云海物业房屋本体维护管理作业指导书1. 目的规范房屋本体巡查、维修和养护工作，延长房屋本体的 安全使用寿命2. 范围适用物业服务区域内房屋本体的维护和管理3. 职责3. 1公司相关部门负责房屋本体管理的指导和监督3. 2工程维修部负责实施房屋本体的维修养护4. 方法与过程控制4.1房屋本体是指房屋结构相连或具有共有、共用性质的部 位、设施包括：房屋的承重结构部位、抗震结构部位、内 外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、公用排烟道 等4. 2基本要求4. 2. 1房屋本体维修、大修改造的资金根据相关法律法规落 实4. 2.2遇大风、大雪、冰雹、地震等自然灾害后，及时检查 房屋地基、承重结构、墙体、内外墙、天面等涉及房屋结 构安全使用的问题，上报房屋主管部门，组织房屋安全使用 鉴定配合房屋主管部门进行修缮4. 2.3屋顶砖瓦、外墙、内墙及天花脱落易发生安全事件 发现此类问题应立即处理4. 3维护保养4. 3. 1工程维修部每季度对房屋本体和公共设施进行一次检 查，在检查中发现的及业户反映的零星工程问题，及时安排维修较大工程问题 列入房屋年度本体修缮计划涉及安全使用的则立即组织修缮，并记录在《房屋 检查保养记录》中。
4. 3. 1工程维修部每年第四季度对房屋本体及公用设施完好 状况进行一次全面检查，对发现的问题记录在《房屋检查保养记录》4. 3. 2工程维修部根据检查情况拟定年度房屋修缮计划，报 物业服务中心及公司相关部门负责人审核，报公司主要负责人审批后组织实施， 结果记录在《房屋检查保养记录》4. 3.4房屋本体维修保养工作涉及外包的，由工程维修部根据招投标管理程序评估、挑选合格的分包商，起草维修保养合同，上报审批后， 由分包商组织实施4. 3.5房屋本体外包维修的，在维修施工过程中，工程维修 部对施工情况进行全程跟进和监督，并填写《房屋检查保养记录》，施工完毕由 工程维修部、施工单位组织联合验收4.4维护方法4. 4. 1墙体勒脚4. 4. 1. 1如破损或严重腐蚀剥落，将破损松散部位凿除至结 实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除用清洁水清洗凿开的表面，或 用高压气枪将凿开的结构表面清理干净；保证修复层能很好地与原来结构面结 合用水将所要修复的表面洒至湿润，然后刷素水泥浆一道约1mm厚4. 4. 1. 2随即用1： 2. 5水泥砂浆修复勒脚破损部位，根据所 要修复的厚度决定每次抹砂浆的厚度不要超过15mm,如有超厚,必须分多次抹 水泥砂浆方可完成。
4. 4. 2梁、板、柱主体露筋4. 4. 2. 1将露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用钢丝刷或砂纸打磨掉4. 4. 2. 2用钢丝刷将凿开面清洁干净4. 4. 2. 3充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层约1mm厚4. 4. 2. 4用1： 2. 5水泥砂浆修复，根据所要修复厚度决定每 次抹砂浆的厚度不要超过15mm,如超厚，必须分多次抹水泥 砂浆方可完成如有表面装修还需按要求恢复饰面4. 4. 3墙体维护4. 4. 3. 1墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性 抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀，以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂 缝的处理等砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不再发展时进 行（如：地基基础沉降还在发展时，一般先做地基、基础加固处理，后做砌体裂 缝等的维修）4. 4. 3. 2 裂墙＞先将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结 实层，凿槽成外八字形＞用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水清洁和湿润＞均匀地涂刷一道素水泥浆＞再用高强度等级的1： 2. 5水泥砂浆填缝、分多次抹平根据所要修复的厚度决定每次抹砂浆的厚度不要超过15mm,如有超厚，必须 分多次抹水泥砂浆方可完成。
＞用同规格，尺寸的墙体饰面材料修复饰面4. 4. 3. 3砌体严重酥松及因掏洞等造成砌体局部结构破损＞先将酥松或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫浮动灰、 土＞充分喷水湿润破损面＞用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及砖补砌（所用 砌块应先充分湿润）4. 4. 3. 4墙体室外饰面缺损＞将缺损饰面及其周边松散层一并凿除＞用钢丝刷清扫干净浮动灰土＞充分喷水湿润墙面＞均匀地涂刷素水泥浆约1mm厚A用1： 3的水泥砂浆分多次抹平，然后修复饰面4. 4. 3. 5墙体室内饰面缺损＞ 同 4. 4. 3. 3oA用1： 3水泥砂浆填平，然后修复饰面4. 4. 3. 6饰面（如瓷砖、手盆）破损、修复、更换＞将破损部位的松散层清除，再用相同的瓷砖配以水泥 灰粘合、找平，恢复原状＞手盆上的五金配件损坏，可按原型号配置4. 4. 3. 7外墙渗水＞外装修的分格缝未做二次处理面引起渗水的，应先将缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水斜缝＞窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留有泄水 坡度，窗槿底的外侧应留有10cm左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实＞在外墙渗水部位采用“一布四胶”喷浆或刷浆修理，具体做法为：在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布筑防水胶涂贴，再用机 械喷涂（或用手工涂刷）水泥砂浆面层。
＞外墙渗水面积较大时，先将饰面铲除，然后涂1〜2道 胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆按平，再修复饰面＞墙、板接通处渗水，可用预制胶泥嵌缝，先开凿，然后清理板缝，用喷 灯加热板缝和胶泥条（密封胶），边嵌边加热，最后在胶泥条 外用水泥浆勾缝和封闭＞用氯丁防水胶在室内修补，将渗水处的内饰面层铲除, 范围比渗水部位的周边防护大100-150mm,将墙面和缝隙清理干净，用氯丁 胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上 涂刷2〜3道氯丁胶，在最后一遍胶未干时用水泥砂浆按平, 再修复饰面4. 4.4顶棚维修程序4. 4. 4. 1如是抹灰层施工质量问题，应采取以下措施＞用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠墙，墙上 也应铺垫，以保护用户的物件不致碰坏，然后将脱落部位周边已松散的抹灰层 全部铲下，如果松散部分已超过该顶棚面积的一半以上，应 将该顶棚的抹灰层全部铲下；＞用钢丝刷清扫顶棚碌板面至没有松动的杂物为止，清 除表面尘埃；＞用喷水器具充分喷水湿润2—3次；＞均匀地刷一道素水泥浆；A用1： 3水泥砂浆打底抹平；A批三道灰膏，待干硬后用砂纸打磨平整；＞刷三道乳胶漆，或按用户原顶棚饰面同种材料恢复；＞清理垃圾，恢复原地整洁。
4. 4. 4. 2如是因板钢筋锈蚀膨胀而引起抹灰层脱落＞同用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠墙，墙上也应铺垫，以保护用户的物件不致碰坏，然后将脱落部位周边已松散的抹灰层全部铲下，如果松散部分已超过该顶棚面积的一半以上，应将 该顶棚的抹灰层全部铲下；＞用钢丝刷清扫顶棚碌板面至没有松动的杂物为止；清 除表面尘埃；＞用钢丝刷将钢筋锈蚀层磨掉，并将钢筋周边已经锈蚀 的碌凿掉，清理干净，如锈蚀情况严重，应加焊同直 径规格的补充钢筋；或考虑贴碳纤维补强；＞均匀地刷一道素水泥浆；A用1： 2. 5水泥砂浆打底抹平，A批三道灰膏，待干硬后用砂纸打磨平整；＞刷三道乳胶漆，或按用户原顶棚饰面同种材料恢复；＞清理垃圾，恢复原地整洁4. 4. 5楼梯间4. 4. 5. 1踏步缺损＞将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层＞用钢丝刷清扫干净浮土A充分喷水湿润清洁凿开面＞均匀地涂刷一道素水泥浆A用1： 3水泥砂浆做好基层＞修复饰面4. 4. 5. 2栏板缺损：＞如为碌或砌块栏板，用水泥砂浆抹平修复＞木材或金属材料栏板损坏，如不能修复，应及时更新;＞使栏板、梯板、扶手连接牢固；＞修复栏板饰面（如：油漆、乳胶漆等）。
4. 4. 5. 3 扶手＞如不能修复，应及时更换新配件；＞使之与栏板连接牢固；＞修复饰面（如：油漆、乳胶漆）4. 4. 6门、窗维修程序4. 4. 6. 1检查门窗的附件是否齐全；4. 4. 6. 2检查有无配件损坏；4. 4. 6. 3更换配件，达到预期效果；4. 4. 6. 4检验：维修后，对门窗反复开启数次，检查是否有 异声及不灵活之处，达到开关自如的目的4. 4.7屋面隔热层、防水层4. 4. 7. 1隔热层缺损：及时更换，用1： 3水泥砂浆嵌缝4. 4. 7. 2屋面（渗）水（刚性屋面）＞用胶泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板产生变形、裂缝、原刚性防水层分仓缝处漏水；＞纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氯脂 嵌缝进行处理；＞出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再用密 封材料嵌缝密封材料有塑料洞膏、氯丁橡胶、聚氨脂、PVC胶泥等；＞檐沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法来修 漏4. 4. 8环氧树脂在碌裂缝灌浆修补技术4. 4. 8. 1目的：修复碌的裂缝＞为了改善环氧树脂的脆性等其它性能，可以添加增韧 剂等助剂以满足更高的使用要求。
＞环氧树脂型碌裂缝修补胶是由环氧树脂、固化剂、固 化促进剂、各类助剂和高补强性填料组成的4. 4. 8. 2实用配方及其应用（如下）＞环氧树脂胶粘剂的配方根据不同的性能和用途可有各种不同配方,下面分别给出了环氧树脂胶粘剂的典型配方和国产牌号的配方, 可供配制和选用对参考摘选）＞环氧树脂胶粘剂的国产牌号牌号配方/质量份固化条件性 能应 用43E-44 环氧树脂100水泥 100细砂 200~300651聚酰胺 50丙铜 适量室温 X(广2) d用于建筑物裂缝的修复98E-44 环氧树脂50吠喃树脂 50内酮/甲苯(4 / 6) 适量二乙烯三胺 6石英粉( 270目)100(20~25)°CX2d用于砌筑混凝土耐酸碱槽衬里或勾缝式粘贴瓷砖208甲：E-51环氧树脂100液体聚硫橡胶 15乙：203聚酰胺 50多乙烯多胺 6~8室温X24h剪切强度：铝合金20MPa45# 钢22MPa用于金属与水 泥制品的粘接， 也可添加铸铁 粉用于铸件砂 眼修补干燥水泥 适量甲：乙二2： 1拉伸强度：45# 钢36~38MPaHC-2E-44 环氧树脂100JLY-121液体聚硫橡胶20JLY-124液体聚硫橡胶10氧化铝（300目）30200聚酰胺 30多乙烯多胺 6DMP-30 3KH-550 偶联剂2室温X24h或 80 °CXlh剪切强度：铝合金〉30MPa用于金属、陶 瓷、混凝土、电 木、木材、热固 性塑料的粘接4. 4. 9碌裂缝灌浆修补技术4. 4. 9. 1首先明确碌结构的特点：碌裂缝无处不在，建筑物 的破坏也往往从裂缝开始，裂缝的产生不但影响结构安全度，有时往往严重影响 使用功能。
鉴于工程中裂缝宽度多为0.2mm〜1.0mm之间，主要采化学灌浆，根 据现场裂缝宽度的大小采用不同型号树脂配方及参入物，灌浆机具为可达 420kg/cm2 的 AS - 2000。