作超额抵押的资产是应收账款这种方法比较简单，但是成本较高，资产的使用效率也较低，因此很少采用该方法，不过在某些类型的资产与结构中，与其他方法一起使用会有较好效果。
3.2 外部增信方式,机构担保,是指证券化资产的增信可以找信用机构来担保，此类担保机构最好为非城投类企业此外，发行人还可以联系银行和保险公司等信用较好的金融机构提供部分或全额担保第三方信用凭证,是指通常是银行出具的，流动性贷款支持协议，它是一个具有明确金额的信用支持，其承诺在满足预先确定条件的前提下，提供无条件的偿付偿付的债务可以是部分债务也可以是全部债务，一份条件良好的信用证可以将特设载体（SPV）的信用条件提高到信用证开证行的信用条件信用证开证行也由于承担了较大的备用金偿付责任而具有了较大的风险资产出售方提供迫索权,通常对于所转让的资产，一般资产证券化交易安排中都会约定原始权益人承担相应的资产质量保证责任，对于不符合约定的债权，SPV有权向原始权益人要求替换这种外部增信主要被用于非银行发行者，这中方法用资产出售方的特定保证来吸收基础资产一定内的最大信用风险损失实践中，SPV对原始权益人的追索权程度越高，法院认定真实出售的可能性越低目录,企业资产证券化,——,案例分析,债权类,-,企业资产证券化案例分析,,宝信租赁,资产支持专项计划,,,收益类,-,资产证券化案例分析,,华能澜沧江水电收费项目资产支持专项计划,,1 宝信租赁资产支持专项计划,,宝信国际融资租赁对承租人发放的22笔租赁资产形成的租金请求权和其他权利及其附属担保权益，资产池对应的应收租金余元，其中应收租金本金余额为元。
资产支持证券,级别,发行额（亿元）,占比（％）,利率,优先,A-1,级,AAA,0.87,23.90,固定,优先,A-2,级,AAA,1.26,34.61,固定,优先,B,级,AA-,0.60,16.48,固定,次级,无评级,0.42,11.54,－,超额抵押,-,0.49,13.48,,发行日,2015,年,5,月2,5,日,,,,法定到期日,2022,年,3,月,23,日,,,,本金余额,3.64,亿元,,,,偿付机制,优先,/,次级支付机制,,,,信用支持,优先,/,次级结构、超额抵押、差额支付,,,,,,1,.,1,,基础资产信息,资产池合同笔数,22,笔,承租人户数,16,户,入池租赁合同初始本金金额,392,510,881.37,元,入池租赁合同剩余本金金额,364,071,622.02,元,单笔应收租金本金最高余额,133,348,204.63,元,单笔应收租金本金平均余额,16,548,710.09,元,应收租金加权平均账龄,2.51,个月,应收租金加权平均剩余期限,41.06,个月,应收租金最短,/,最长剩余期限,10.33,个月,/59.67,个月,应收租金加权平均利率,11.12%,承租人行业分布,7,个,承租人地区分布,9,个省,资产池加权平均信用等级,BBB-,至,BBB,,1,.,2,,交易结构图,,信用风险：,优先级/次级结构,、,超额抵押、差额支付、加速清偿事件,,优先,A-1,级资产支持证券和优先,A-2,级资产支持证券获得优先,B,级资产支持证券、次级资产支持证券和超额抵押共计,41.50%,的信用支撑,,优先,B,级资产支持证券获得次级资产支持证券和超额抵押共计,25.02%,的信用支撑；,,宝信租赁对本计划提供差额支付承诺,,当基础资产“累计违约率”超过,6.5%,，触发加速清偿事件,,,流动性风险,,本金账户与利息帐户交叉互补机制,,1,.,3,,风险应对措施,主要参与方变更风险：安排继任后备主要参与方,,专项计划对主要参与方的变更设置了较为完善的变更步骤与流程；,法律风险,,律师出具了关于风险隔离的法律意见书,,,特殊风险点：安排权利完善事件、与原始权益人主体信用级别挂钩的转付机制,,保证金未在计划设立日入池：,与原始权益人主体信用级别挂钩的保证金转付机制。
未办理租赁物件所有权转移登记风险：,权利完善事件规定当触发权利完善事件时，办理租赁物件所有权转移登记2 华能澜沧江水电收费项目资产支持专项计划,基础资产,,华能澜沧江合法拥有的自专项计划成立之日上月起五年内从云南电网公司收取上网电费的漫湾水电上网收费权,,基础资,产质量分析,,,交易结构图,2.2 华能澜沧江水电主体信用分析,2,.,3,,收益类ABS关注点——以华能澜沧江水电收入ABS为例,信贷资产证券化,——,案例分析,浙江温州龙湾农村商业银行股份发放的符合入池资产标准、自初始起算日2014年9月10日贷款本金余额为万元的91笔贷款资产支持证券,级别,发行额（万元）,占比（％）,利率,A,级,AAA,23,138.00,51.00,浮动,B,级,A-,8,620.00,19.00,浮动,次级,无评级,13,612.00,30.00,－,发行日,2014,年,9,月26日,,,,法定到期日,2018,年,7,月,26,日,,,,本金余额,45,370.00,万元,,,,偿付机制,优先,/,次级支付机制,,,,信用支持,A,级资产支持证券获得,B,级资产支持证券和次级资产支持证,49%,信用支撑，,B,级资产支持证券获得次级资产支持证券,30.00%,的信用支撑,,,,龙湾银行企业贷款资产支持证券（,CLO,）,,基础资产信息,入池贷款笔数,91,笔,资产池初始本金,453,700,000.00,元,资产池未偿本金余额,453,700,000.00,元,贷款地区分布,贷款全部集中在温州市,贷款行业分布,贷款行业分布相对较为集中，主要为水利管理业、租赁和商务服务业、公共设施管理业、商务服务业,贷款类型,到期一次性偿还本金，按月结息,贷款加权平均账龄,4.11,个月,贷款加权平均剩余期限,15.54,个月,贷款现行加权平均利率,8.49%,单笔贷款平均本金余额,4,985,714.29,元,借款人数量,73,户,借款人加权信用等级,BB,担保类型,保证担保,,交易结构图,,承销资产,,支持证券,龙湾农商行,,（发起机构）,借款人,龙湾农商行,,（贷款服务机构）,兴业银行,,（资金保管机构）,苏州信托,,（受托机构）,光大证券,,（主承销商）,投资者,特定目的信托,承销团,中债登,,（登记托管机构）,《信托合同》,发行收入,设立信托,发放贷款,偿还贷款,转付,,回收款,划付,,证券本息,,《服务合同》,《资金保管合同》,《承销团协议》,《承销协议》,发行资产,,支持证券,发行,,收入,认购资金,信贷资产,信用风险：,优先级/次级结构,、,加速清偿事件,,优先,A,档资产支持证券获得优先,B,档资产支持证券和次级档资产支持证券,49.00%,的信用支撑，优先,B,档资产支持证券获得次级档资产支持证券,30.00%,的信用支撑。
当基础资产“累计违约率”超过,10%,，触发加速清偿事件,风险应对措施,流动性风险,,流动性支持是指在信托账户下设立信托（流动性）储备账户，根据交易文件规定在龙湾银行不具备评级机构要求的任何必备评级等级之一时需进行必备金额储备，保障信托税费、中介机构服务报酬的支付以及优先级资产支持证券利息的偿付，起到一定的流动性支持作用本金账户与利息帐户交叉互补机制,,,主要参与方变更风险,：与原始权益人信用等级挂钩的混同储备账户,,,当原始权益人信用级别低于必备评级等级时，向混同储备账户弥补资金,法律风险,,,律师出具了关于破产隔离的法律意见书,,,特殊风险点,：抵消风险,,,如任何借款人就发起机构对其所欠的款项（抵销金额），与发起机构根据本合同信托予受托机构的任何财产、权利、所有权、利益或收益行使抵销权，要求发起机构应立即将相当于该等抵销金额的款项支付入信托收款账户的相关子账户房地产投资基金信托,(REITs),——,案例分析,概念及分类：,,,,,房地产投资基金信托（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是在证券交易所上市，是房地产证券化的一种新形式REITs由专业管理团队经营管理，主要以能够产生稳定租金不动产为基础资产，以标的不动产租金收入为主要收入来源，并且每年将投资综合收益按比例分配给投资依托产品。
根据不同的分类标准进行分类， 主要从组织形式、投资对象、募集方式和运行方式四个方面来区分REITs目前，除去银行贷款以外，房地产行业开发多元化融资渠道主通过四种方式，分别是股权融资、项目融资、,REITs,和商业地产贷款抵押证券（,Commercial Mortgage-based Securities,，简称“,CMBS,”）一、与其他房地产类产品的区别,股权融资与项目融资可以进行房地产直接投资或者通过房地产信托对项目进行融资,,,CMBS,也是商业房地产证券化的一种形式，同,REITs,类似，具有较强的流动性,REITs,与房地产信托在投资门槛、发行期限、流通性、运营方式等方面存在较大的差异REITs,是一种可以上市的,标准化产品,，监管机构对,发行份额没有限定,，投资者,最低投资门槛,；由于多数为公开发行，年限一般较长，平均,8,～,10,年，具有,流通性好,的特性目前市场上以权益型,REITs,为主，权益型,REITs,自持物业并负责项目的运营，收益与自身经营成果有关，并拥有,避税,的资本作用REITs,与房地产信托的区别,,表,REITs,与房地产信托对比,,,项目,REITs,房地产信托,是否标准化,标准化,非标准化,能否上市,可以,否,信托份额,无,<=200,份,最低投资金额,无,一般为每单位,100,万,流通性,流通性好,不可上市，流动性弱,收益率,与经营成果有关,收益率固定,运营模式,负责项目运营理,主要负责监管资金安全,期限,平均,8,～,10,年,1,～,3,年,税收优惠,免公司所得税,&,资本得税,暂无,REITs,与房地产直接投资在流动性、管理方式和风险风散性等方面都存在较大的差异。
REITs,一般由专业人士管理且,投资门槛较低,，物业所属的类型及所在地区都具有较高的分散性，有利于,投资风险的分散,房地产直接投资由于资金规模需求较大且项目较为单一，投资者一般直接介入管理，投资门槛较大，风险不易分散REITs,与房地产直接投资的区别,,,表,,REITs,与房地产直接投资的对比,,,项目,REITs,房地产直接投资,流动性,流动性好,流动性差,收益稳定性,平衡,易受房地产总体市场影响,管理方式,专业人士管理,投资者介入管理,物业与资产类型,类型与地区多样化,受资本规模限制,投资风险,较小,较大,投资门槛,低,高,,相似点,：,REITs,与,CMBS,均为房地产证券化类产品抵押型,REITs,与,CMBS,类似，均有较强的流动性，受市场利率影响较大，收入主要来源于抵押贷款利息，并有助于商业地产资产负债表表外融资等特点最主要差异点,：,抵押型,REITs,将贷款按约定利率发放给房地产持有者从而获得未来存续期内的租金收益权，房地产持有者在存续期内将租金用于本金利息的偿还CMBS,则是将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行的融资方式。
物业持有者将经营性收入用于偿还银行贷款本金利息，从而使投资者获得收益REITs,与,CMBS,的区别,,,表,,REITs,与,CMBS,的对比,,,条件,抵押型,REITs,CMBS,基础资产,租金收益权,银行商业不动产贷款,流动性,好,好,管理方式,专业人士管理,物业持有者管理,利率影响,高,高,保险措施,破产隔离,提前偿还锁定期,投资门槛,低,低,,二、,REITs,在中国的发展历程,香港地区的,REITs,为,契约型,REITs,，即根据信托契约通过发行收益凭证向投资者募集资金，投资者与投资公司（或基金管理公司）依据《信托法》订立信托契约，形成信托法律关系，投资者以委托人的身份取得信托受益权自,2005,年首只领汇房地产投资信托基金在香港联交所上市以来，香港已发行,11,只,REITs,，其中,4,只,REITs,由中国大陆资产组成，分别为越秀房产信托基金（,00405,）、汇贤产业信托（,87001,）开元产业信托（,01275,）和春泉产业信托（,01426,），所持有的物业主要为写字楼、零售商场及酒店本文主要选取国内首只在香港上市的越秀,REITs,三、中国,REITs,的案例分析,3.1,中国香港地区,-,以越秀,REITs,,交易过程：,,,1,、,越秀,REITs,包含的四家物业所有权分别属于柏达、金峰、福达和京奥这四家在应属维京群岛注册的,BVI,公司，越秀投资通过其全资子公司,GCCD,持有这四家公司的所有已发行股票。
越秀,REITs,上市方案确定后，越秀投资将该四家,BVI,公司的所有已发行股票打包卖给在香港注册的,Holdco,（现改名为,King Profit Holding Ltd.,）2,、,越秀投资以,Holdco,的资产设立一个信托基金，由汇丰机构信托服务（亚洲）作为信托人，由越秀房地产信托管理作为管理人最后信托资金申请在香港主板上市，所得款项支付给越秀投资作为,Holdco,资产的部分对价基础资产简介：越秀投资（以下简称“越秀投资”）注入越秀REITs的资产包括其在广州的四处物业：白马大厦、财富广场、城建大厦及维多利广场，物业总建筑面积月16万平方米，物业性质为写字楼、零售商场及其他商业用途投资收益性物业发行REITs产品：以出让这四处物业为代价，“越秀投资”取得了越秀REITs支付的约33亿港元，并仍然持有越秀REITs31.3%的股权在完成REITs发行后，越秀投资总共获得了约20亿广元的账面确认收益目前中国大陆地区已发行的,中信启航专项资产管理计划,（以下简称“中信启航”）及,中信华夏苏宁云创资产支持专项计划,（以下简称“苏宁云创”）均以专项计划的形式发行，并非直接持有不动产，而是设立私募基金收购持有出售物业的项目公司,100%,股权，再将私募资金的份额作为基础资产。
3.2,中国大陆地区,REITs,,中信启航和苏宁云创的特点,：,中信启航成立于,2014,年,4,月，总规模超过人民币亿元，存续期限,5,年，其中优先级受益凭证规模为亿元，年预期收益率为,7%,，次级受益凭证的规模为亿元，实际收益取决于未来目标资产的租金和增值情况中信启航投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦，两栋物业分别位于北京朝阳区亮马桥及深圳市福田区卓越时代广场（二期），均坐落于一线城市核心地段3.2.,1,,中信起航,交易流程：,3.,苏宁云创,基础资产：苏宁云商集团股份（以下简称“苏宁云商”）以其持有的11家门店物业的房屋所有权以及对应的土地使用权分别出资设立了11家全资子公司产品设计：苏宁云创A类资产支持证券规模为亿元，产品期限为18个计划年度（可提前终止），预期收益率为6.17%；B类资产支持证券规模为亿元，产品期限为3+1个计划年度，收益分为固定收益和浮动收益，其中固定部分为8.5%，浮动部分主要是不动产增值收益和退出溢价若实现公募上市，B类资产支持证券可能延后终止或延长至无限期；若未实现公募上市，B类资产支持证券可能继续存续1个计划年度以实现变现获取出售价款交易流程：,中国大陆版,REITs,与主流,REITs,尚存在一定差距。
主要表现在以下几个方面：,,,1,、大陆版,REITs,仍是私募定位，,流动性不足,私募发行与交易限制了投资者范围和数量，也造成产品的流动性不足2,、投资对象较为单一，均为,被动管理,当前的私募,REITs,产品均为单一实体委托发行，不能通过多元化组合投资进行主动管理3,、目前，大陆版,REITs,偏债权而非股权，存在预期收益率且,到期需偿还本金,，而国际上典型的,REITs,本质上类似于房地产公司，投资于,REITs,便是投资于该公司的股票四、,REITs,在中国大陆地区的发展现状,目前,REITs,在中国大陆境内发展的外部环境相对不成熟，限制了,REITs,市场的兴起与发展REITs,的发展是需要建立在成熟的相关法律及经济条件的基础之上，但是目前中国大陆地区还不具备发行条件无论是中信启航还是苏宁云创，都并非真正意义上成熟的,REITs,产品目前中国大陆发展,REITs,的主要障碍：,谢谢!,Q&A,,问答环节,。