房地产开发企业营改增”后续政策变化营改增对土地增值税的影响一、 收入确认的变化一、收入确认的变化《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》【2016】70号公告第一条关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地 产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计 税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含 增值税应纳税额二、 税金扣除的变化关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》 【2016】70号公告第三条 关于与转让房地产有关的税金扣除问题营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中 与转让房地产有关的税金”不包括增值税营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实 扣除凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴 增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上 述规定执行三、 建安发票扣除的变化《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》【2016】70号公告第五条关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认 问题营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的 增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改 征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》规定，在发票 的备注栏注明建筑服务发生地县名称及项目名称，否则不得 计入土地增值税扣除项目金额。
四、 土地增值税预征的计税依据发生变化《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》【2016】70号公告第一条为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算， 房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项 目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款土地价款扣除的新变化对土地价款”的扣除的补充《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政 策的通知》财税〔2016〕140号七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条 第项第10点中 向政府部门支付的土地价款 ”包括土地受让 人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费 用和土地出让收益等房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产 项目，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用 也允许在计算销售额时扣除纳税人按上述规定扣除拆迁补 偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿 费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料财税〔2016〕36号）第一条第项第10点10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地 产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向 政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征 收管理暂行办法》国家税务总局【 2016】18号公告第四条 房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发 的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价 款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后 的余额计算销售额销售额的计算公式如下：销售额=* 第五条 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除 土地价款，应当取得省级以上财政部门监制的财政票据项目公司与拿地主体非同一方，土地价的扣除《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政 策的通知》财税〔2016〕140号八、房地产开发企业受让土地向政府部门支付土地价款 后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条 件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门 支付的土地价款房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协 议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司 ；政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下， 签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
视同销售的特殊规定视同销售的特殊规定《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》公七、纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不 属于《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定的视 同销售服务第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动 产：单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服 务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产 或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除 外财政部和国家税务总局规定的其他情形个人，是指个体工商户和其他个人。