免租期的涉税问题丨税务合规及筹划漫谈（一）[浙杭律师 ]案例 A 公司拟将其所有的一处商铺对外出租， 为吸引租 户，A公司提出“一年免租”的优惠政策，并成功吸引到 B公 司准备入驻近日， A 公司与 B 公司就租赁商铺事宜达成协 议，并约定租赁期限共三年，其中第一年免租的协议条款 随后， A 公司正常申报纳税，但在税务机关的抽查中，发现 A 公司并未按照规定申报纳税，做出了限期整改和补缴滞纳 金的处罚后 A 公司就相关事项向律师咨询问题一商铺租 赁的涉税项企业纳税人出租房产会涉及到如下税负：房产税、 增值税、城市维护建设税及教育费附加、企业所得税、印花 税其中房产税一般根据租金的收取按规定的税率征收、增 值税由于营改增的施行有较多变化（下文介绍） 、城市维护 建设税及教育费附加根据实际缴纳增值税税额计算、企业所 得税由企业年终汇算清缴、印花税按租赁金额 1%贴花，税额不足 1 元， 按 1 元贴花 而案例中 A 公司免租期内的涉税 问题主要在房产税与增值税上问题二免租期内的房产税免 租期内能不能免房产税？回答这个问题前，咱们先看看法条 规定根据《房产税暂行条例》 （2011 年修订）第三条第三 款：“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据”和 第四条“房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为 1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为 12%。
的规 定似乎在免租期内，出租方不需要缴纳房产税但是通过 进一步的检索，我们注意到财政部、国家税务总局对上述行 政法规作出了更细致的规定 《财政部、国家税务总局关于 房产税城镇土地使用税有关问题的通知》 （财税 [2009]128 号） 中规定： “一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题 无 租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴 纳房产税 ”在《财政部、 国家税务总局关于安置残疾人就业 单位城镇土地使用税等政策的通知》 （财税 [2010]121 号）中 规定： “二、关于出租房产免收租金期间房产税问题 对出租 房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免 收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税 ”由此可 见，房产租赁的情况下，如果双方约定是自始无租金的，由 承租人依照房产余值代缴纳房产税；如果双方约定有免租期 的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税 问题三“营改增”下免租期内的增值税 1. 房产的取得时间也 有门道？根据财税〔 2016 〕36 号文，附件 2《营业税改征增 值税试点有关事项的规定》 中规定：“一般纳税人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产， 可以选择适用简易计税方法， 按照 5% 的征收率计算应纳税额；一般纳税人出租其 2016 年 5 月 1 日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。
取得 的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自 建以及抵债等各种形式取得的不动产 ”对出租人而言，出租 房产的取得时间对增值税的计税方法和税额不同的选择有 不同的说法；对于企业承租人而言，同样有门道，选择适用 简易征收，可获得按照 5% 计算的进项抵扣发票，选择适用 一般计税办法，则可获得 11% 的进项抵扣发票，差异明显 所以，从承租人的角度支付同样的租金可以向出租人提出 5% 或 11% 得进项税额专用发票的不同要求 2. 免租期能免增 值税吗？根据财税〔 2016 〕36 号，附件 1《营业税改征增值 税试点实施办法》第十四条规定：“下列情形视同销售服务、 无形资产或者不动产： （一）单位或者个体工商户向其他单 位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众 为对象的除外 （二）单位或者个人向其他单位或者个人无 偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公 众为对象的除外 （三）财政部和国家税务总局规定的其他 情形因此，“营改增”后，类似免租期、装修期等“无偿”提 供租赁的服务行为都面临按照增值税体系下被认定为“视同 销售”的风险，从而参照“按照纳税人最近时期销售同类服务、 无形资产或者不动产的平均价格确定”条款， 征收相应的增值 税。
可见，“营改增”后，即使免租也存在需要缴纳增值税的 风险问题四免租期如何进行税务筹划 1. 房产税对于出租 人提供免租期的，建议双方约定租金总额在不扣除免租期的 整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分摊，并写 入合同条款，以此达到合理避税的目的 2. 增值税首先， 由 于“营改增”过渡期内出租的不动产在取得时间上的不同会影 响所适用的税率，为了防范双方由于开具经营性租赁开票发 生的争议，可以在订立协议时，标明租赁房产的取得时间和 提供专用发票适用的进项税率； 其次， 为避免免租期内“视同 销售”的问题，也尽量采取双方约定租金总额在不扣除免租期 的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分摊的方 法，并写入合同条款，以此达到规避涉税风险的目的 3. 不 同性质收费分开明确在双方协商租金时一般会涉及商铺出 租后的物业服务问题，根据《营业税改征增值税试点实施办 法》（财税【 2016 】36 号第十五条“增值税税率”“纳税人发生 应税行为，税率为 6%”“提供不动产租赁服务，税率为 11%” 的规定，如果租金收入中包含了承租期间的物业服务费、代 收水电费等，建议双方在合同中要明确将租金费和物业服务 费分别写明，同时双方约定租金总额和物业费总额在不扣除 免租期的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分 摊，并写入合同条款，以此达到合理避税的目的。
另外根据 《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地 增值税、个人所得税计税依据问题的通知》 （财税〔 2016 〕 43 号）规定：“房产出租的，计征房产税的租金收入不含增 值税 ”在约定租金条款中，应当明确该租金是否为包含增值 税，从而避免争议 小结 小小免租期里也有大门道，企业 切不可为了招商引资，不加考虑的开出各种减免条件，不但租金少收了，还要缴纳一大笔“冤枉钱”特别是在“营改增” 的大背景下，涉税局面更加错综复杂，如何做到既能增加营 收，又能做好纳税筹划，更是当下企业需要做的“功课”我 们的税务合规漫谈系列，也会在后续专题中为各位抽丝剥茧， 一同探寻合规之道文：许玉灵 汪洋执行编辑：洛伟。