《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》一、适用范纳税人转让其取得的不动产，适用本办法本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、 自建以及抵债等各种形式取得的不动产房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法二、计税依据:申报地点预缴申报（地税）机构所在地申报（国税）不区分计税方法一般计税方法简易计税方法外购自建不区分取得方式外购自建差额5%全额5%全额11%差额5%全额5%一般纳税人:（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购 置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳 税额纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向 机构所在地主管国税机关申报纳税二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适 用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收 率计算应纳税额纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预散税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产,选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应 纳税额。
纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得 不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴 税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税四）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额纳 税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地 税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税五）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产,适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额纳 税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的 作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机 构所在地主管国税机关申报纳税六）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额纳税人应以取 得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴 税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税小规模纳税人（除个人转让其购买的住房）：（一） 小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价 款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售 额,按照5%的征收率计算应纳税额。
二） 小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用 为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人 按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税: （一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率 计算应纳税额个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税三. 预缴税款 其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款:（一）以转让不动产取得的全部价款和价外勺!用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款二全部价款和价外费用子（1+5% ） x5%（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款二（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)-(1+5% ) x5%其他个人转让其取得的不动产，按照上述计算方法计算应纳税额并向不 动产所在地主管地税机关申报纳税。
纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者 取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的 合法有效凭证否则，不得扣除上述凭证是指:（一）税务部门监制的发票二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书国家税务总局规定的其他凭证四、纳税申报 纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证案例1：某北京西城区纳税人（非自然人），2016年6月30日转让其2013 年购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元（含税，下同）写字楼位于北 京西城区纳税人2013年购买时的价格为700万元，取得了合法有效的营业 税发票《销售不动产统一发票》请问，如果该纳税人为增值税一般纳税人，对 该笔业务选择简易计税方法，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额？ 应如何在机构所在地申报纳税？假设纳税人其他业务6月份的应纳增值税额为 70万元按照前面的分析及规定的计算方法，纳税人在北京西城区地税机关应预缴 税款二（1000-700） 4- （1+5%） X5%=14. 29 力•元。
纳税人向北京市西城区主管国税机关申报纳税时，也应按照全部价款和价 外费用扌II除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额纳税人在巾报时，应同时加上其他业务的增值税应 纳税额应纳税款二（1000-700） 4- （1+5%） X5% （转让不动产）+70 （其他业务）=84. 29 万元也就是说，纳税人在7月申报期内，将转让不动产及其他业务应共同申报 纳税，应纳税额合计为84. 3万元纳税人可凭在北京西城地税机关缴纳税款的 完税凭证，抵减纳税人应纳税额的14. 29万元，纳税人仍需缴纳增值税70万元案例2：北京西城区某纳税人为增值税一•般纳税人，2018年10 H 30 R转 让其2016年6月购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元写字楼位于北 京西城区纳税人购买时价格为777万元，取得了增值税专用发票，注明税款 为77万元该纳税人2018年10月份的其他销项税额为70万元，进项税额为 30万元，留抵税额为33万元问，纳税人对此转让不动产业务应如何在不动 产所在地地税机关计算预缴税额？应如何在机构所在地申报纳税？因该房产屈于外购的非自建不动产，按照规定，在北京四城区地税机关预 缴税款时:预缴税款二（1000-777） 4- （1+5%） X5%二10. 62万元。
纳税人向北京市西城区国税局中报纳税时，将所有业务合并中报应纳税款=10004- （1 + 11%） XII% （转让不动产）+70 （其他业务销项税额） —30 （进项税额）—33 （留抵税额）=106. 10万元纳税人在2018年11月申报期内，将转让不动产及其他业务应共同申报纳 税，应纳税额合计为106. 10万元纳税人可凭在北京西城地税机关缴纳税款的 完税凭证，抵减纳税人应纳税额的10.62万元，纳税人仍需缴纳增值税95. 48 万元。