目 录目录1引言111.1本本文的选选题背景景和意义义11.1..1本文文的选题题背景111.1..2本课课题的研研究意义义11.2本本课题的的研究现现状21.3论论文的基基本内容容及框架架结构222超市选选址问题题的相关关理论和和现状332.1国国外零售售企业选选址理论论综述332.1..1中心心地带理理论32.1..2区域域相互作作用理论论42.1..3土地地价值理理论（竞竞租理论论）42.1..4最小小差别理理论52.2目目前国外外超市选选址的方方法和程程序52.2..1国外外超市选选址方法法52.2..2国外外超市选选址程序序53超市选选址步骤骤73.1选选址方法法73.1..1商圈圈店址调调查要点点与评估估73.1..2区域域位置选选择83.1..3地点点选择883.2选选址业务务103.2..1分店店开发方方针1003.2..2分店店选址1113.2..3店址址选定的的程序1123.2..4商圈圈设定的的要素1133.2..5设定定商圈的的方法1153.3分分店开发发计划1153.3..1商圈圈调查115引言3.3..2销售售额预测测153.3..2损益益计划1164结论117注释199参考文献献21致谢词2231引言1.1本本文的选选题背景景和意义义1.1..1本文文的选题题背景中国零售售业在220044年年底底全面开开放，外外资超市市进入中中国与本本地的零零售业展展开竞争争。
近两两年来，美美国的沃沃尔玛超超市的年年销售额额高居世世界5000强的的首位，而而家乐福福、麦德德隆、77-111等也取取得了很很出色的的业绩[2]而迄今为止，中国尚无一家零售商能进入此排行榜麦肯锡预测，未来中国市场60%将被沃尔玛等国外超市占据，国内零售业只能占其余的40%最大的的问题是是国内零零售企业业还缺乏乏足够的的竞争力力，实现现全球采采购和物物流配送送的全程程控制才才是外资资零售企企业真正正在打造的竞竞争力[3]“国内零售业的普遍问题是整体规模小，集约化程度低，管理水平落后，信息化程度不高，供应链凌乱，要解决多业态发展中的组织体系和资源共享的问题[4]但外资超超市也并并非没有有缺点外外资零售售企业难难以融合合本土文文化，他他们缺乏乏与媒体体沟通的的经验和和方式导导致他们们普遍处处于不利利的舆论论环境中中，一旦旦出现问问题，国国内的媒媒体将会会对他们们进行曝曝光再再如，美美国人和和中国人人的口味味不同，南南方与北北方的消消费习惯惯不同，这是中国的零售商更为熟悉的再如近几年外资超市在中国市场频频出现问题多与销售不合格产品有关，不是销售假商品就是过期变质商品，这反映出外资零售企业[5]在国内采购环节普遍存在的问题。
1.1..2本课课题的研研究意义义在零售企企业制定定出分店店开发方方针之后后，选址址成为分分店开发发的关键键这是是因为,,零售业业是“地点位位置产业业”，经营营者经营营能否成成功极大大的依赖赖于店铺铺所在位位置的选选择零零售业中中，店址址的选定定必须与与消费者者状况、地地域性等等因素密密切配合合因此此，现代代连锁商商业经营营中，如如何避免免选错店店址，并并使所开开分店能能与所在在地的实实际市场场状况相相适应，从从而发挥挥最大经经营潜力力，这是是连锁经经营成功功的条件件严重重影响经经营效率率和经营营成果，甚甚至决定定存亡的的一个主主要原因因是一个个分店经经营场所所选定的的好坏经经营规模模越大，店店址择定定的成败败系数就就越大对对于零售售商来说说，最重重要的决决策就是是选址由此可见见，选址址是一个个超市生生存下来来的前提提，选址址错误，超超市将难难以维持持生计，更更不可能能在对手手竞争中中取胜例如美国第三大超市普尔斯马特在中国的选址策略就出现了偏差：长沙店在在选址时时把地点点选在了了禁摩区区，导致致一大批批以摩托托车为代代步工具具的顾客客难以方方便到达达，影响响了客流流量，不不久就停停业整顿顿；位于于沈阳东东陵区长长青街的的普尔斯斯马特店店定位于于中高档档，消费费群体定定位在中中高档，但但其地点点相对城城市中心心区来说说比较偏偏僻，周周围社区区居民以以大众化化消费为为主，而而沈阳地地区较低低的私家家车普及及率也难难以保证证有大量量的驾车车购物的的群体造造访该店店；位于于北京石石景山的的会员店店[6]]则因选选址不当当最终改改为非会会员制商商店。
正因为选选址的重重要，有有的超市市在选址址的问题题上进退退两难如如沃尔玛玛在上海海老西门门店的选选址因为为原来的的店址已已经决定定改造商商品房，因因为随着着上海房房价的上上涨，在在老西门门这样的的繁华地地段建造造商品房房比建造造卖场能能获取更更大的利利益有有的超市市甚至选选择了“嫁接”的方式式，如77-111[7]]在北京京直接与与“北京燕燕莎望京京购物中中心”，“北京小小白羊超超市”等合作作1.2本本课题的的研究现现状国内关于于超市选选址的理理论方面面尚处于于空白，仅仅有如交交通状况况是否方方便，商商业街区区是否繁繁华等一一些初步步的方法法论构建建，并没没有形成成完整的的理论框框架鉴鉴于此，本文计划以实际的选址案例来说明我国的超市选址方法1.3论论文的基基本内容容及框架架结构本文在对对国外选选址理论论和现状状综述的的基础上上，就选选址的理理论和方方法问题题作了探探讨，以以一些具具体事例例说明选选址的注注意事项项文章先探探讨了选选址对超超市的意意义，继继而追溯溯了超市市选址问问题的理理论渊源源和现状状，最后后本文在在对国外外选址理理论综述述的基础础上，以以西安家家乐超市市（二环环店和师师大店）成成功的选选址为例例，具体体说明本本土大型型综合超超市选址址的方法法和注意意事项。
7超市选址问题的相关理论和现状2超市选选址问题题的相关关理论和和现状国外零售售选址方方面的理理论起源源于200世纪330年代代，经过过几十年年的发展展逐渐成成熟，以以下是分分别介绍绍国外理理论界对对于大型型综合的的理论成成果，希希望能对对我国零零售企业业选址有有所借鉴鉴2.1国国外零售售企业选选址理论论综述国外零售售企业选选址主要要有四大大理论，分分别是::中心地地带理论论、区域域相互作作用理论论、土地地价值理理论和最最小差别别理论2.1..1中心心地带理理论中心地带带理论是是发展最最完善最最标准的的零售选选址理论论该理理论由德德国的克克里斯泰泰勒于119533年提出出，后来来由罗斯斯等人进进一步发发展克克里斯泰泰勒提出出了该理理论的两两个基本本概念，限限程和限限需限限程（也也叫上限限）是指指消费者者为购买买某种商商品愿意意出行的的最远路路程，也也就是某某一店铺铺经营的的最大市市场区域域范围限限需（也也叫下限限）是指指某一店店铺能维维持收支支平衡的的最小需需求量，也也就是拥拥有的最最低顾客客数量，从从空间概概念上看看，相当当于能满满足最小小需求量量（通常常指人口口）的市市场区域域范围克克里斯泰泰勒认为为任何商商店要保保证收支支相抵必必须是限限程大于于限需。
在以上概概念的基基础上，克克里斯泰泰勒和罗罗斯提出出了他们们著名的的商圈理理论，即即在一个个理想的的完全均均匀的市市场环境境里，出出售某种种商品的的商店会会均匀分分布，而而且每一一个零售售商所服服务的商商圈都是是等边六六角形早期的该该学派学学者除了了商圈六六边形理理论外，也也提出了了中心地地带（城城镇）的的层次理理论克克里斯泰泰勒根据据商品品品种的多多少来划划分不同同的区域域最低低的层级级是代表表最小中中心地带带的区域域，提供供最基本本的商品品品种和和服务，即即生活必必需品较较靠上的的层次是是较大的的中心地地带，既既经营必必需品又又经营非非必需品品罗斯的层层次理论论更加灵灵活，他他提出聚聚集法则则，认为为中心地地带的商商品和服服务可以以是多样样化的，因因为现实实中有很很多外在在的影响响因素，所所以这些些零售店店会边界界模糊，融融为一体体中心心地带理理论表明明，若顾顾客到较较高层次次的中心心地带一一次购齐齐所需，就就不可能能再到附附近的较较低的中中心地带带购物该该理论的的意义在在于它把把消费者者行为和和零售企企业的区区域分布布联系在在一起这这派理论论者认为为某一商商品的“真正价价格”是包含含交通成成本在内内的价格格。
所以以，顾客客来去中中心地带带的时间间是决定定中心地地带位置置的关键键因素 2.1..2区域域相互作作用理论论零售区域域相互作作用理论论的创始始人是威威廉姆··雷利他他模仿牛牛顿的物物理学理理论提出出“零售引引力法则则”，认为为两城市市从中间间地带吸吸引顾客客的数量量同两城城的人口口数量成成正比，同同两城的的距离平平方成反反比康维斯修修订了雷雷利法则则，试图图确定城城市交易易区域的的分界线线，即两两个城市市的顾客客可能到到任何一一个城市市购物的的分界点点雷利法则则和康维维斯的修修正理论论的假设设是：一一是两个个地区同同样地接接近主要要公路；；二是两两城可被被利用的的商品或或服务的的多少以以城市人人口的多多少为标标志；三三是两个个地区的的零售商商经营能能力一样样顾客客之所以以被吸引引前往人人口较多多的城镇镇，主要要是由于于当地的的商店设设施和商商品种类类较多，值值得多花花时间前前往这这两种理理论既可可用于不不同城市市商业区区之间的的定量分分析，也也可以用用于同一一城市内内不同商商业区的的定量分分析而而且划定定商圈时时计算简简便，资资料的要要求也不不是很高高所以以在 欧欧、美、日日广泛应应用。
但但它的使使用也有有一定的的局限性性，仅以以人口和和距离作作为分界界点的影影响因素素，而且且距离方方面考虑虑的是里里程距离离，没有有考虑具具体的行行程距离离给顾客客的心理理感受从从零售类类型来看看，只适适合于出出售日常常用品的的商店，并并不适合合于出售售挑选性性强的高高档消费费品商店店此外外，若存存在广告告的影响响，或顾顾客对某某特定商商店的忠忠诚和某某些商店店有特殊殊吸引力力时，会会减弱他他们的有有效性 20世纪纪60年代代，美国国零售学学者戴维维·赫夫继继雷利和和康维斯斯之后提提出了城城市区域域内商圈圈预测的的空间模模型，为为区域相相互作用用理论体体系注入入了新鲜鲜血液具具体内容容是，在在数个商商业区（或或商店）集集中于一一地时，顾顾客利用用哪一个个商业区区（或商商店）的的概率，是是由商业业区（或或商店）的的规模和和顾客到到该区（或或商店）的的距离决决定的 2.1..3土地地价值理理论（竞竞租理论论）土地价值值理论（竞竞租理论论）最早早是由海海格在119266年提出出的他他认为城城市中所所有可选选地点会会被出最最高租金金的商家家占有，因因此土地地资源得得到最好好的使用用，体现现出其最最高价值值。
该理理论假设设不同零零售业态态的选址址依赖于于他们竞竞投的租租价后后来，阿阿伦索在在此理论论基础上上提出了了竞租曲曲线，认认为城市市最中心心地点因因为能吸吸引整个个城市的的客源，所所以竞租租价格最最高，但但是随着着距离增增加，价价格逐渐渐下降真真正把该该理论应应用到零零售领域域的是费费雷和咖咖纳费费雷认为为在假设设零售商商有完全全的信息息，而且且没有法法律和社社会的障障碍的条条件下，系系统的零零售布局局模式应应该是有有零售商商能支付付和愿意意支付的的最大租租价决定定的咖咖纳认为为中心地地点的高高价土地地体现了了高竞租租能力，而而这种较较高的竞竞租能力力和中心心地带理理论中的的限需的的作用类类似，都都设定了了。