房地产企业所得税问题解答（一） 土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地开发 使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地 买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、 土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补 交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支 出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等二） 前期工程费指项目开发前期发生的水文地质 勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地 通平等前期费用三） 建筑安装工程费指开发项目开发过程中发生 的各项建筑安装费用主要包括开发项目建筑工程费 和开发项目安装工程费等四） 基础设施建设费指开发项目在开发过程中所 发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、 供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区 管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费五） 公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立 的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠 与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出六）开发间接费指企业为直接组织和管理开发项 目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本 费用性支出主要包括管理人员工资、职工福利费、 折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工 程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
二、房地产企业成本对象的确定成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过 程中的各项耗费而确定的费用承担项目计税成本对 象的确定原则如下：（一） 可否销售原则开发产品能够对外经营销售的， 应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外 经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然 后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象二） 分类归集原则对同一开发地点、竣工时间相 近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目， 可作为一个成本对象进行核算三） 功能区分原则开发项目某组成部分相对独立， 且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进 行核算四） 定价差异原则开发产品因其产品类型或功能 不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作 为成本对象进行核算五） 成本差异原则开发产品因建筑上存在明显差 异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为 成本对象进行核算六） 权益区分原则开发项目属于受托代建的或多 方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进 行核算房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确 定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据， 共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、 开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业 所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税 申报表》一并报送主管税务机关。
房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税 务机关后，不得随意调整或相互混淆如确需调整成 本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变 化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度 纳税申报时报送主管税务机关房地产开发企业应建 立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、 在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保 存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查三、房地产企业成本的分摊法方法企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计 量与核算其中，应计入开发产品成本中的费用属于 直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入 成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本， 应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具 体分配方法可按以下规定选择其一：（一） 占地面积法指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总 面积的比例进行分配1. 一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部 成本对象占地总面积的比例进行分配2. 分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积 占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成 本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比 例进行分配期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开 发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占 地面积。
二） 建筑面积法指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总 建筑面积的比例进行分配1. 一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部 成本对象建筑面积的比例进行分配2. 分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开 发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一 成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例 进行分配三） 直接成本法指按期内某一成本对象的直接开 发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行 分配四） 预算造价法指按期内某一成本对象预算造价 占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配企业下列成本应按以下方法进行分配：（一） 土地成本，一般按占地面积法进行分配如果 确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意土 地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地 分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机 关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地 整体开发完毕再行调整二） 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设 施开发成本,应按建筑面积法进行分配三） 借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直 接成本法或按预算造价法进行分配四）其他成本项目的分配法由企业自行确定企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下 列规定确定其成本：（一） 企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使 用权投资企业的，按下列规定进行处理：1. 换取的开发产品如为该项土地开发、建造的， 接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本， 待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首 次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使 用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地 使用权的成本。
如涉及补价，土地使用权的取得成本还 应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款2. 换取的开发产品如为其他土地开发、建造的， 接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产 品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相 关税费计算确认该项土地使用权的成本如涉及补价， 土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减 除应收到的补价款二） 企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资 企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该 项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程 中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得 成本如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应 支付的补价款或减除应收到的补价款五、房地产企业代收费用的企业所得税处理开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中 取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济 利益企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、 费用和附加等；凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规 定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部 门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维 修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时 扣除。
也就是说，在企业所得税上代收费用是否需要缴税， 关键看开发企业是否将代收费用纳入房价内以及是否 将代收费用开具了发票如果开发企业将代收费用开具了发票或纳入了房 价内，那么就需要计收入，当向有关部门缴纳时可以 作为成本费用扣除，反之则不必作为收入，同时也不 必计入成本费用六、 房地产企业的利息支出的企业所得税处理房地产企业的利息支出按以下规定进行处理：（一） 企业为建造开发产品借入资金而发生的符合 税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行 归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可 直接在税前扣除二） 企业集团或其成员企业统一向金融机构借款 分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具 从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的 企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的 合理利息准予在税前扣除七、 房地产企业可以预计成本的范围除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实 际发生的成本：（一） 出包工程未最终办理结算而未取得全额发票 的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以 预提，但最高不得超过合同总金额的10%二） 公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预 算造价合理预提建造费用。
此类公共配套设施必须符 合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造 且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条 件三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物 业完善费用可以按规定预提物业完善费用是指按规 定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其 他专项基金八、 房地产企业预计计税毛利企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计 计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当 期应纳税所得额企业销售未完工开发产品的计税毛 利率由各省、自治、直辖市税务局按下列规定进行确 定：（一） 开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单 列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于 15%二） 开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不 得低于10%三） 开发项目位于其他地区的，不得低于5%四） 属于经济适用房、限价房和危改房的，不得 低于3%九、 房地产企业产品完工的条件除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一 的，应视为已经完工：）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案二） 开发产品已开始投入使用三） 开发产品已取得了初始产权证明十、房地产企业收入的确认时间企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产 预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现， 具体按以下规定确认：（一） 采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应 于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确 认收入的实现。
二） 采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售 合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现付 款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现三） 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售 合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实 际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理 转账之日确认收入的实现四） 采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则 确认收入的实现：1. 采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按 销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发 产品清单之日确认收入的实现2. 采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企 业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、 购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合 同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合 同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销 开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种 情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格， 以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则 应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品 清单之日确认收入的实现3. 采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式 委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售 合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订 销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价 格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计 算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收 入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直 接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价 格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方 已销开发产品清单之日确认收入的实现。
属于由受托 方与购买方直接签订销售合同的，则应按。