深圳上水径项目市场 分析报告2016.8目录1 1土地市场分析土地市场分析2 2商品住宅市场分析商品住宅市场分析3 3项目概况分析项目概况分析 4 4经济经济测算测算一、市场分析土地一、市场分析土地2016年上半年招拍挂供应土地面积共52.8万平，对应建筑面积192.59万 平，同比增长56.86% 2016年上半年，城市更新项目前后三批获得公示，共43宗、拟拆除重 建面积204.38万平，为同时期招拍挂土地面积的五倍，但不到2015年的三 分之一因深圳土地储备较少，土地供应重要来源以城市更新为主土地市场综述：城市更新仍为主力供应招拍挂和城市更新主要集中在龙岗区、龙华两区上半年共18宗招拍挂土地，居住用地仅2宗，但因占地较大，住宅占全市比重达到35% ；主要用途以住宅和工业为主，其次为工业，占比30%其中，深圳住宅楼面价走势持续上扬，达到42202元/㎡ ，比2015年增长10.19%由于住宅用地供应稀缺，开发商看好深圳市场，纷纷高价拿地住宅用地供应稀缺，地王频现，土地成本不断攀升6月2日，中国电建地产集团有限公司及广州方荣房地产有限公司联合以82.9 亿元的高价拿下上塘地块，楼面地价高达56780元/㎡，再次刷新龙华单价地 王。
此项目也是深圳首次对商品房实行现售试点，规土委将进行跟踪采集数据 ，分析对市场产生的影响，并在对试点经验总结的基础上进行政策研判电建以82.9亿元拿下上塘地块，创龙华单价地王6月8日，龙光以总价140.6亿元竞得位于光明新区的A646-0059的商住混 合用地，溢价率159.79%，折合楼面价27623元/平方米，刷新2016年深圳总 价地王纪录龙光以140.6亿元竞得光明地块，创深圳总价地王深圳可供建设居住用地稀缺，供需矛盾将长期存在十三五”期间，深圳预计每年新供应用地8万 ㎡，参考2011-2015年深圳的 土地平均供应量（年均37.01万平），未来深圳的土地供应量更趋紧张同时 ，从规土委公布的“深圳市未利用居住用地图”来看，未来深圳 的可建设用地存量较为稀缺，深圳的供需矛盾将会持续存在城市更新方面：拟拆除重建面积远超招拍挂供应建筑面积2016上半年共3批城市更新项目，共计43宗、拟拆除重建面积204.38万平，其中龙华新区、宝安共19宗，为城市更新主力区域；招拍挂方面：宗地建筑面积为同比有所增长，用地供应稀缺2016上半年招拍挂供应土地面积共52.8万平，对应建筑面积192.59万平，同比增长56.86%。
未来土地供应仍稀缺，供需矛盾将长期存在“十三五”计划每年供应住房建设用地8万平方米，深圳未来可供建设用地稀缺，或会导致供求关系进一步紧张土地市场小结二、商品住宅市场分析二、商品住宅市场分析上半年市场：成交量有所下滑，价格持续上涨，6月突破6万/平2016年上半年，深圳商品住宅市场量跌价涨总供应面积239.48万 ㎡， 同比下降14.08％；总成交面积242.94万 ㎡，同比下降22.78%；成交均价 51006元/ ㎡，同比上涨81.90% 受“3.25新政”调控影响，二季度成交量相比一季度下滑明显，同比下 降46.69％，但价格仍持续上涨，二季度成交均价56476元/㎡，同比上涨 17.44%塘厦片区竞品分析供应分析：二季度供应下滑较为明显，龙岗仍为主力供应 上半年整体供应同比有所下滑 2016年上半年，深圳市商品住宅批售面积面积239.48万 ㎡，同比下 降14.08％ 二季度供应明显下滑 2016年上半年，一季度延续2015年下半年火爆市场行情，开发商与 客户均看好后市，推盘量较大，二季度以来受“3.25新政”影响，开 发商入市积极性有所下降，多以少量推盘试探市场。
龙岗仍为主战场，关内南山唱主角 从区域供应来看，龙岗为1季度主要供应区域，供应占比为43.7％， 关内以南山区为主，占比达到16.9％ 塘厦片区竞品分析成交分析：“3.25”新政影响下，二季度成交下滑明显上半年整体成交有所下滑2016年上半年，深圳市商品住宅成交242.94万平，同比下降22.78％ 受“3.25新政”对市场影响，二季度成交下滑明显 1季度市场延续2015年行情，成交仍处在较高位，二季度，随着“3.25 新政”的出台，客户观望情绪加重，市场成交量下滑较为明显 成交主力仍为龙岗，龙华热度不减，南山主导关内从各区域的成交来看，龙岗由于供应量相对较大，成交量位居全市首位， 占比达到31.3％；龙华新区热度不退，成交占比达到20.8％；关内仍以南 山为主力成交区域，成交占比达到18.2％塘厦片区竞品分析热销楼盘集中在龙华龙岗，豪宅项目聚集南山前后海 2016年上半年，从成交面积来看，热销楼盘集中在龙华新区及龙岗区 其中，位于龙华新区的鸿荣源·壹城中心以11.67万㎡的成立量位居第一，位 于龙岗的锦荟PARK以8.60万㎡位居第二，观澜的合正观澜汇以7.27万㎡位 居第三。
从成交金额前十来看，豪宅项目主要集中在南山前后海片区，占据六席 ；上半年高端楼盘入市积极且销量表现不俗，恒裕滨城，海上世界双玺、华 润深圳湾·悦府等项目销售额已超过39亿元塘厦片区竞品分析受豪宅成交拉动，上半年成交均价再创新高，为51006元/平影响因素2015年上半年， 市场在多轮政策刺 激下，价格持续上 涨，7、8月成交量 短暂回调，但价格 持续上涨四季度开发商推 盘意愿强烈，高 端楼盘占比高， 受成交结构影响 ，成交均价再创 新高，突破4万/ 平2016年1季度，1-2 月开发商和客户市场 信心足，价格持续上 涨，3月政策收紧， 客户入市积极性有所 下降，但价格仍处在 上涨通道2016年2季度，受 “3.25新政”影响， 市场成交量有所下滑 ，但由于豪宅成交的 拉动，价格持续上涨 ，6月均价突破6万/ 平2016年上半年价格表现——深圳商品住宅51006元/ ㎡， 同比2015年上半年的28040元/ ㎡上涨81.90%塘厦片区竞品分析龙岗区：主力供应区域，成交有所下滑，价格同比增长73.62％ 上半年，龙岗区供应量102.83万㎡，同比增长51.87％，主要供应集中在横岗的【正大同堂】、【锦荟PARK】，坂田的【信义嘉御山】，布吉的【万科麓城】及中心城的【华策中心城】和老镇的【中骏四季阳光】。
上半年，受政策影响，龙岗区的成交量下滑至74.85万㎡，同比下滑35.19％ 整体来看，龙岗区上半年成交均价39765元/㎡，同比增长73.62％，二季度价格环比微降2.44％塘厦片区竞品分析区域总结：供应集中在关外，价格普涨，区域涨幅均在40％以上塘厦片区竞品分析商品住宅市场小结 受“3.25新政”影响，二季度开发商推盘意愿下降，客户观望，供销有所下滑 2016年上半年，深圳商品住宅供应量239.48万㎡，同比下降14.08％，成交242.94万㎡，同比下降22.78％；分季 度来看，1季度市场行情持续火爆，开发商入市积极，成交持续上涨，2季度受“3.25新政”的影响，开发商推盘意 愿有所下降，客户观望，供应、成交均有所下滑 上半年豪宅成交火爆，产品结构变化带动价格持续上涨2016年上半年，深圳豪宅市场表现不俗，千万级豪宅产品成交占比高达17.1％，高端的产品结构带动市场在成交 量下降的背景之下，价格持续上涨，上半年深圳商品住宅市场成交均价51006元/㎡，同比增长81.9％ 区域成交来看，龙岗仍是主力供销区域，豪宅成交聚焦在南山2016年上半年，深圳商品住宅供应即成交仍以龙岗为主，供应占比43.7%，成交占比31.3％，千万级豪宅产品主 力成交集中在南山区，成交占比58.6％。
三、项目概况分析三、项目概况分析 龙岗“一心四区”创新发展 未来定位“深圳东部中心”1.1宏观情况项目地1.1宏观情况龙岗区建有各级各类医疗机 构566家， 病床数4875张， 142家社康中心实现了社区 基本覆盖，构建了15分钟医 疗卫生服务圈，实现常住人 口医疗保险和社区健康服务 全覆盖，成为全国第一批“ 人人享有卫生保健达标区” 龙岗区目前已拥有460所学 校，管理人员35.6万人，超 越宝安成为深圳教育规模最 大的区 教育系统现有办学单位395 个，其中幼儿园232所，中 小学160所，广播电视大学 、教师进修学校、中小学生 社会实践基地各1所现有龙岗大道、水官高速两 条交通大动脉，片区内道路 多为新建，路况较好，行驶 通畅 火车布吉站将承担普通列车 的长途功能，取代深圳罗湖 火车站长途客运和火车西站 的功能 地铁3线与地铁5线已建成通 车，12、13、14、16号线， 以及地铁3号线延长段正在规 划中设施较为完善1.2区域价值龙岗片区：最低人口密度，最高绿化覆盖率，最适宜居住，土地储备最多，商品房均价最低，是未来城市发展的爆发点1.3项目情况区位分析项目位于深圳市龙岗区银湖山东·布龙路与吉华路交汇处。
交通状况：直接接驳地铁5号线上水径站，未来14号线开通后经6站即可 到达福田中心区（福田站）500米即可进入南坪快速、清平高速、水官 高速并临近龙岗大道、坂雪岗大道、西环路等城市主干道连接坂田 、龙华片区、福田及罗湖中心区的快速交通路上水 径站1.3区位交通直驳地铁通道建设地下通道直驳地铁五号线上水径站，将生活与地铁 无缝连接 让出行更快捷让城市变得更小，实现住户的便捷梦想1.4景观资源项目整体性和私密性极好除东面界面较差外，其他 三面被山体包围，且南面有两个规划公园地块东北角旁的公路局办公大楼地块东南角旁的工厂及宿舍东面景观地块内：采石场上水 径站1.5配套设施项目区域内尚未大规模开发，项目1公里内基本无大型商场、医院等仅项目 对面的中海怡翠山庄内有学校、小型超市、菜场等上水 径站1.6项目地块数据目位置龙岗地铁环中线五和站C出口（坂田五和大道和吉华路交汇处）占地面积10501.19平方米 建筑面积33603平方米 容积率R≧3.2住宅面积32253.81平方米 商业面积1200平方米 物业用房100平方米 垃圾站50平方米 车位280个1.7 项目竞争对手占地面积96110平方米 建筑面积426599平方米容积率4.44 绿化率35%车位比2352位项目位置龙岗地铁环中线五和站C出口（坂田五和大道和吉华路交汇处）开发商深圳市信义房地产开发公司物业管理深圳市信勤物业服务有限公司主力户型68-165平在售均价5期均价60000元/平米，街铺100000元/平米起最新 开盘 时间2016年3月13日加推2栋C座 信义嘉御山5期自带泳池和东南亚风 格园林，另外，科技城外国语学校已 开学，教育配套完善，信义嘉御山1 期、2期、3期现已入伙，社区配套成 熟，坂田天虹已入驻，生活氛围浓 厚。
信义嘉御山1.6项目竞争对手万科麓城三期地理位置龙岗布吉开盘日期2016.3.19加推三期1B、2栋绿化率30%区域配套完善户型88m²两种户型价格均价51000-53000元/m²（ 精装） 街铺90000元/平米容积率3.0交通便捷度好建筑类型高层板楼开发商万科内部配套小区中央24班公立小学（已开 学）；约2万㎡运动公园已开工 ，银湖山登山绿道已获政府批文 ；大型商业超市综上分析本项目住宅售价为53000元/ 平米(毛坯)商业售价为 90000元/ 平米起 四四、经济测算、经济测算收入（ 198696万元 ）售价（元/ 平米 ）金额（万元）住宅面积32253.81 平米53000178096商业面积1200平米9000010800车位280个35万/个9800支出（ 110122万元 ）地价60000建安成本33603.81 平米450015122税费30000其他支出5000初步估算本项目总计利润约88574 万元项目经济测算THANK YOU。