第三节第三节 剩余法剩余法一、基本原理一、基本原理 （一）概（一）概 念念 ØØ 剩余法是在估算开发完成后房地产正常剩余法是在估算开发完成后房地产正常 交易价格的基础上，扣除预期的正常开交易价格的基础上，扣除预期的正常开 发成本、利息、利润、税收等费用后，发成本、利息、利润、税收等费用后， 以剩余之数来确定估价对象房地产价格以剩余之数来确定估价对象房地产价格 的一种方法的一种方法 ØØ又称假设开发法、倒算法、残余法或余又称假设开发法、倒算法、残余法或余 值法ØØ剩余法的理论依据是价格构成理论和地租理剩余法的理论依据是价格构成理论和地租理 论论 ØØ基本思路同开发商为取得土地使用权而确定基本思路同开发商为取得土地使用权而确定 投标金额时的思路一样：即开发商首先要根投标金额时的思路一样：即开发商首先要根 据其所在区位和本体条件，确定可在其上建据其所在区位和本体条件，确定可在其上建 造什么样的建筑物，该建筑物建成后可以什造什么样的建筑物，该建筑物建成后可以什 么样的价格售出，再从该总收入中减去为建么样的价格售出，再从该总收入中减去为建 造建筑物所花费的建筑安装工程费、专业费造建筑物所花费的建筑安装工程费、专业费 、销售费、管理费、税金、利息和正常利润、销售费、管理费、税金、利息和正常利润 等，剩下的就是可用来支付土地使用权出让等，剩下的就是可用来支付土地使用权出让 金的最大数额。
金的最大数额二）（二） 理论依据理论依据• • 基本思路也类似于地租理论中地主决定地租的思基本思路也类似于地租理论中地主决定地租的思 路亚当· ·斯密在斯密在《《国民财富的性质和原因的研究国民财富的性质和原因的研究 》》一书中对地租决定原理有如下的论述，一书中对地租决定原理有如下的论述，“ “在决定在决定 租约条件时，地主都设法使租地人所得的土地租约条件时，地主都设法使租地人所得的土地生 产物份额，仅足以补偿他用以提供种子、支付工份额，仅足以补偿他用以提供种子、支付工 资、购置和维持耕畜与其他农具的农业资本，并资、购置和维持耕畜与其他农具的农业资本，并 提供当地农业资本的利润提供当地农业资本的利润 ” • • 在杜能的在杜能的《《孤立国同农业和国民经济的关系孤立国同农业和国民经济的关系》》一一 书中也被提及：书中也被提及：“ “有一田庄，庄上全部房屋树木、有一田庄，庄上全部房屋树木、 垣篱都遭焚毁，凡想购置这一田庄的人，在估值垣篱都遭焚毁，凡想购置这一田庄的人，在估值 时总首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的时总首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的 纯收益是多少，然后扣除建造房屋等投资的利息纯收益是多少，然后扣除建造房屋等投资的利息 ，根据剩余之数额确定买价。
根据剩余之数额确定买价 ”3 3所以剩余法在形式上是评估新建房地产所以剩余法在形式上是评估新建房地产 价格的价格的成本法的倒算法成本法的倒算法即先预测未来即先预测未来 的房地混合价即楼价，减去正常设计费的房地混合价即楼价，减去正常设计费 、建筑费、专业费以及利息、税费和正、建筑费、专业费以及利息、税费和正 常利润后所得的余额，就是能支付的土常利润后所得的余额，就是能支付的土 地的最高价格地的最高价格 二、适用范围及特点二、适用范围及特点（一）特点（一）特点1 1、可靠性基于对待开发房地产的各种假设、可靠性基于对待开发房地产的各种假设 （开发利用方式、市场行情、开发费用、（开发利用方式、市场行情、开发费用、 正常利润等）正常利润等） 2 2、以种种假定或限制条件为前提（房地产、以种种假定或限制条件为前提（房地产 总价、租金和成本数据在开发期间不会大总价、租金和成本数据在开发期间不会大 变化；在开发期间各项成本是均匀或分段变化；在开发期间各项成本是均匀或分段 均匀投入的）均匀投入的） 3 3、有动态和静态两种计算方式、有动态和静态两种计算方式（（1 1）） 静态计算不考虑资金的时间因素，静态计算不考虑资金的时间因素， 但是要单独计算利息（传统方法）。
但是要单独计算利息（传统方法）2 2）动态计算则要将所有不同时点发生）动态计算则要将所有不同时点发生 的费用全部贴现到地价发生的时点，利的费用全部贴现到地价发生的时点，利 息、利润不必单独计算（现金流量折现息、利润不必单独计算（现金流量折现 法）二）适用的范围（二）适用的范围具有潜在开发价值的房地产具有潜在开发价值的房地产 1 1、待开发土地的估价（生地、、待开发土地的估价（生地、 毛地、熟毛地、熟 地）；地）； 2 2、待拆迁改造的再开发房地产的估价；、待拆迁改造的再开发房地产的估价； 3 3、现有新旧房地产中地价的单独评估；、现有新旧房地产中地价的单独评估； 4 4、在建工程、在建工程1 1、基本公式、基本公式V=A- B- C V=A- B- C式中式中 ：：V—V—土地价格；土地价格；A—A—开发项目预期建成后售价；开发项目预期建成后售价；B—B—开发项目预期的开发费用；开发项目预期的开发费用；C—C—开发商利润开发商利润三、计算公式三、计算公式2 2、生地（毛地）价格、生地（毛地）价格• • 生地（毛地）生地（毛地）价格＝熟地价格－土地开发价格＝熟地价格－土地开发 费－利费－利 息－利润－税金息－利润－税金• • 生地（毛地）生地（毛地）价格＝楼价－土地开发费－价格＝楼价－土地开发费－ 建筑费－专业费－利建筑费－专业费－利 息－利润－税金息－利润－税金3 3、熟地价格、熟地价格• • 熟地价格＝楼价－建筑费－专业费－利熟地价格＝楼价－建筑费－专业费－利 息息 －利润－税金－利润－税金9 94、待拆迁改造的再开发房地产• 待拆迁改造的再开发房地产价格＝改造后 的价格－拆迁改造费－利 息－利润－税金5、在建工程• 在建工程价格＝续建完成后的价格－续建 费用－利 息－利润－税金10106 6、商品房出售中地价的单独评估、商品房出售中地价的单独评估• • 地价＝商品房售价－房屋造价－利地价＝商品房售价－房屋造价－利 息－利息－利 润－税金润－税金7 7、旧房地产交易中地价的单独评估、旧房地产交易中地价的单独评估• • 地价＝房地产交易价格－房屋现值地价＝房地产交易价格－房屋现值 －税费－税费1111四、估价步骤四、估价步骤（一）调查待估土地的基本情况 • 土地位置 • 土地的地面情况 • 土地权属状况 • 政府对土地的规划限制及其他行政管制（二） 选择最佳的开发利用方式在城市规划允许的范围内确定用途、建 筑容积率、覆盖率、建筑式样、规模、 档次等内容。
三）估计开发经营期（三）估计开发经营期开发经营期是指从取得土地使用权一直开发经营期是指从取得土地使用权一直 到不动产全部销售或出租完毕这一段时到不动产全部销售或出租完毕这一段时 间，可分为三个阶段：间，可分为三个阶段： 1 1、开发前期；、开发前期； 2 2、开发建设期；、开发建设期； 3 3、经营期、经营期通常参考各地的工期定额指标，可采通常参考各地的工期定额指标，可采 用比较法估计确定用比较法估计确定四）预测开发完成后房地产总价格（四）预测开发完成后房地产总价格 1 1、对于出售的房地产、对于出售的房地产应按当时市场上同类用途、性质和结构应按当时市场上同类用途、性质和结构 的房地产的市场交易价格，采用比较法的房地产的市场交易价格，采用比较法 来确定开发完成后的房地产总价格来确定开发完成后的房地产总价格 2 2、对于出租的房地产、对于出租的房地产应按当时市场上同类用途、性质和结构应按当时市场上同类用途、性质和结构 和装修条件下的房地产的租金水平和出和装修条件下的房地产的租金水平和出 租费用水平租费用水平, ,用收益还原法来确定开发完用收益还原法来确定开发完 成后的房地产总价格成后的房地产总价格。
五（五 ）估算成本费用）估算成本费用 • • 须根据其具体项目内容，分项估算须根据其具体项目内容，分项估算 • • 以待建筑的熟地为例：以待建筑的熟地为例： (1)(1)建筑安装工程费的估算方法与成本法中建建筑安装工程费的估算方法与成本法中建 筑物重新建造成本的估算方法相同筑物重新建造成本的估算方法相同 (2)(2)专业费是根据建筑安装工程费的一定比率专业费是根据建筑安装工程费的一定比率 来计算的来计算的 (3)(3)销售费通常以总开发价值的一定比率来计销售费通常以总开发价值的一定比率来计 算 (4)(4)税费据国家有关法规对开发项目应计税种税费据国家有关法规对开发项目应计税种 所规定的计税方法计算所规定的计税方法计算六）预付资本利息（六）预付资本利息 （（1 1）应计息的项目）应计息的项目地价款、开发建筑费、专业费和不可预地价款、开发建筑费、专业费和不可预 见费、管理费用及购地税费等预付资本见费、管理费用及购地税费等预付资本 ，销售税费不计息，销售税费不计息 （（2 2）计息期的长短）计息期的长短预付地价款的利息额应以全部预付地价预付地价款的利息额应以全部预付地价 款按整个开发建设周期计算；款按整个开发建设周期计算；开发建设费、专业费的计息期应以其实开发建设费、专业费的计息期应以其实 际投入期（通常假定均匀投入）的中间际投入期（通常假定均匀投入）的中间 时点至整个开发建设周期末为止；时点至整个开发建设周期末为止； （（3 3）计息的）计息的方式方式 以复利来计息以复利来计息（七）估算开发商的合理利润（七）估算开发商的合理利润①①利润＝预付资本利润＝预付资本× ×投资利润率投资利润率 • • 这里的这里的“ “投资利润率投资利润率” ”指同行业正常的开发指同行业正常的开发 利润与开发总投资的比率。
利润与开发总投资的比率②②利润以总开发价值的一定比率来计算（利润以总开发价值的一定比率来计算（ 调查同类开发项目利润与总开发价值的比调查同类开发项目利润与总开发价值的比 率）率） （八）计算土地价格（八）计算土地价格地价＝不动产总价－建筑开发费－专业费地价＝不动产总价－建筑开发费－专业费 －利息－利润－税金－利息－利润－税金1717五、估价实例五、估价实例P139:实例一 P141:实例二 P143:实例三 P144:实例四练习题练习题18181.1.解解• (1)设该成片荒地的总价为V • (2)该成片荒地开发完成后的总价值 =1200×5000000×65%=39亿元 • (3)开发成本和管理费用等的总额 =2.8×5=14亿元 • (4)投资利息总额=(V+V×3%)×[(1+6%)3- 1]+14×[(1+6%)1.5-1] =0.197V+1.279亿元 • (5)转让税费总额=39×6%=2.34亿元1919• (6)开发利润总额： (V+V×3%+14)×12%=0.124V+1.68亿元 • (7)购买该片荒地的税费总额=V×3%=0.03V • (8)代入计算公式 • V=39-14-(0.197V+1.279)-2.34- (0.l24V+1.68)-0.03V • V=14.58亿元 • 故:该成片荒地总价为14.58亿元 • (9)单价：14.58×108/5×106=291.6元/㎡20203.3.解解 (1)设该宗土地的总价为V。
(2)开发完成后的总价值 4000×7000×4×[30%/(1+10%)3+50%/(1+10 %)3.5+20%/(1+10%)4]=8065.93万元 (3)建安工程费等: 1500×(1+8%)×7000×4×[30%/(1+10%)0.5+40 %/(1+10%)1.5+30%/(1+10%)2.5]=3942.46 (4)销售税费总额=8065.93×(2%+6%)=645.27 万元2121(5)购买该宗土地的税费总额=V×3%=0.03V (6)代入计算公式：地价＝不动产总价－建筑费－税金V=8065.93-3942.46-645.27-0.03V • V=。