房地产工程公司股权并购法律风险分析近年来， 由于土地资源的有限性和特殊性， 国家对土地使用权的 流转作出了诸多有别于其他可流通物的立法限制， 很多房地产开 发企业面临难以获取土地资源的困境而同时，许多手中有地， 但自身资金、运作能力不强的房地产工程公司，为吸纳资金、引 入先进的开发理念， 尽快将手中的国有土地使用权投入市场开发 建立，往往希望通过股权并购的形式其手中的房地产工程 因此， 以房地产工程公司并购来实现土地使用权及工程转让之风盛行尽管以房地产工程公司股权并购的方式收购房地产工程具有手 续相对简捷、节省费用和开发本钱、 开发快捷等显而易见的优点； 但也存在很多需要并购方特别注意的法律风险案例1、A公司得悉B房地产工程公司拥有“xx花园〃房地产工程， 且已经开发建立至一期楼宇主体构造封顶， 遂以收购 B 房地产工 程公司全部股权的方式获取了该工程的开发建立权 正当 A 公司 按其与 B 公司股东签署的 ?股权转让协议 ?支付了全部股权转让 价款，准备继续投入开发时， 承建该工程施工总包的建筑施工方 突然主张因原B公司拖欠其工程施工款，要求行使其建筑工程施 工款优先受偿权，并申请法院查封了工程在建工程；同时，工程 设计方以原 B 公司拖欠巨额设计费用为由申请查封了工程公司的流动资金帐户。
A 公司由此陷入了困境2、 A公司收购了某C房地产工程公司70%的股权，欲以大股东身份控制和主导B公司承建的某写字楼工程，并完成了变更股东 的工商变更登记手续但在经营决策过程中，持有 C 公司 30% 股权的股东主张：虽然 A公司拥有70%的股权，但是根据 B公 司章程规定，仅享有 60%的表决权和分红权此时 A 公司才发 现其原受让股权时审阅的公司章程为一份无效章程， 且与C公司在工商行政管理部门备案登记的章程内容不符， 并没有约定表决 权和分红权限制由此A公司与C公司原股东发生纠纷，工程开 发建立无法顺利进展3、 A公司收购了 D房地产工程公司全部股权，并在 ？股权转让协 议？中约定D公司原股东承当D公司或有债务在 A公司按约支 付了全部股权转让对价并开场以 D 公司名义开发建立某房地产 工程时，某银行以D公司向第三人提供了连带责任担保为由要求D公司归还巨额债务的担保责任此时 A公司欲向D公司原股东 追偿时发现D公司原股东已经没有清偿债务的能力， A公司因此 遭受了重大损失分析通过以上案例可以看出， 房地产工程公司股权并购过程中存在诸多潜在法律风险， 可能给工程开发和工程受让方带来相当大的风 险。
概括来说， 房地产工程公司股权并购存在的风险主要集中在 以下方面：1、工程公司或有债务控制风险 对于工程公司的或有债务、 是否对外提供过保证担保的风险以及 是否对外签有已构成违约合同的风险等等， 股权转让方向股权受 让方提供的陈述或企业资产评估报告， 其可信度值得商榷， 存在 虚假或隐瞒的风险；需要股权受让方特别注意和控制2、转让股权本身属性确定风险 拟对外转让的工程公司股权本身， 是否存在质押担保等第三人权 利，是否存在对其在工程公司享有的表决权、分红权、委派董事 和管理人员的权利、 清算剩余财产分配权等各项权能的限制， 股 权转让方是否缴足出资， 是否具有完整的股东权利等等， 往往难 以确认，需要股权受让方事先调查和评估该等风险3、工程原有权属、性质及其权利瑕疵评估风险 工程原有土地使用权的取得是否存在法律瑕疵， 工程公司是否已 经足额缴纳土地出让金，工程是否存在抵押权、租赁权、地役权 等权利瑕疵， 工程规划是否存在风险， 是否存在建筑施工款拖欠、 税费负担等瑕疵， 后续开发和盈利模式是否存在政府限制等潜在 风险，受让方须做出合理评估4、股权转让交易过程控制风险股权转让合同签订过程中， 股权转让方对外转让股权的权利是否 受到其他限制， 股权转让行为有没有经过工程公司其他股东的同 意，有否违背相关法律法规的规定等因素， 都将有可能影响转股 权转让行为的效力 〔如工程公司系外商投资企业的， 转让手续未 经相关部门批准的不生效〕 。
而在股权转让合同履行过程中，出 让方和受让方如何履行相关协议义务、 监控资金平安、 保证履行 顺畅等，均需要严格控制评述和总结结合律师执业经历， 笔者认为， 无论采取并购房地产工程公司全 部股权或者收购房地产工程公司控股权， 均应当在具体操作过程 中注意以上各个方面的法律风险控制， 大致可以采用以下操作方 式:1、股权收购方应当对工程公司在股权收购之前的债权债务调查 清晰，可以委托审计中介机构清查工程公司资产和负债情况 如 以土地使用权或工程在建工程的价值作为工程公司收购价格的 计算根底，那么务必约定工程公司在收购前的一切债权债务均由 原股东负责清理、 承当， 并应提供相应的有效担保或留下一定比 例的股权转让价款作为保证金等2、对工程公司股权自身及工程公司所拥有的房地产工程的权属 瑕疵风险， 工程公司股权转让的合法性和合规性等相关问题， 股 权收购方应当在股权收购之前委托律师等中介机构进展调查， 确 认问题及处理方案， 办理工程转让手续的方式和期限等 并应当 在股权转让协议中予以明确约定3、对工程公司股权转让后面临工程公司潜在债权人的权利主张 等对受让方的巨大风险， 可考虑在公众媒体上公告通知不特定债 权人，要求其在一定期限内申报债权的方式以期清查确认。
同时 要求工程公司原股东提供有效担保或留存一定比例的转让价款 作为保证金等4、工程公司股权并购合同必须转让方、受让方协商一致，并以 书面形式做出； 股权转让必须按照 ?公司法 ?〔外商投资的房地产 企业， 还应当依据相关外商投资企业法律法规〕 等有关规定办理 工商变更登记手续， 并同时办理必要的房地产工程的变更登记手 续5、股权并购合同应当包括：工程公司概括、房地产工程概括、 房地产工程立项规划文件、股权转让比例、股权转让价款、支付 方式和期限、现有资产的认定、转让方保证和声明、工程公司原 股东同意转让并放弃优先购置权的决议等6、同时股权并购协议中还应当约定适当的、转让方和受让方均 可以承受的违约责任， 特别是一定条件下的合同解除权， 作为一 方违约后另一方的救济手段和及时退出机制7、根据合同履行的具体情况设置合理的履约担保形式，消除转 让方和受让方的顾虑 如转让方通过各种方式取得银行信用， 然 后应转让方要求出具银行保函，在受让方不能如期履行合同时， 转让方可以向银行追偿； 同时，转让方也可以申请银行出具保函， 当转让方未能履行其提供开发工程、 办理工程转让手续等合同义 务时，受让方可以向银行追偿。
8、房地产工程公司所拥有的工程如未办理土地出让手续或者已 经办理土地出让手续但转让时还未缴清土地出让金的， 应当明确 约定办理相关手续的责任方及其费用承当方式9、需要调整房地产工程开发条件的，股权转让合同应当约定补 办政府主管部门许可的手续及负责方10、对合同履行过程中的资金支付控制， 为消除双方顾虑和平衡 双方利益，可以考虑由转让方和受让方共同选定第三方作为资金 托管、 合同履行监视方并托管股权转让价款， 以促进双方履行各 自合同义务对于付款安排，应当适当拉长付款期限，以期与对 潜在债务的担保相互衔接 对于转让股权的交接手续，应当限期 尽快办理，必要时可以考虑在股权变更登记手续完成前交由受让 方控制，以便顺利进展前期开发，防止土地使用权长期闲置或房 地产工程长期停工房地产并购律师调查清单一、收购标的的主体资格 主要审查事项如下：（ 一 ） 出资协议 / 合同通过审查出资协议或合同， 了解收购标的各方股东间约定的权利 义务， 尤其是交易对象所享有的权利和义务 在此根底上进一步 了解交易对象是否已经按照协议或合同约定享受权利、履行义 务这些权利和义务及其享有或履行情况将直接影响收购方对本 次交易的交易目的的能否实现、交易本钱、风险等问题的判断。
二 ） 企业章程通过审查企业章程， 了解收购标的公司章程有关对外转让股权的 规定、经营管理机构组成，以及有关经营管理、人力资源、财务 等事项的原那么、 方法和制度等 同时审查章程规定的内容是否 违反法律的强制性规定， 并将章程中的有关内容与收购标的的营 业执照、批准证书、出资协议等进展核对，确认是否一致 如果收购标的公司章程记载事项发生变更，那么应当修改章程， 并经原审批机关的批准或者登记机关的登记或备案 因此，应要 求收购标的公司提供其成立以来的各份章程， 审查全部章程是否 一经原审批机关批准或者登记机关登记 / 备案 三 ） 验资报告 审查的具体内容1、是否按照法定或约定的出资期限履行了出资义务；2、非货币资产出资是否已经完成所有权的转移；3、出资方式在审查验资报告以及记载收购标的股东出资方式的其他文件时， 应当注意审查收购标的的股东用于出资的财产是否符合有关法 律法规的规定 对于非货币出资的， 还应当审查其出资金额占注 册资本的比例是否符合有关法律法规规定的条件， 并经审批机关 批准 四 ） 企业法人营业执照1、 ?企业法人营业执照 ?营业执照上记载的主要内容：名称、住所、法定代表人、注册资 本、企业类型、经营范围、营业期限和成立日期等。
2、营业执照的审查事项⑴营业执照的根本内容 应当将营业执照与收购标的的其他主体资格文件 〔包括但不限于 ? 企业房地产开发资质 ?、公司章程、合资合同等〕进展核对，以 确认该营业执照上记载的情况 〔即在工商登记主管机关登记的收 购标的的情况〕与其实际的现状是否相符⑵正本和副本 律师应对营业执照正本和副本都进展审查， 并对正本和副本进展 核对需要特别注意的是副本上除记载与正本一样的登记事项外， 还记 载年检情况等其他事项⑶企业年检记录 我国对企业和公司的登记管理实行年度检验制度 企业和公司每 年应当按法律法规规定的时间承受年度检验， 并提交年度检验报 告书、年度资产负债表和损益表，以及营业执照的副本登记机 关在完成年检后， 将在营业执照的副本上记载年检情况或者核发 新的营业执照副本如果公司未能按时进展年检或年检不合格， 将受到相应的处分，甚至可能被撤消营业执照，丧失经营资格 应当将收购标的的年检情况作为审查重点之一， 以确认收购标的 是否具有合法的主体资格如果收购标的营业执照所记载的登记事项曾进展变更， 应当要求 审查其自成立至今各份营业执照 五 ） 收购标的从事的经营范围的政府批准文件 根据我国有关法律法规的规定， 从事房地产工程开发的公司在经 营活动中还应当取得相关政府主管部门的批准和许可。
有必要根 据收购标的所从事的经营范围， 审查法律规定的应当取得的其他 政府批准和许可文件1、建立用地规划许可证2、工程立项批复及相关批复文件3、规划意见书和审定设计方案通知书4、 ?企业房地产开发资质 ?5、用地批准书6、土地补偿协议7、土地出让合同8、土地出让金缴纳凭证9、国有土地使用权证书10、建立用地钉桩通知11、建立工程规划许可证12、交通影响评审意见和环境影响报告表批复13、绿化补偿、交通规划设计、人防工程、消防工程等批复14、房屋拆迁许可证15、施工许可证、工程施工协议及补充协议、市政施工协议16、商品房预售许可证17、与工程开发建立相关的其他资料（ 六 ） 收购标的组织构造 主要审查的具体内容有：1、公司的管理架构图2、公司高管任命或聘任文件3、公司各管理人员及职责、权限4、公司高管在其他企业任职情况（ 七 ） 其他主体资格相关的文件和资料 收购标的在设立后，曾存在经营范围、股权构造、法定代表人等 变更情况， 应当根据实际情况和调查需要对上述经营范围、 股权 构造、法定代表。