土地增值税知识汇总土地增值税的定义 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附 着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税土地增值税的特点（一）已转让房地产取得的增值额为征税对象（二）征税面比较广（三）采用扣除法和评估法计算增值额（四）实行超率累进税率（五）实行按次征收，纳税时间、纳税方法根据房地产转让情况 而定土地增值税的征税范围（一）一般征税范围规定1）土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑 物和其他附着物产权所取得的增值额2） 土地增值税既对转让土地使用税权课税，地上建筑物及其附着 物连同国有土地使用权一并转让；3）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方 式无偿转让的房地产，不予征税二）若干具体征税范围的规定1 合作建房建成后转让的2 交换房地产3 房地产抵押4 房地产出租5 房地产评估增值6 国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物7 房地产的代建房行为8 土地使用者转让、抵押或置换土地（三）不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）1） 房地产继承（无收入）2） 房地产赠与（对象有限定，无收入）3） 房地产出租（权属未变）4） 房地产抵押期内（权属未变）5） 房地产的代建房行为（权属未变）6） 房地产评估增值（四）免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）1） 个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实2） 合作建房建成后按比例分房自用3） 与房地产开发企业无关的投资联营，将房地产转让到被投资企 业4） 企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中5） 因国家建设需要依法征用收回的房地产6） 建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的7） 企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为公租房房源， 增值额未超过扣除项目金额 20%土地增值税的收入《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（1993年第138号文） 第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和 其他收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条条例第 二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益货币收入指：现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信 用票据和国库卷、金融债券、股票等有价证券实物收入指：房屋、土地、钢材等，实物的价值不太容易确定， 一般需要评估共他收入指：如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、商 誉权等此类比较少见，其价值需要进得评估土地增值税的成本扣除项目《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条：条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使 用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的 成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产 开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工 程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用具体如下：1、土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力 安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支 出等2、前期工程费前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、 勘察、测绘、“三通一平”等支出。
3、建筑安装工程费建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工 程费，以自营方式发生的建筑安装工程费4、基础设施费基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、 排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出5、公共配套设施费公共配套设施费，包括不能有偿转让约开发小区内公共配套设施 发生的支出6、开发间接费用开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括 工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费 周转房摊销等三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开 发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务 费用财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提 供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类 同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按本条（一）、 （二）项法规计算的金额之和的5％以内计算扣除凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构 证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项法规计算的金额之 和的 10％以内计算扣除上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府法 规。
四）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的印 花税、城市维护建设税、教育费附加也可视同税金扣除营改增后， 计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不 包括增值税允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税房地产 开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴 纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除五）财政部确定的其他扣除项目财政部确定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人 允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计 20%的扣除六）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建 筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成 新度折扣率后的价格评估价格须经当地税务机关确认土地增值税的成本（一）取得土地使用权所支付的金额指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有 关费用之和按国家统一规定缴纳的有关费用是指纳税人在取得土地使用权过 程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费 和契税解释】取得土地使用权所支付的金额，可以有三种形式：（1）以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按 规定补缴的土地出让金；（3）以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
土地支付金额的配比：实际扣除土地金额二取得土地使用权所支付的金额x（已开发土地 /全部土地）x（已售房/全部房）。