新浒商业街二号规划建议博思堂地产综合服务股份有限公司博思堂地产综合服务股份有限公司20092009年年1010月月1212日日 一、项一、项 目目 分分 析析 二、同类产品分析二、同类产品分析 三、项目规划建议三、项目规划建议 四、项目推广四、项目推广建议 一、项一、项 目目 分分 析析 1、周、周 边边 环环 境境 分分 析析 2 2、项、项 目目 自自 身身 分分 析析 3 3、启示、启示 图：区域交通图图：区域交通图项目区位：项目区位：未来规划的浒关新城，占据规划新城的核心位置，区位优势明显交通可达性：交通可达性：项目紧邻312国道、京航大运河，可通达周边各省市，项目直接连接苏州新区长江路商圈，同时跨过兴贤桥可通达苏州市区，项目邻近路道正在拓宽之中，区位交通优势明显浒关镇环浒关镇环路交通路交通京航大京航大运河运河规划规划道路道路312312国道国道新区新区市区市区本案85/321/85/321/326326路路1、周边环境分析 —— 商业现状 整个规划形成一个整个规划形成一个““双环双环””结构，规划成：结构，规划成：1个片区级核心区核心区6个居住组团居住组团围绕中心区9个工业组团工业组团环绕居住片区1 个沿运河沿岸、规划区东南部的保税物流园保税物流园1个由西南方向契入片区中部的绿色生态区绿色生态区规划纲要规划纲要本项目位于未来规划核心区域，居住区与工业区交叉处的本项目位于未来规划核心区域，居住区与工业区交叉处的分界商业中心，即可辐射北部居民区，同时又可服务于南分界商业中心，即可辐射北部居民区，同时又可服务于南面大片工业区。
面大片工业区工业用地工业用地居住用地居住用地商业用地商业用地物流物流本案本案核心区核心区1、周边环境分析 —— 商业现状 l本项目被新浒商业1号围绕，商业体量较大，配套齐全，距浒关镇中心约3分钟车程；l本项目东边为浒关工业园，以电子信息、生物制药、精密仪器等为主，目前已经有部分企业入住；l项目附近有金榈湾、新浒花园等大型住宅，同时还有大量未建设住宅，目前消费力有限，未来消费潜力巨大；图：周边环境图图：周边环境图周边环境分析：周边环境分析：图：区域交通图图：区域交通图312312国道国道惠丰惠丰商业街商业街兴贤兴贤桥桥浒关镇浒关镇区商业区商业惠惠丰丰商商业业广广场场兴兴贤贤路路商商业业街街鸿鸿锦锦新新苑苑金金光光大大道道本案本案金榈湾金榈湾浒关工业园浒关工业园浒杨浒杨路路华润万家华润万家新浒花园新浒花园新浒大酒店新浒大酒店湿地花园湿地花园未建住宅未建住宅小学小学1、周边环境分析 —— 商业现状 u商业概况：商业概况：浒关商业以传统的浒关老镇区浒关老镇区商业为主，同时形成金光大道金光大道商业街商业街、惠丰商业街、新浒商新浒商业业1 1号商业街号商业街等集中商业街，这些商业街零散分布于各处u主要业态：主要业态：以餐饮、药店、美发、超市餐饮、药店、美发、超市等配套商业配套商业为主，整体档次相对较低。
u商业特征：商业特征：传统商业传统商业形式为主，，整体档次档次较低，较低，商业形象差区域商业概况区域商业概况图：区域商业分布图图：区域商业分布图金光大道金光大道商业街商业街浒关镇区浒关镇区商业圈商业圈本案本案浒新商浒新商业业1 1号号惠丰惠丰商业街商业街惠惠丰丰商商业业广广场场华华润润万万家家1、周边环境分析 —— 商业现状 图：周边住宅分布图图：周边住宅分布图u现在的主要消费人群为新建的住宅小区的居民和工厂工人，以生活需求消费为主；u周边尚未拆迁的民房居民也是本项目的主要客源u未来将规划大面积住宅和工厂将为我们提供大量客源1.1.5 5万万人人规划规划道路道路312312国道国道兴贤兴贤桥桥惠惠丰丰花花苑苑本案本案鸿鸿锦锦新新苑苑金金光光大大道道浒关镇浒关镇区商业区商业新新港港名名墅墅花花园园苏地苏地20062006－－B B－－3535号号1010万㎡万㎡苏地苏地20062006－－B B－－3636号号7 7万万㎡㎡苏地苏地20062006－－B B－－3737号号3.83.8万㎡万㎡阳阳山山花花苑苑新新浒浒花花园园社区居民社区居民周边消费人口构成周边消费人口构成1、周边环境分析 —— 商业现状 周边企业消费群（周边企业消费群（不包含分布零散的企业））1)1)高新区出口加工区高新区出口加工区出口加工区预计职工将达3 3万人万人左右，2 2）大新科技园）大新科技园工业园现有员工2 2万万左右。
3 3）阳山科技工业园）阳山科技工业园工业园内大概有2 2万万工厂员工学校学校/ /培培训机构机构1)1)吴吴县中学新校区中学新校区共有近30003000名名学生，教职工约200200名名2)2)阳山实验学校和幼儿园阳山实验学校和幼儿园目前共有在校学生20002000多多名，教职员工170170多人多人3)3)苏州公安局观山考验场苏州公安局观山考验场每年有6 6万人万人需要在观山呆上最少两周时间驾考周边消费人口构成周边消费人口构成1、周边环境分析 —— 商业现状 1、周边环境分析 —— 商业现状Ø浒关老镇环境相对杂乱，商业氛围浓厚，但大多数为中低端消费Ø项目周边规划良好，区域内为浒关中高端居住居中区目前主要消费场所为新浒商业一号Ø商业成熟度：尚属于商业起步阶段，整个区域处于人口初期膨胀期，服务业尚处于初始发展阶段 Ø项目周边商业特征：生活配套区和工业区为主要特征，交通尚可，并处于高速发展阶段Ø投资回报率分析：由于目前整体商业的档次不是很高以及商业的运营管理不足，从一定程度上影响了其商业租金水平，目前新浒商业一号、惠丰商业街等商铺投资回报率均在4-5%之间，低于苏州市场商铺的平均水平 1、周边环境分析 —— 发展趋势Ø随着工业园企业的逐渐增多，新浒花园入住人口的增加，以及金榈湾随着工业园企业的逐渐增多，新浒花园入住人口的增加，以及金榈湾和后续住宅等的开发，规划中的城铁新城的启动，区域常驻人口的剧增，和后续住宅等的开发，规划中的城铁新城的启动，区域常驻人口的剧增，势必对商业配套以及业态丰富有着更大需求。
势必对商业配套以及业态丰富有着更大需求Ø区域大交通规划进入实施阶段，今后交通大环境的改变也必将极大拉区域大交通规划进入实施阶段，今后交通大环境的改变也必将极大拉近与新区、市区的时间和空间距离，实现与长三角地区其他城市的无缝近与新区、市区的时间和空间距离，实现与长三角地区其他城市的无缝对接 1 1、、周边环境分析——商业发展机会 Ø随着浒关城铁新城的启动，成为北新区的城市门户，区域地位的上升必将引起区域商业的发展；Ø浒关为工业重镇，区域经济快速发展，人民生活水平逐年提高；Ø周边住宅的快速开发、人口的快速导入，未来巨大的人口容量，将使本区域的商业配套需求急剧上升Ø现在整体商业以配套为主，档次较低，随着浒关老镇拆迁改造以及浒关的规划发展，商业网点的重新布局与升级Ø项目连接住宅区与工业区的商业功能区，将是项目发展有力支撑点 以上将成为本区域商业从低端至快速发展为中高端阶段并迅速实现商业繁荣的契机点把握镇区商业中心的核心优势把握镇区商业中心的核心优势把未来规划作为项目的主要切入点把未来规划作为项目的主要切入点 2 2、项、项 目目 自自 身身 分分 析析 Ø新浒商业街2期位于新浒商业城内，共6层，总建筑面积约2.6万平方米。
1-2楼为商铺（8500平米），3-6楼为商住（约12400平米），附楼三层（约3000平米）问题点问题点Ø商住综合体被商业一期包围在内，人流导入困难；Ø商铺设计面积偏大，销售总价偏高；Ø4-6层为设计办公类产品，40年产权，首付比例需要达到50%;Ø商业水电,使用成本较高;Ø层高为4.8米,低于市场同类产品层高;Ø4-6层产品面积在50-80平米之间，销售总价偏高Ø商铺与办公类产品公摊面积大，实际利用低，市场抗性大 2 2、项、项 目目 自自 身身 分分 析析 机会点机会点Ø商业一期目前经营情况良好，商铺空置率低，给予投资者信心Ø周边已有大型主力餐饮与酒店，对人流导入有一定的效果Ø紧靠农贸市场，人流聚集比较大Ø层高为4.8米,买一层得两层;Ø周边企业、社区居住人口多，具备一定的购买人群 3 3、启示、启示项目区域具有丰富客户资源，项目具有良好的自住及投资价值项目区域具有丰富客户资源，项目具有良好的自住及投资价值区域内商业发展空间巨大，本案拥有区域大规划的机会点区域内商业发展空间巨大，本案拥有区域大规划的机会点产品自身条件存在一定的劣势，按一般情况去化，比较困难必须产品自身条件存在一定的劣势，按一般情况去化，比较困难。
必须从产品规划上找到突破口，才能顺利去化从产品规划上找到突破口，才能顺利去化项目有吸引外区域客源的条件，具有良好的自住及投资价值项目有吸引外区域客源的条件，具有良好的自住及投资价值 二、同类产品市场分析二、同类产品市场分析 1 1、商、商 业业 综综 合合 体体 发发 展展 现现 状状2 2、新、新 区区 商商 业业 发发 展展 情情 况况 4 4、典、典 型型 个个 案案 借借 鉴鉴3 3、浒、浒 关关 商商 业业 发发 展展 情情 况况 5 5、、 总总 结结 1 1、商业综合体发展现状、商业综合体发展现状Ø发展历程:商业综合体建筑形式的改变：从最早的单体小型化，现在向大型综合型过渡功能上从单功能向多功能变化Ø优 势:便利性及互补性所有客户包括居住点，商业设施都在商业综合体里面,各种业态为客户创造价值 Ø趋 势:随着城市服务中心和区域性商业中心格局开始逐步形成，城市商业综合体作为新兴的商业地产模式正在成为城市发展的核心价值Ø目前发展阶段：包括了购物、休闲、办公、居住、旅游、停车等多种功能，包括主力店、独立街铺、特色商业街、大型购物中心，有的还配置高档住宅、酒店或公寓，并与周边市政设施和交通组织（如地铁、轻轨、公交枢纽等）配套。
Ø一般小型商业综合体复合了交通、居住、商业、生活娱乐等各种生一般小型商业综合体复合了交通、居住、商业、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体活形态的部分或全部功能于一体 2 2、新区商业发展情况、新区商业发展情况 Ø新区商业初期发展：典型传统商业街铺，90年代初期由狮山路沿线CBD中心逐渐演化发展随着区域中心功能与配套的完善与成熟，至目前的繁荣成熟期，历经十数年典型代表为新区商业街，以及狮山路沿线商业大厦裙楼Ø中期发展：2000年起新区居住功能的发展，住宅区的兴起所带动的社区商业网典型代表为新升新苑、馨泰花园、狮山新苑社区商业Ø近期发展：05年后随着新区城市化进程的不断发展，商业综合体逐渐兴起，满足了区域不断增强的生活与商业需求典型代表为：绿宝广场，永利广场 3 3、浒关商业发展情况、浒关商业发展情况 Ø浒关商业初期发展：2000年前浒关老镇街铺商业，特点：典型乡镇居民基本生活需求满足型业态典型代表为浒新街Ø浒关商业中期发展：2005年起，浒关居住功能的发展，住宅区的兴起所带动的社区特色商业网典型代表为阳山商业街、惠丰商业街、新浒商业城、保卫街小商品商业市场Ø浒关商业近期发展：09年后随着新区城市化进程的不断发展，大型商业项目逐渐兴起，满足了区域不断增强的生活与商业需求。
典型代表为：文昌花园引进筹备的浒关百润发卖场、已开业的易卖盛卖场Ø随着浒关规划的统一与快速的实施，区域内商业需求在迅速的膨胀，也对于商业的发展提出了更高的要求，浒关的商业真进入了一个发展的良好的时期 项目名称：第三置业项目名称：第三置业占地面积:18667平米 建筑面积:23941平方米总层数12F：1-3F商业 4-12F办公写字楼（101户）：面积90－250平米 商铺（14户）：面积150－400平米售 价：写字楼均价5000元/平米（简装） 商铺均价：6500元/平米物 业 费：1.2元/月，写字楼 1.5元/月，商铺销售周期：2006年－2008年（3年）入驻情况：海关、检疫货运代理公司空 置 率：50％租金情况：办公：20元/平米.月 商铺：30元/平米.月4 4、典型个案借鉴、典型个案借鉴 优优 势势1、位于苏州市高新北区，随着政府北扩西进政策的颁布，北新区成为未 来发展的一个潜力地区；2、紧邻出口加工区；3、填补了区域的商务空白；4、50万公顷大白荡公园近在咫尺，生态环境优良劣劣 势势1、远离城市中心，商业配套匮乏；2、交通不便，仅有一路公交线路；3、周边市场需求薄弱，缺乏基础；4、区域位置差，人流导入无力；5、入驻企业单一，多为货运代理公司，无法提高档次。
现现 状：状：出租率低，除为海关、检疫等政府部门使用部分写字楼绝大部分处空置状态，商铺部分也尚未兴起整体出租与经营情况很不理想分分 析：析：该区域内，多为工业企业而该类企业一般以自有办公房为主，故对商用办公用房的需求几乎没有忽视了区域客源的需求与特性，最终导致该项目的失败，06年整体销售率不到10％因此造成项目整体售价低，销售周期长达3年等项目难点 结结 论：论：本区域规划为写字楼，很多条件尚未成熟无论从区域环境，企业客户，市场需求，以及目前浒关地区第三产业的发展对该类物业的需求，还是从商业配套，交通配套上作为办公写字楼所必须具备的配套硬件条件，都无法满足定位为写字楼的条件 项目名称：金光大道项目名称：金光大道总层数8F：1-2F商业，3-8F公寓公寓86户：面积50、83平米 商铺21户：主力面积200－300平米公寓均价：4500元/平米（毛坯）商铺均价：7000元/平米物 业 费：1.2元/月，公寓 1.5元/月，商铺销售周期：2007年－2009年（3年）入驻情况：格林豪泰酒店34户，其余部 分出租率40％，商铺基本租出租金情况：公寓：800-1000元/户.月 商铺：30元/平米.月 4 4、典型个案借鉴、典型个案借鉴 优优 势势1、位于吴县中学对面；2、紧邻出口加工区及阳山花园，人气充足；3、商业部分填补了社区商业的空白。
劣劣 势势1、远离城市中心；2、交通不便利；3、周边市场需求薄弱，缺乏基础4、公寓产品为单层，利用率低，产品表现力较差；5、公寓为毛坯，入住不便利，市场接受度低6、公寓水电为商业，成本高 现现 状：状：出租率低，除为格林豪泰酒店拿下二层进行经营为，公寓的租金回报率较低置状态，商铺氛围尚未完全兴起整体出租与经营情况一般分分 析：析：该区域内，由于工业企业与居民小区众多，给其商业带来了大量且比较稳定的消费客源，项目销售以及后期经营情况良好但公寓由于产品因素，07年8月至今尚有20余套未售出，因此造成项目整体售价低，销售周期长达3年等项目难点 结结 论：论：商业销售与后续经营与项目产品规划、项目位置、交通状况、周边人流有着直接的联系，也是商业项目重点考量的因素 开开 发发 商商苏州金竹置业发展有限公司地理位置地理位置新区金枫南路9号用地性质用地性质商业建筑面积建筑面积31541㎡商铺建筑面积商铺建筑面积13000 ㎡商铺主力面积商铺主力面积80-100 ㎡公寓建筑面积公寓建筑面积18000㎡公寓总户数公寓总户数320套(毛坯)公寓主力面积公寓主力面积35～53㎡（4.98米挑高)均均 价价8000元/㎡(公寓)15000元/ ㎡(商业1-2层)物业费物业费5元/㎡(商铺)1.5元/㎡(公寓)去去 化化 率率总去化率85％，小户型去化率约70%交房时间交房时间2009年9月 项目名称：金枫国际项目名称：金枫国际 4 4、典型个案借鉴、典型个案借鉴 卖点一：卖点一：轻轨首站，交通便利－－轻轨优势－－轻轨优势卖点二：卖点二：入户花园双层小户，40-80平米挑高空间 －－产品表现－－产品表现产品分析：公寓为挑高式产品,一层空间,两层使用面积;客源分析：以周边居民为主，投资与自主均等分配；卖点分析：以轻轨、挑高产品为主要买点，卖点清晰明确；总体点评： 1、项目近邻轻轨站点，这是项目不同于其他项目的主要竞争力； 2、项目自身配套华润万家超市，红磨坊KTV等主力店； 3、处于新区与吴中区交汇处，交通区位优势明显； 4、5米挑高，一层得二层，产品附加值较大； 总总 结结1、商业综合体将长期伴随着城市化进程的快速发展：分布区域将更加广泛，功能性更加完备。
2、区域未来商业发展主流趋势必将是商业综合体的兴起3、商业综合体通常借助主力店或主力商家引进积人气，来带动商铺和 住宅销售；4、目前在越溪、木渎等新兴板块公寓市场迅速发展，在浒关区域尚未正式发展，但具有很大空间进行操作5、浒关区域目前办公房产品尚无市场需求基础6、酒店式公寓产品大多以层高、酒店式管理、装修等功能性产品为亮点吸引关注5 5、、 总总 结结 三、项目定位及规划三、项目定位及规划2、 1-2层商业建议 3、商住（办公）建议 4、具 体 建 议 1、 项目总体定位 浒关综合性镇级商业中心浒关综合性镇级商业中心服务于周边居民和区域企业的混合型镇级商业综合服务于周边居民和区域企业的混合型镇级商业综合MALLMALL集酒店式公寓、购物、餐饮、休闲娱乐于一体的商业中心集酒店式公寓、购物、餐饮、休闲娱乐于一体的商业中心立地条件立地条件 区域环境区域环境 项目特性项目特性1 1、总体定位、总体定位 终端消费群体定位终端消费群体定位浒关片区周边城镇居民为主，以中等及偏上收入为主消费者类型消费者类型需求导向需求导向偏重于中档次消费，以生活配套为主，满足生活的基本需求；路过的司机、路人，人口层次杂乱，没有统一特征；浒关周边工业组团的工人，以外来人口为主；偏重于中低档次消费，满足生活的基本需求，周末购物和平时生活娱乐消费为主；便民需求，汽车修理、五金、小型餐饮、话费冲值的便民服务为主；周边商务人士，以外部前来周边工厂的为主；偏重于中高档次的餐饮、休闲、娱乐消费，主要为增值服务。
1 1、总体定位、总体定位 2、1-2层商业规划建议 一层底铺单独划分，纯一层销售二层引进中型主力店（超市）原 因1、主力店的引进，提高商业街整体形象与档次，带动周边商业的经营和销售；2、带动和加快“办公”房源销售；带动周边住宅销售3、一层单独划分销售，迅速提升商铺销售价格；4、加快项目整体去化速度； Ø建议将一层商业单独划分，独立销售，尽量划小，减少客户购买的总价压力Ø总套内面积为2284.3平米其中，如将一层过道及中庭面积公摊至二层超市，则一层总建筑面积约3259.4平米，得房率约70%如将一层过道面积及中庭分摊至一层商铺，则一层总建筑面积约4689.4平米，得房率约48.7%）一层平面图 商铺二层平面图 建议将二层左侧区域划分出独立商铺，右副楼部分一楼部分+二、三层整体出租或出售，其余部分给予超市租用其中商铺套内面积为479平米，二层副楼建筑面积为1123.7平米 超市面积如不分摊一楼过道，面积，建筑面积为4303.7平米（如分摊一楼过道，面积，建筑面积为5733.7平米） 三层副楼部分建筑面积为967.4平米三层平面图 商铺销售价格测算商铺销售价格测算比较法比较法区域位置价格底楼价格推测金榈湾沿街商铺7300元/平米（1-3F）11000元/平米新浒商业1号出售7000元/平米（1-3F）10000元/平米惠丰商业街7500元/平米11500/平米阳山商业街7100元/平米10000元/平米分 析：从以上周边商业项目来看，底楼价格区间在10000－11000元/平米，本案由于中型主力店的引进。
区域位置价格租金回报率金榈湾沿街商铺7300元/平米（1-3F）35元/月5.60%新浒商业1号出售7000元/平米（1-3F）20-30元/月4-5%惠丰商业街7500元/平米（1-2F）30元/月5%阳山商业街7100元/平米（1-2F）36元/月6%分 析：从上述商业可看出，目前周边商业回报率平均在5％左右，租金水平平均在30元/平米，由此可得出目前项目售价11500元/平米租金回报率反推法租金回报率反推法商铺销售价格测算商铺销售价格测算 按商铺按商铺1-31-3层分割的方式来进行销售，考虑到二期的位置及商铺得房率（约层分割的方式来进行销售，考虑到二期的位置及商铺得房率（约50%50%），建议销售价格为），建议销售价格为5500-60005500-6000元元/ /平米；副楼由于面积较大，建议销售价格平米；副楼由于面积较大，建议销售价格为为55005500元元/ /平米1-21-2层主楼可售面积约层主楼可售面积约87008700平米平米* *60006000元元/ /平米平米=5200=5200万元万元2-32-3层副楼总销面积约层副楼总销面积约21002100平米平米* *55005500元元/ /平米平米=1150=1150万元万元合计商业总销为合计商业总销为63506350万元万元商铺总销测算商铺总销测算一二层整体销售一二层整体销售 1 1、按商铺、按商铺1 1层单独分割的方式来进行销售，考虑到中型主力店超市的引进和商层单独分割的方式来进行销售，考虑到中型主力店超市的引进和商铺得房率的提升（约铺得房率的提升（约70%70%），建议一层商铺销售价格为），建议一层商铺销售价格为11000-1200011000-12000元元/ /平米；同平米；同时超市的引进也提升了副楼的人流，建议销售价格为时超市的引进也提升了副楼的人流，建议销售价格为60006000元元/ /平米。
平米1 1层底铺可售面积约层底铺可售面积约31003100平米平米* *1200012000元元/ /平米平米=3700=3700万元万元二层独立内铺可售面积约二层独立内铺可售面积约480480平米平米* *7000=3407000=340万元万元2-32-3层副楼总销面积约层副楼总销面积约21002100平米平米* *60006000元元/ /平米平米=1260=1260万元万元合计商业总销为合计商业总销为53005300万元2 2、、1-21-2层超市面积约层超市面积约57005700平米，按照平米，按照50005000平米，租赁价格平米，租赁价格2020元元/ /平米平米/ /月计算月计算（目前超市可接受的最大租金），全年租金约（目前超市可接受的最大租金），全年租金约120120万元备注：备注：主力店将作为长期持有物业，待商业条件成熟后，可考虑以一定的价格主力店将作为长期持有物业，待商业条件成熟后，可考虑以一定的价格 出售商铺总销测算商铺总销测算一层单独划分销售一层单独划分销售 商铺销售价格建议商铺销售价格建议 本案通过中型主力店（超市）的引进，项目自身优势得到明显的提升，底层如按照单独划分，纯一层销售：建议销售价格为 11000-12000元/平米 3、商住（办公）建议 浒关工业园区域内，多为工业企业。
而该类企业一般以自有办公房为主，故对商用办公用房的需求几乎没有，市场需求度很低 从项目风险以及开发商回笼资金、销售价格上考虑，建议定位为：精装修酒店式公寓精装修酒店式公寓 公寓户型建议公寓户型建议 精装修LOFT公寓：一层面积，二层使用空间，以自住为方向1层功能定位为客厅与简易厨房，二楼功能定位为卧室精装，拎包入住，功能齐全备注：本案实际户型设计待讨论后明确 在装修配套标准上，采用一些知名品牌设施，重点体现在厨房、卫生间等场所；同时在细节方面，建议采用“拎包入住”的形式，装修的程度可细化到拖鞋，漱口杯，浴巾等，可体现项目的精细化服务精装修标准为精装修标准为15001500元元/ /平米平米( (两层两层) )公寓装修建议公寓装修建议 公寓经济测算公寓经济测算精装修售价为精装修售价为6500元元/平米计算平米计算公寓面积 回报率 租金（元/月.平米）售价（元/平米）套内面积建筑面积4%1000620037.15070945%1300620041.85646.3626%1600620089.8121公寓价格建议：周边住宅月租金三房为1200元，本案公寓租金以年回报率5％来计算，公寓月租金按1300元/月，得出售价6200元/平米左右。
建议销售价格为 6200元/平米 公寓总销面积：12400平米计算方式一按照毛坯计算平均售价为4500元/平米则总销为：12400平米×4500元/平米＝5600万元公寓总销测算公寓总销测算 计算方式二 按照精装修标准6200元/平米计算（装修标准为1500元/平米） 则总销为： 12400平米×6200元/平米＝7600万元如以毛坯方式销售，以新浒商业一期为例，目前3F以上尚有房源未售清，销售速度慢，售价低，市场接受度差如以精装方式销售，可提高价值空间，并产品为市场所接受 3、具 体 建 议 1、主力店的引进是本案成功的关键，而引进的主力店需要更加的贴合实用性及带动作用，因此建议尽量考虑引进超市；而超市的引进需要一定的硬件条件，建议尽快与超市方面进行沟通；2、本案为商业项目，公寓部分建议将水电使用性质更改为民用水电； 3、商业国家规定层高不超过5米，建议层高4.98米；4、由于本案商铺及公寓的得房率偏低,建议尽量考虑减少商铺和公寓的分摊面积,提高得房率; 5、地下车库出入口移位，避免影响商铺外入口的人流动线，从而影响商铺价值； 4、具 体 建 议 6、纯一层商铺单铺划分偏向小面积，提高销售单价7、纯一层商铺尽量实现双向开门，与主力店内部形成互动；8、商场内配电房移位商场边角，使内部空间使用更合理；9、内消防楼梯做外楼梯，使内部空间使用率上升；10、三楼屋顶平台做休闲健身区，增加产品附加值。
四、项目推广四、项目推广2、 推广策略及必要元素1、 销售推广周期 p 预计售楼处、样板房完工，现场展示配备的完成时间估算，进场时预计售楼处、样板房完工，现场展示配备的完成时间估算，进场时间间20102010年年3 3月份，客户累积时间为月份，客户累积时间为2 2——3 3个月；个月；p 结合城铁的规划进度，结合城铁的规划进度，1010年年7 7月份试运营，之前政府将进行大力度月份试运营，之前政府将进行大力度的宣传，这也是项目必须借的势的宣传，这也是项目必须借的势3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月20102010年年蓄水期蓄水期开盘热销期开盘热销期持续销售期持续销售期样板房及售楼处装修样板房及售楼处装修开盘开盘持续加推，持续加推，每月约每月约40—50套套1 1、销售推广周期、销售推广周期 项目现场为销售主战场，总体策略为：项目现场为销售主战场，总体策略为：高品质产品打动客户高品质产品打动客户体验式营销重点攻击体验式营销重点攻击2 2、推广策略及必要元素、推广策略及必要元素—总策略总策略 现场售楼处、样板房是销售主战场，为客户体验点的第一站，现场售楼处、样板房是销售主战场，为客户体验点的第一站，售楼处装修风格要符合项目定位，契合客户心理。
由于本案销售售楼处装修风格要符合项目定位，契合客户心理由于本案销售时项目以基本封顶，建议设置在项目现场时项目以基本封顶，建议设置在项目现场科技现代感强的声光电模型（主要用于展示城铁及轻轨规划）科技现代感强的声光电模型（主要用于展示城铁及轻轨规划）2 2、推广策略及必要元素、推广策略及必要元素——售楼处、样板房售楼处、样板房 主题营销策略主题营销策略------主题式酒店式公寓主题式酒店式公寓 酒店式公寓通常位于商业比较集中的区域，而在本区域并没有成功案例要吸引目标客源，使之接受，从而促成销售，必须具备鲜明并且与客户心理形成对接的主题，建议：主题式酒店式公寓 3—6层，每层以不同的风格进行装修，形成各自鲜明的主题，满足客户对个性追求的同时，可以在推广中形成项目的鲜明特点，吸引市场关注2 2、推广策略及必要元素、推广策略及必要元素—主题营销策略主题营销策略 主题一：浪漫巴厘岛主题一：浪漫巴厘岛 主题二：海洋之星主题二：海洋之星 主题三：梦幻迷情主题三：梦幻迷情 主题四：古堡风情主题四：古堡风情 安全生活空间安全生活空间来访者监视系统，红外线报警，入户控制，紧急报警，远程监控设备，实现更加安全的家居生活。
舒适生活空间舒适生活空间网络远程控制：家庭无线网络，通过网络控制调节灯光，窗帘开合，场景控制；网络家庭控制便捷商务空间便捷商务空间ID卡身份识别系统，更加安全的智能化商务办公体系2 2、推广策略及必要元素、推广策略及必要元素—硬件配套建议硬件配套建议 建议引进知名酒店管理公建议引进知名酒店管理公司进行，形成新的保姆式物业司进行，形成新的保姆式物业管理服务管理服务方式一：拿出部分由酒店管理方式一：拿出部分由酒店管理公司经营，对客户采用包租形公司经营，对客户采用包租形式方式二：酒店管理公司只提供方式二：酒店管理公司只提供管理、服务管理、服务2 2、推广策略及必要元素、推广策略及必要元素—引进酒店管理公司引进酒店管理公司 其它硬件配套建议其它硬件配套建议—特色服务特色服务 谢 谢! 。