一级土地开发策略 华本地产俱乐部 总顾问 李铃 博士 、一级开发与二级开发的区别 工作内容的区别 ; 资金要求的区别； 工作难度的区别； 开发技能的区别； 风险的区别； 利润率的区别 二、如何选择一级开发的土地 （一）依据 1、前景展望 2、规划依据：北京市国民经济和社会发展规划； 北京城市总体规划； 北京土地利用总体规划 3、计划依据：土地供应计划； 土地利用年度计划； 土地储备开发计划 二、如何选择一级开发的土地 （二）难易程度或开发对象 1、农地 2、荒地 3、工业、仓储用地 4、居民用地 5、危旧房改造区 6、工矿废弃地 7、园区 8、新城区 9、已取得一级土地开发资格的项目 三、确定一级土地开发企业的依据 资金实力 房地产开发经验 管理及运作能力 有作二级开发的强烈愿望： 时间性； 保证一级开发的质量； 能最大化土地价值 四、如何取得土地的一级开发资格 必须是开发公司 协商（委托） 投标 购买已取得一级开发项目的企业 五、土地一级开发内容 第一阶段：前期策划 （一）开发商配合原土地所有者或土地使用者： 1、对土地现状作初步的调查 2、征得区县和乡镇或上级主管部门的意见 3、向市国土局提出土地一级开发申请 （二）市国土局： 1、受理申请并进行土地预审； 2、委托市区县土地储备机构编制土地一级 开发实施方案（开发公司作） 3、对土地作详细的调查： 权属、用途、使用者状况、地界、可能 的建筑面积、可能的建设用地面积、可 能的用途、最大的困难等。
第二阶段：征询意见和审批 （一）市国土局会同市发改、规划、建设、交通、环保等部门就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见 （二）市国土局会同相关部门： 1、确定土地一级开发主体（委托或招标）； 2、下达土地一级开发批复； 3、签订土地一级合同 （三）土地一级开发主体正式到位 1、到市发改委核准（立项），需征求并取得： 市规委的规划意见书 市建委的建设意见 市交通委的交通评介意见 市园林局的古树处理意见 市文物局的文物保护意见 市环保局的环境评价意见 市政专门部门的市政接用意见 2、获市政府的批准 ： 新增集体土地办理农用地征用或农转用手续； 存量国有建设用地收回国有土地使用权 3、到市规委办理建设用地规划许可证 4、到建委办理拆迁许可证 5、到市规划委办理建设工程规划许可证 6、办理施工许可证 第三阶段：组织实施土地一级开发 （一）去相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续： 设计、报批、招标 （二）组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设： 施工、监理、采购 （三）配合市国土局商相关委办局验收： 1、审核土地一级开发成本 2、组织验收土地 3、根据委托合同支付相应土地开发费用或管理 费用 4、纳入市土地储备库 六、一级开发成本 （一）征地、拆迁补偿费及有关税费； （二）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用； （三）市政基础设施建设有关费用； （四）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用； （五）贷款利息； （六）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、 工程监理等费用； 不可预见费以及经同级财政和土地主管部门 核准的其他支出。
七、出让底价的确定 （一）由有资质的评估机构根据评估评估期日的正常土地市场价格，对出让地块的出让底价进行评估并出具评估报告； （二）市国土局和市发展和改革委员会根据估价结果，结合政府产业政策提出招标、拍卖、挂牌出让底价初步建议； （三）市国土局就招标、拍卖、挂牌出让底价会同市发展改革、规划、建设、财政等相关部门审议； （四）市国土局会同市发展和改革委员会根据审议意见确定最终底价，特殊情况与市发展和改革委员会共同报市政府批准 八、还需探讨的问题 一级开发的模式： 带资或不带资 一级开发土地利润的分配： 不利于调动开发商的积极性 一级开发与二级开发的关系： 主体和客体都很密切 一级开发主体： 什么样的公司来作？ 土地出让金的存在方式 什么样的土地可以入市： 非得是熟地？ 九、目前土地一级开发的难点 自有资金和启动资金需求量大 利润率不具有吸引力 所剩的项目都是骨头 成本难以控制：非市场因素太多 难以满足市场的要求 生地收购价格和熟地收购价格 （一）国有土地使用权收购补偿费用 1、非住宅拆迁补偿费用 ＝区位价格 × 容积率调整系数 × 房屋原用途调整系数 × 规划用途调整系数 × 建筑面积＋地上物补偿价＋一次性停产停业综合补助费＋设备搬迁安装费＋拆迁服务费＋拆迁评估费＋拆除费 2、住宅拆迁补偿费用 ＝（基准地价 × 被拆迁房屋现状容积率系数＋基准房价） × 被拆迁房屋建筑面积＋被拆迁房屋重置成新价＋搬迁补助费＋拆迁服务费＋拆迁评估费＋拆除费 （二）集体土地征地补偿费用 1、农用地的征地补偿费用 ＝土地补偿费＋人员安置补助费＋地上物及青苗补偿费＋新增建设用地有偿使用费＋耕地开垦费＋菜田基金＋耕地占用税＋其他费用 2、农民宅基地拆迁补偿价格 ＝宅基地区位补偿价 × 宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价 。