怀柔商业资料怀柔商业资料1 研究目的1.1 以怀柔县城项目为原点，了解区域商业情况1.2 了解区域内涉及业态、品牌的租金支付方式、收益模式2 研究区域由于时尚岛周边商业业态匮乏，所以本次调研的区域界定在怀柔商业比较集中的商业街区域3 区域商业分析3.1 区域范围界定商业街商业街青青春春路路 府前街府前街南大街南大街迎迎 宾宾 路路本次区域商业分析的区域范围界定在商业街，商业街位于怀柔区政府南侧，东至迎宾路、南至南大街、西至青春路、北至府前街该商业街由两条商街交叉而成，东西向商街长约 400 米，南北向商街长约 300 米3.2 区域交通分析地理位置优越，交通便利，市政基础设施配套齐全境内有京承高速公路、101 国道、111 国道、迎宾路等经过京密公路、京承高速路是紧邻区域的两大交通命脉，城铁 S6 号线横穿东区贯通北京东部新城3.3 区域持有型商业分析3.3.1 区域总体持有型商业分布情况怀柔商业街店铺分布示意图怀柔商业街店铺分布示意图商业街东西向长约 400 米，南北向长约 300 米沿街分布大小店铺约百余家，是怀柔商业较为发达的商街3.3.2 业态分布情况分析怀柔商业街沿街商铺 该商街以经营服装批发为主，另有综合商厦 5 家（物美京北大世界、金地大厦、好世界大厦、盛隆商厦、怀柔商业大厦） ；摄影店 3 家（爱儿美儿童摄影、爱你宝贝儿童摄影、美艺婚纱摄影） ；药店 2 家（怀峰药店、华峰药店） ；餐饮 2 家（恒阳餐厅、龙先生牛肉面）体育服装专卖 5 家（特步、361 度、乔丹、卡帕、贵人鸟体育）等。
3.3.3 整体租金水平分析凤翔商厦 怀柔商业大厦物美京北大世界外部 物美京北大世界内部低端服装批发市场 1.5—5 元/平米/天（例如：凤翔商厦） ；低端百货商场 3—8 元/平米/天（例如：怀柔商业大厦） ；中高档百货商场 3—15 元/平米/天（例如：物美京北大世界） 商业街内沿街店面租金水平在 8.5 元/平米/天左右；3.3.4 按业态区分商业租金水平环境和管理较好的中高档百货商场租金较高，最高可达到 15 元/平米/天；低端服装批发市场租金水平较低，最低租金约 1.5 元/平米/天3.3.5 品牌档次分析沿街商铺和综合批发市场所经营的产品档次普遍较低，以经营服装、饰品为主百货商场经营范围较广，但品牌档次参差不齐，如物美京北大世界经营品牌档次较高，怀柔商业大厦经营品牌档次较低3.3.6 商业经营状况分析沿街商业和综合批发市场基本可以满足当地中低端消费者的消费需求，由于区域内低端商业业态较多，区域市场趋于饱和，距离商业街较远的凤翔商厦经营状况惨淡，商厦内存在很多未出租商铺区域内中高端的消费场所主要吸引居住在怀柔及周边区域的别墅和中高端楼盘的业主及部分旅游度假人群，以物美京北大世界为例，该商场每日的营业额在100 万—200 万左右，在春节期间每日总营业额可达到 1000 万。
3.3.7 小结怀柔商业业态大部分集中在商业街区域，经营商品的档次差距较大，租金水平参差不齐区域内经营状况普遍良好，经营品种丰富，商业氛围比较浓厚3.4 区域典型案例分析3.4.1 物美京北大世界物美京北大世界是该区域较为典型的中高档百货商场，该商场隶属于北京物美集团，商场建筑面积为 50000 平米，在区域内定位为高品位时尚百货，是一座集购物，餐饮，娱乐，休闲为一体的购物中心物美京北大世界经营十万余种商品，周大福、欧莱雅、百丽、天梭、巴黎世家、沙驰、皮尔卡丹、耐克、阿迪达斯、阿桑娜、ONLY、ESPRIT 等品牌物美京北大世界配备了 16 部滚动扶梯及 5 部直升客梯，同时配有自动消防和自动安保监控系统地下两层及一个地上停车场，共有 160 个停车位该商场的收益方式包括租金和流水倒扣两种方式（倒扣流水 26%—28%） ，在租金收益以外，商场要收取广告费（约占全年销售额的 1%） ，人员管理费（100 元/月/人） ，保险费（150 元/年起） 各层租金水平：F1 15 元/平米/天F2 13—15 元/平米/天F3 9—13 元/平米/天F4 7—9 元/平米/天F5 4—7 元/平米/天F6 3—4 元/平米/天注：为吸引知名品牌入住，租金价格会降低 2—3 元/平米/天。
各层经营范围介绍：F1 食品超市：粮油食品调料、酒水饮料、休闲食品、主食熟食、水果蔬菜、鲜肉水产、散装食品百货超市：洗护用品、卫生用品、清洁洗涤、塑料家居、化妆品F2 淑女少女装、职业装、中老年服装、民族装、皮衣、化妆品、首饰、工艺品、名表、休 闲包F3 男士正装、男士饰品、男女休闲装、精品箱包、男女皮鞋、皮鞋美容F4 儿童制品、羊绒羊毛制品、男女内衣文胸、家居床品、运动服装、体育器材、文化办公 用品、布料、服装加工、咖啡厅、新华书店F5 电视机、洗衣机、空调、冰箱、照相摄像、电脑耗材、特卖场、美食城、音响、小家电3.4.2 怀柔商业大厦怀柔商业大厦是怀柔历史较早的国有企业，1990 年 9 月竣工营业，怀柔商业大厦建筑面积 3850 平方米，营业面积 3385 平方米经营范围主要包括：日用百货、针纺织品、日用杂品、劳动保护用品、饮料、糕点、罐头、烟酒糖果、副食品、五金交电、化工、工艺美术品、仪器仪表、土特产品、民用建材、棉毯制品、通用零件；零售国家正式出版的音像制品；家电修理等 因负债过高,企业发展后劲不足，该大厦的出租合同于 08 年底到期，整个大厦整体出售，出售价格不详各层租金水平：F1 7—8 元/平米/天F2 4.5 元/平米/天F3 3 元/平米/天3.4.3 商业街沿街商铺该商铺位于商业街内，面积约130 平米，年租金为 40 万元，折合日租金约 8.5 元/平米，计划经营服装，由于整个商街内每个商铺的经营环境差别不大，故租金水平上下浮动亦不大。