房地产行业盈利模式变迁,目 录,1. 房地产行业的价值链与盈利模式 2. 国内房地产开发企业盈利模式 3. 国外房地产开发企业盈利模式,1.房地产行业的价值链与盈利模式,1.1 市场环境与产业结构 1.2 产业链 1.3 产品线与业务主线 1.4 产业价值链 1.5 企业核心业务流程 1.6 企业价值链 1.7 厂商基本盈利模式识别 1.8 房地产业务全流程核心能力识别 1.9 未来10-15年产业盈利空间识别 1.10 未来房地产市场运作模式变化趋势,,,,,,,新来者,供应商,客户,替代品,互补品,当前竞争者,进入壁垒,议价能力,减 少 需 求,议价能力,推 进 需 求,,,,,经济发展、城 市化进程与人 均可支配收入 增长趋势,人口、土地、 货币、信贷、金 融及房地产相 关政策法规,人口总量与结 构变化、家庭 与社会结构发 展趋势,国家资源与 人均国土面积 变化趋势,技术发展与 文化变迁,退出壁垒,1.1 市场环境与产业结构,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,土地开发,房地产产品制造,新房面世,二手房流通,残值处置,增量市场,存量市场,,土地出让方,一级土地开发商,,,金融机构,,1.2 产业链,监理单位,物料供应商,施工企业,设计院,营销机构,销售代理,金融机构,金融机构,装修企业,房产中介,金融机构,评估机构,70年后？,物业管理,物业管理,物业经营,物业投资,市场研究机构,开发商,开发商,策划机构,,,住宅,商业 地产,写字楼,目标市场的精准定位、品牌与文化的传播与渗透,土地,资金,工业 地产,旅游 地产,,,,,,,,,,,,,战略合作伙伴,银行,房地产信托基金,1.3 产品线与业务主线,,产品销售,金融保障,定位传播,识地拿地,资金筹集,产品制造,客户服务,产 品 线,业务主线,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,土地开发,房地产产品制造,增量供给,存量流通,增量市场,存量市场,,,房地产价值转化,,房地产一般投资价值变现,,1.4 产业价值链,土地投资溢价,房地产投资溢价变现,土地一般价值,房地产价值增值变现,房地产一般价值变现,房地产一般投资价值流转,房地产投资溢价流转,房地产价值增值流转,房地产一般价值流转,房地产价值增值,土地价值增值,土地一般投资价值,1.5 企业核心业务流程,可研,储地,策划,融资,施工,设计,服务,租售,,,,,,,,找地,,运营,,,广告,客户推荐,Internet,地产经纪,参观样板房,用户需求说明 平面设计 地块选择,签订合同 缴纳定金,申请按揭贷款,房屋建设 个性化选择,交付使用,,,,,,,,,,,,香 港 模 式,美 国 模 式,住宅开发商在客户确认购买，并且确认能够取得按揭贷款支持的情况下才开始房屋的建设,,,,,,,,,1.6 企业价值链,主流程,,,一级市场,二级市场,三级市场,一般价值,投资一般价值,投资溢价,,,,,（经营型）,（投资型）,（投机型）,（房地产运作）,（房地产开发）,（土地开发）,1.7 厂商基本盈利模式识别,价值增值,,,,,Ｄ,Ｅ,Ｆ,,,,Ａ,Ｂ,Ｃ,,,,Ｇ,Ｈ,Ｉ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,土地开发,房地产产品制造,增量供给,存量流通,残值处置,增量市场,存量市场,,政府关系,资金实力,,产品能力,,营销能力,融资能力,,运营能力,投资管理能力,1.8 房地产业务全流程核心能力识别,投资能力,市场能力,管理能力,管理能力,投资能力,识地能力,,,土地开发,增量市场,,投资管理能力,1.8.1 核心能力识别：Ａ 土地开发——经营型,存量市场,政府关系,资金实力,融资能力,识地能力,,,土地开发,增量市场,,投资管理能力,1.8.2 核心能力识别：Ｂ 土地开发——投资型,存量市场,政府关系,资金实力,融资能力,识地能力,,,土地开发,增量市场,,投资管理能力,1.8.3 核心能力识别：Ｃ 土地开发——投机型,存量市场,政府关系,资金实力,融资能力,识地能力,,,,,,,,,,,,,,,,土地开发,房地产产品制造,增量供给,增量市场,,,产品能力,,营销能力,投资管理能力,1.8.4 核心能力识别：Ｄ 房地产开发——经营型,市场能力,存量市场,管理能力,政府关系,资金实力,融资能力,识地能力,,,,,,,,,,,,,,,,土地开发,房地产产品制造,增量供给,增量市场,,,产品能力,,营销能力,投资管理能力,1.8.5 核心能力识别：Ｅ 房地产开发——投资型,市场能力,存量市场,管理能力,政府关系,资金实力,融资能力,识地能力,,,,,,,,,,,,,,,,土地开发,房地产产品制造,增量供给,增量市场,,,产品能力,,营销能力,投资管理能力,1.8.6 核心能力识别：Ｆ 房地产开发——投机型,市场能力,存量市场,管理能力,政府关系,资金实力,融资能力,识地能力,,,,,,,,,,,,,,,存量流通,残值处置,增量市场,存量市场,,投资管理能力,1.8.7 核心能力识别：Ｇ 房地产运作——经营型,,,,,,,,增量供给,,投资能力,运营能力,投资能力,管理能力,,,,,,,,,,,,,,,存量流通,残值处置,增量市场,存量市场,,投资管理能力,1.8.8 核心能力识别：Ｈ 房地产运作——投资型,,,,,,,,增量供给,,投资能力,运营能力,投资能力,管理能力,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,增量供给,存量流通,残值处置,增量市场,存量市场,投资能力,1.8.9 核心能力识别：Ｉ 房地产运作——投机型,投资管理能力,,,运营能力,投资能力,管理能力,行 业 利 基,,,一级市场,二级市场,三级市场,产品一般价值,投资一般价值,投资溢价,,,,,1.9 未来１０－１５年产业盈利空间识别,,,,产品价值增值,,,,,,,,,,,1.10 未来房地产市场运作模式变化趋势,盈利空间由投资溢价和房地产产品一般价值为主转变为以房地产产品价值增值和投资一般价值为主，企业市场能力与产品能力成为决胜根本 房价与地价分离，代建制 大城市土地持续稀缺，但主要由政府获得土地溢价，在开发商则反映为高成本，高波动性，长期风险加大 存量市场容量超过增量市场容量 70年产权限制，物业税征收，行业监管的日趋严厉等，将是消费者/投资者日趋理性，泡沫逐渐消除，市场投机性减弱,目 录,1. 房地产行业的价值链与盈利模式 2. 国内房地产开发企业盈利模式 3. 国外房地产开发企业盈利模式,2. 国内房地产开发企业盈利模式,2.1 万科 2.2 招商 2.3 合生创展 2.4 顺驰 2.5 万通 2.6 复地 2.7 绿城 2.8 国内房地产行业战略群组矩阵图,2.1 万科,万科是目前中国惟一一家按美国模式拷贝并进行操作的房产企业 万科的特点 专注于房地产专业化经营 着重研究中产收入者的房产品需求 然后在全国范围内取得相应的土地 复制产品的市场定位和品牌策略 产品单一面向极其准确的客户目标 该模式的突出之处 产品的标准化、投资模式标准化 资本投入、产品品质和管理团队都能有效控制,2.2 合生创展,合生创展是致力发展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业的大型综合性企业集团 合生创展的特点 做大规模，率先采用大盘操作的概念 客户定位以满足城市中高收入的置业需要为主，开发的物业集中于中高档项目，销售均价比当地的市场平均价格水平高出15％一72％ 对市场前景的准确把握，开发未来升值潜力大而当时位置偏僻价格低廉的土地 战略扩张三部曲：1、通过集中化战略和一体化战略，建立企业规模化发展的基础；2、通过集约化拓展进行跨区域扩张 ；3、实施规模化发展 行事低调 注重资本运作 该模式的突出之处 规模化发展有利于降低成本、提升品牌效应，抵御市场竞争风险，实现规模经济,2.3 招商,招商地产具有招商局这一得天独厚的背景，伴随着蛇口开发区的成长而迅猛发展 招商地产的特点 房地产开发、物业租赁和水电供应三驾马车 定位于中高端产品 建立以房地产开发、出租物业经营、二手房买卖中介和物业管理为一体的业务模式，为客户提供房地产全面增值服务 注重产品与服务创新 稳健经营，注重风险控制 面向全国积极拓展，形成3+X格局 多元化融资并与招商银行结成紧密的战略合作伙伴关系 该模式的突出之处 经常性收入与开发性收入比为1：4，为行业之最，抗风险性与抵御周期波动的能力较强,2.4 顺驰,顺驰以二手房市场代理起家介入房地产开发领域，在近年内迅速扩张，成为集房地产开发、房地产中介服务和物业管理于一体的全国性开发企业。
顺驰的特点 “楼赚楼”的销售模式 高风险，激进高调全国性大规模扩张 高价打压对手获取土地 快速滚动开发，通过加速现金流入，延迟现金流出缓解资金链 开发、销售、置换三大主营业务良性互动 积极拓展融资渠道，多元化融资 放权管理（2005年后逐渐调整，向上收权） 注重销售成长（2005年后强调利润成长） 该模式的突出之处 二三级市场联动，带来范围经济效应 风险过大，资金链条脆弱 对上下游的挤压导致企业短期内得益但长期生存环境恶化,2.5 万通,万通是在北京最早成立的以民营资本为主体的大型股份制房地产企业，也是实收资本额最大的民营房地产公司 万通的特点 由“香港模式”变为“美国模式”，由全能开发商转型为专业的房地产投资公司，将投资领域集中于“房屋供应”、“土地经营”、“商用物业”和“定制服务”四大领域 期望通过定制化生产和商业地产规避开发风险和房地产周期波动的影响 市场目标是形成一个具有国际影响的专业房地产投资商 定位高端市场，重视项目系列的品牌建设 注重创新 有限土地储备战略：目标是将住宅类土地储备控制在300万-400万平方米的水平上 该模式的突出之处 市场抗风险能力强 在中国产业环境尚不够成熟的背景下，不易做大规模 在中国土地溢价占房价比重较高的现状下，难以攫取高利润，为今后发展提供资金,2.6 复地,复地是中国最大的房地产开发集团之一，一级开发资质，香港联交所主板H股上市公司（代码2337），公司总部设于中国上海 复地的特点 以中高档住宅产品的开发为主 准确的产品定位 多项目管理的能力 良好的售后服务体系 在未来将逐渐增加一定比例长期持有的经营性物业 ，以抵御市场风险 多元化融资 以上海为基地快速增长后向全国拓展 该模式的突出之处 能力较为全面,2.7 绿城,绿城房地产集团是浙江地区有代表性的房地产开发商，在短短的十年时间里，绿城从只有几个人的企业起步，现在已经发展成为“2005中国房地产百强开发企业——综合实力TOP10”。
绿城的特点 专注于开发优质的系列城市住宅产品，同时涉足教育、体育（足球）、酒店、医院、文化传媒等领域 清新典雅的产品风格和人文主义的产品定位 规划布局以人为本，因地制宜；建筑造型精美，用材用色考究；园区空间错落有致，疏密得当；户型宽敞舒适多样灵活；景观环境浓墨重彩与建筑有机融合；园林绿化与活动功能相辅相成；社区会所配套完善，设施齐全；智能化设计无微不至；室内装潢精致气派而不失典雅等等 绿城的产品总是同区域中综合品质最高的，在二手房市场中成交价也总是最高的 拿地以协议为主，通过公益领域的投资带动地产开发主业，运用人脉关系 该模式的突出之处 高品质带来高客户忠诚度 协议拿地带来搞土地溢价，为企业规模迅速扩张提供资金血液,2.8 国内房地产行业战略群组矩阵图(1)国内典型房企的业务领域,,,,,,,,,,全 国 性,跨 区 域,局 部 区 域,集中于工程管理,在房产价值链 的适度延伸,居住需求衍生 产业的适度捆绑,非相关多元化,万科,顺驰,万通,天鸿,金地,复地,SOHO中国,大华,港资地产,美资地产,首创置业,华远,中远,中房,大连万达,合生创展,绿地,北京城建,奥园置业,中远发展,绿城,碧桂园,中信华南,陆家嘴,中华企业,,,,,,,2.8 国内房地产行业战略群组矩阵图(2)八家企业的盈利模式,,万通,,万科,顺驰,合生,绿城,复地,金地,,,一级市场,二级市场,。