房产税 土地使用税等地方税纳税培训材料铜陵县地税局征管分局二○一一年八月八日第一部分 房产税一、纳税义务人 房产税的纳税义务人包括： （一）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税 （二）产权出典的，由承典人纳税 （三）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税 （四）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税 （五）无租使用其他房产的问题纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税二、征税对象和征税范围1、房产税的征税对象是房产所谓房产，是指有屋面和围护结构（有墙或有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产但室内游泳池属于房产财税[2010]121号：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款（含契税及按国家统一规定交纳的有关费用）、开发土地发生的成本费用等宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
开发土地发生的成本费用：土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出 由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税 2、征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋据此，本地区对座落于镇政府所在地的钟鸣金龙村和铜陵金桥工业园内的纳税人征收）三、计税依据与税率 按照房产余值征税的，称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征 1、从价计征 房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳30%） 房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施主要有：暖气,卫生,通风及装璜工程等国税发[2005]173号）为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值）对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值 注意以下二点问题： （1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税；对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税 （2）对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定 2．从租计征： 房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据3、税率 (1)按房产余值计征的，年税率为1.2%；(2)按房产出租的租金收入计征的，税率为12%但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税，营业税在3%基础上减半3）《安徽省房地产税收管理暂行办法》第四十一条规定：对单位和个人出租房屋，应按取得的租金收入缴纳5%的营业税和12%的房产税；但对按租金收入计征房产税低于按房产余值计征房产税的，按房产余值计征房产税。
四、应纳税额的计算 1．从价计征的计算 从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%某企业取得土地10000平方米，支付土地款240万元，缴纳契税20万元，计入固定资产的房产原值200万元（占地面积1000平方米，建筑面积2000平方米），开发土地发生的成本30万元计算该企业2011年度应缴纳的房产税？计算宗地容积率：（与旧计算方式的不同）2000/10000=0.2<0.5应计入房产原值的地价=(240+20+30)*2000*2/10000=116 应纳房产税=(200+116)*70%*1.2%=2.6544万元若建筑面积是6000平方米，则应缴纳：6000/10000=0.6>0.5应计入房产原值的地价=(240+20+30)*6000/10000=174应纳房产税=(200+174)*70%*1.2%=3.1416万元 2．从租计征的计算 从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为： 应纳税额=租金收入×12%五、纳税义务发生时间：主要有：1、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起征收；2、纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起征收；3、纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收；4、纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收；5、纳税人自建或委托建设房产在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租的次月起征收。
六、税收优惠 1.国家机关、人民团体、军队自用的房产税免征房产税但上述免税单位的出租房产不属于免税范围 2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税但如学校的工厂、商店、招待所等应照章纳税 3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税但经营用的房产不免 4.个人所有非营业用的房产免征房产税但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税 5.经财政部批准免税的其他房产： （1）老年服务机构自用的房产免税 （2）损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税 （3）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中做相应说明纳税人房屋大修停用半年以上需要免征房产税的，应在房屋大修前向主管税务机关报送相关的证明材料，包括大修房屋的名称、座落地点、产权证编号、房产原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止时间等信息和资料，以备税务机关查验 （4）在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。
但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税 （5）为鼓励地下人防设施，暂不征收房产税6、地下建筑：（一）、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所二）、自用的地下建筑，按以下方式计税：（1）.工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值50%应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%（2）.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值70%应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定3）.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
三）、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税七、《中华人民共和国房产税暂行条例》 文号：国发〔1986〕90号 发文单位：国务院 发文日期：1986-9-15 第一条 房产税在城市,县城,建制镇和工矿区征收. 第二条 房产税由产权所有人缴纳.产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳.产权出典的,由承典人缴纳.产权所有人,承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳. 前款列举的产权所有人,经营管理单位,承典人,房产代管人或者使用人,统称为纳税义务人(以下简称纳税人). 第三条 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳.具体减除幅度,由省,自治区,直辖市人民政府规定. 没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定. 房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据. 第四条 房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%. 第五条 下列房产免纳房产税： 一,国家机关,人民团体,军队自用的房产； 二,由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产； 三,宗教寺庙,公园,名胜古迹自用的房产； 四,个人所有非营业用的房产； 五,经财政部批准免税的其他房产. 第六条 除本条例第五条规定者外,纳税人纳税确有困难的,可由省,自治区,直辖市人民政府确定,定期减征或者免征房产税. 第七条 房产税按年征收,分期缴纳.纳税期限由省,自治区,直辖市人民政府规定. 第八条 房产税的征收管理,依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定办理. 第九条 房产税由房产所在地的税务机关征收. 第十条 本条例由财政部负责解释；施行细则由省,自治区,直辖市人民政府制定,抄送财政部备案. 第十一条 本条例自1986年10月1日起施行.第二部分 城镇土地使用税一、纳税义务人：现行《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
1.拥有土地使用权的单位和个人是纳税人2.拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人3.土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；4.土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税例如：几个单位共有一块土地使用权，一方占60％，另两方各占20％，如果算出的税额为100万，则分别按60、20、20的数额负担土地使用税二、征税范围：城市、县城、建制镇和工矿区的土地三、应纳税额的计算：1、计税依据：以实际占用的土地面积为计税依据1）、凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准；（2）、尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书。