X住宅小区项目底商建议 某住宅小区项目底商建议 一、商业市场布局特性 钢城区的商业主要是以居住群配套为主，由生活消费自然聚成的"带状商业布局"； 成型市场：东部装饰、建材市场（洪沟），西部家具、服装鞋帽、五金建材市场（永兴路）； 百货卖场主要集中在府前大街的馨百商厦、双泉大街的百货大楼； 即将推出的商业：金茂商业广场，山海天大卖场等； 筹划的商业项目：永兴路副食、小商品市场改造，府前大街的鲁中红星美凯龙商城等； 娱乐行业：KTV数量在5家左右，洗浴接近10家，成点状自由散布； 汽车美容业由莱钢集团的天使美容4家连锁店垄断 二、经营者心理特性 （一）租金 中部区域围绕新兴路和钢都大街交界处租金最高（0.8-1.3元/天/㎡）； 装饰材料和服装租金高于其他业态 （二）需求面积 餐饮业需求经营面积最大，超过300㎡； 中部客群和五金建材经营户反映出较强的实力； 东部由于具备大量的固定消费人群其他行业显得较为发达 （三）价格 客户的心理价位，3000元/㎡以下占到70%的比例，17%的客户选择4000-5000元/㎡，说明客户的消费趋向两极分化，同时也说明市场欠缺品质高的商业形态； 金茂商业广场由于地理位置的优越性，商铺单价达到10000元/㎡，但价格不具备参考共性； 城市中大量经营户还是以转租现存商铺为主，二手商铺交易不活跃。
五金建材经营大户主要集中在钢都大街东侧和城市西部，所以城市中部的此类业态客户实力相对较小； 餐饮经营户虽然希望租赁商铺，但由于其具备很强的购买实力，需要在后期推广中对客户有针对性的引导 四、调研结果 *客户认可地段（外地车流量大、本地车辆较少）； *项目周边安全系数差，人流难以聚集； *城市中缺乏集中的小商品批发市场、汽车配件市场加之五金建材市场面临拆迁，这三种业态具备一定的市场机会； *招商业态应该不受客流量影响且注重利润率，如：餐饮业、娱乐业等（娱乐业虽然受客户消费习惯所限，但是市场需求大，存在空白）； *莱钢的物流渠道已经很成熟，小型物流公司多以中转形式为主，有一定需求 五、项目定位 （一）产品定位 根据调研结果反馈，市场接受的商铺总价在30-40万之间，单价定位在3000-4000元/㎡之间（具体销售单价根据预热认筹情况进行适当调整） 为了便于后期推广，根据主力店和普通商铺的区别，将产品进行分化配置： 物业形态 底商（两层为宜绝对不能超过三层） 产品布局 西侧做为主力店、东侧做为社区配套商铺 产品配置 卷帘门、水电暖、双气、三线 建筑结构 框架 户型、面积配比 300-500㎡ 40% 80-120㎡ 60% 建筑面积 预计约为40000-50000㎡ 均价 主力店2800元/㎡ 商铺3200元/㎡ （二）业态定位 在业态定位上要和城区内部商业业态有所区别，在满足小区业主生活配套需求的基础上，成为城区商业业态的有效补充： 1、建议一： 考虑项目的高端形象，定位于社区配套的百货零售业，餐饮、娱乐行业等，在保证住宅销售的同时，可以促进投资客对商铺的去化力度； 2、建议二： 主抓经营户，重点考虑商铺的即时性销售，满足待拆迁的五金建材、以及城市中欠缺的小商品批发以及汽车配件等经营业主的需求。
（三）形象定位 *这是由主力店带动的街区 *这是由万人社区支撑的商业街区 *这是有别于城区业态的风情街区 *这是投资升值的街区 锁定形象-- 打造钢城首席格调风情街区 （四）推广定位 1、目标客户 经营户和投资户双向启动，将莱钢职工到莱芜的消费留在钢城区； *经营户主要突出宣传庞大的消费群体 *投资户主要借助投资房地产与投资其它金融产品的获利差异性 2、辐射区域： 借助莱钢影响力，通过行业延伸的上线，提高行业内信息的共通，将项目形象辐射到莱芜、泰安、济南、临沂 （五）推广策略 销售、招商同步进行，实施带租约销售 六、商铺建设建议 *商铺门前的三岔路口设立红绿灯和减速垫，保证区域的安全性； *与项目整体风格统一，突出简约的现代感，在增加材质对比的过程中提升质感； *采用大框架结构，扩充开间缩短进深，普通商铺面积控制在100㎡左右； *临路外立面使用大块玻璃，增强通透感； *颜色和材质选择上以冷色调为主，衬托商业特性； *提前考虑商家的具体需求，如层高、柱距、楼板承重、功能区划、动线设置、烟道、上下水、后场通道以及内部空间的视野开阔性等，保证最大程度的适用性； *店面整洁、开放，一、二楼接合处（业主自行间割）可安放条形店招，形式如灯箱或霓虹灯等不限； *商业出入口内路面要做硬化，可选用草坪砖，增加视觉绿色； *商铺门口要和公路形成错落空间，以利于聚集人气； *注意空调机与外机预留空间。