单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,第二章 土地评价的基础理论,第一节 区位论与土地评价,第二节 地租理论与土地评价,第三节 可持续发展与土地评价,10/6/2024,1,第一节 区位论与土地评价,一、区位论概述,(Location Theory),区位论,是关于人类活动的空间分布及空间之间相互关系的学说区位,是指社会、经济等活动在空间上分布的位置10/6/2024,2,孤立国同农业和国民经济的关系,（,1826,年）,屠能 农业区位,论,论工业的区位,（,1909,年）,工业区位,区位的一般原理及资本主义理论,韦伯 工业区位论,德国南部的中心地,（,1933,年）,克里斯塔勒 “中心地理论”,区位经济学,（,1940,年）,廖什 “市场区位论”,10/6/2024,3,城市,（工业品）,孤 立 国,农村、农业用地,马车,农产品,（一）古典区位论,农业区位论,P=V,(E,T),P+T,V,E,K,中心内容,：农业土地利用类型和农业土地经营集约程度，不仅取决于土地的,自然特性,，而且更重要的是依赖于当时的经济状况和生产力发展水平，其中尤其是农业生产用地到农产品消费地（市场）的,距离,。
10/6/2024,4,2,工业区位论,运输费用,-,运距、原料,原材料：广布性、限制性；纯、粗,原材料系数限制性原材料总重制成品总重,劳动成本,劳动系数劳动成本指数地域重量,集聚因子,生产或技术集聚纯集聚,-,企业规模、协作,社会集聚,核心：,通过,运输,、,劳动力,及,集聚因子,相互关系的分析与计算，找出工业产品生产,成本最低的点,作为工业企业的理想区位10/6/2024,5,（二）近代区位论,1,中心地理论,2,市场区位论,10/6/2024,6,在理想的均质平原上，同级中心地的服务范围有围绕中心地呈正六边形分布的趋势，中心地位于正六边形的正中间10/6/2024,7,10/6/2024,8,10/6/2024,9,10/6/2024,10,10/6/2024,11,1.,低级中心地和服务范围被高一级中心地的服务范围所包括,2.,相同等级的中心地和服务范围是彼此独立和排斥的,3.,各级中心地的数量分布特点是金字塔形,4.,六边形面积的定量关系：高一级中心地服务范围是低一级中心地服务范围的,3,倍,10/6/2024,12,中心地理论的应用,1.,理论：假想模式,2.,实际：,不存在完全呈正六边形分布的服务范围,原因：地形、人口密度和交通,六边形的嵌套规律客观存在,3.,应用：,区域规划,城市建设,商业网点的布局,10/6/2024,13,北京商业中心的布局,10/6/2024,14,正确的区位是纯利润最大的地点，即影响区位的因子不仅包括费用因子也包括收益因子，更确切的说是两者的差，该理论被称为最大利润区位论。
经济区位论,把,利润原则,同生产,区位,和,市场,结合起来考察只要弄清在各种不同区位的生产费用以及那些不同区位点所能控制的市场范围大小，就可求得最大利润二）近代区位论,市场区位论,10/6/2024,15,（三）现代区位理论及其发展,1,地域上的扩展,2,手段上的求实,3,时间上的延续,10/6/2024,16,区位论是形成土地评价分类体系以及土地评价类型的重要依据区位论可为土地利用现状评价或评价中选择土地用途提供理论指导区位论是确定土地评价区位因素的理论依据区位论是确定区位因素分级及分值的基础二区位论对土地评价的指导作用,10/6/2024,17,时期,代表人物,主要观点和贡献,17,世纪中叶到,19,世纪初,配第,提出级差地租的最初概念土地价格年租,21,魁奈,提出,“,纯产品,”,学说农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品（纯产品）以地租的形式归土地所有者所有杜尔阁,“,纯产品,”,是由农业劳动者生产出来，由于土地私有权的存在使这部分,“,纯产品,”,归土地所有者所有斯密,系统地研究地租理论的古典经济学家研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租等安德森,提出了土地相对肥沃的概念。
地租来源于生产土地产品的劳动土地产品的价格决定地租，而不是相反威斯特,级差地租以土地耕种的下降序列为前提土地产品的边际收益是递减的李嘉图,在劳动价值论的基础上阐明地租理论只承认级差地租，否认绝对地租的存在第二节 地租理论与土地评价,10/6/2024,18,19,世纪,上半叶,萨伊,提出,“,三位一体,”,的分配论：,工资是劳动的补偿；利息是资本的补偿；地租是使用土地的补偿马尔萨斯,地租是自然对人类的赐予屠能,创建农业区位论主要研究级差地租,I,中由于位置的优劣不同而产生的地租19,世纪,下半叶,马克思,恩格斯,把劳动价值论贯彻到地租理论的始终资本主义地租是剩余价值的转化形式之一地租分为,3,种形式：,绝对地租；级差地租；垄断地租土地价格是地租的资本化10/6/2024,19,20,世纪初到,20,世纪下半叶,马歇尔,创立均衡价格论地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产力克拉克,地租是土地这个生产要素对产品的生产所作的一种贡献地租是一种,“,经济盈余,”,胡佛,建立了竞价曲线理论这种理论同时处理不同类型土地使用的竞标阿兰索,解决了城市土地地租、地价的计算问题丁伯根,土地的影子价格。
康托洛维奇,土地的影子价格萨缪尔森,地租是否成为决定价格的成本，取决于观察问题的角度哥德伯戈,钦洛依,用制度经济学的方法对城市地价进行分析10/6/2024,20,第二节 地租理论与土地评价,一、地租理论概述,地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式二、西方经济学地租理论,1,西方古典地租理论,威廉,配第,2,近代西方资产阶级地租理论,地租肥力论劳动价值论,3,现代西方经济学地租理论,直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济上实现的形式地租是土地上收获的农产品扣除一切费用（种子和工资）以后的剩余部分”，,由于土壤肥沃程度和耕作技术水平的差异，以及产地距离市场远近的不同，地租地价因而不同10/6/2024,21,10/6/2024,22,“,各类土地上的地租额取决于产品价格水平和成本之间的关系,”,即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分,10/6/2024,23,三马克思主义地租理论,1,级差地租,2,绝对地租,3,垄断地租,4.,矿山地租,建筑地段地租,10/6/2024,24,三马克思主义地租理论,1,级差地租,经营,较优土地,的农业资本家所获得的、并最终归,土地所有者占有,的超额利润,其,来源,是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。
因为这种地租与土地等级相,关,故称为级差地租10/6/2024,25,为了满足社会对农产品的需求,必须以劣等地条件决定的个别生产价格作为社会生产价格,经营优、中等地的农业资本家的个别生产价格低于社会生产价格,就能获得一定的超额利润个别生产价格与社会生产价格分析,10/6/2024,26,资本主义级差地租产生的条件是自然力,，,有限的优越自然条件被部分经营者垄断,因而能获得持久而稳定的超额利润资本主义土地所有权对超额利润的创造没有任何关系,10/6/2024,27,三马克思主义地租理论,1,级差地租,形成条件：,土地肥沃程度的差别；,土地位置的差别；,在同一地块上各个连续投资的差别10/6/2024,28,级差地租,I,1.,土地肥力的差异,土地,等级,所耗,投资,(,元,),平均,利润,(,元,),产量,(,公斤,),个别生产价格,(,元,),社会生产,价格,(,元,),级差地租,I,(,元,),全部产品,每公斤产品,每公斤产品,全部,产品,劣等,100,20,200,120,0.6,0.6,120,0,中等,100,20,250,120,0.48,0.6,150,30,优等,100,20,300,120,0.4,0.6,180,60,10/6/2024,29,级差地租,I,2.,土地位置,(,距市场远近,),地,块,距市,场里,程(公,里),生产,资本,投入,(元),运输,费用,(元),资本,总支,出,(,元,),平均,利润,(按20%,计算,),个别生产,价格,(,元,),社会,生产,价格,(,元,),级差,地 租,I,(,元),甲,10,100,5,105,21,126,132,6,乙,15,100,7.5,107.5,21.5,129,132,3,丙,20,100,10,110,22,132,132,0,10/6/2024,30,级差地租,由于在同一块土地上实行集约化经营,，由于,各个,连续投资,劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租,。
10/6/2024,31,土地,等级,所耗,资 本,(,元,),平均,利润,(,元,）,产量,(,元,),个别生产价格,(,元,),社会生产价格,(,元,),级差地租,、,(,元,),全部产品,每公斤产品,每公斤产品,全部产品,劣等地,100,20,200,120,0.6,0.6,120,优等地,100,20,300,120,0.4,0.6,180,60,(,I),优等地上追加投资,100,20,350,120,0.34,0.6,210,90,(),10/6/2024,32,10/6/2024,33,三马克思主义地租理论,2,绝对地租,3,垄断地租,4.,矿山地租与建筑地段地租,不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租由,于,土地所有者具有,特殊性质,的土地所有权产品的垄断价格带来的超额利润转化成的超额地租某些土地具有特殊的自然条件,能够生产某些特别,名贵,又非常,稀缺,的产品10/6/2024,34,矿山地租,指工业资本家为取得,采掘地下矿藏,财富的权利而向土地所有者支付的地租经营矿山开采业的资本家同样要缴纳级差地租和绝对地租建筑地段地租,指工商业资本家和房地产业资本家为,获得建造各种建筑物所需土地,而支付给土地所有者的地租,。
10/6/2024,35,三地租理论对土地评价的指导作用,级差地租的存在是进行土地质量评价的依据追求地租的实现推动了土地评价的发展级差地租、垄断地租、矿山地租、建筑地段地租是形成土地质量评价,(,土地分等定级,),指标体系的依据地租理论是土地分等定级正确与否的,“,监测器,”,10/6/2024,36,第三节 可持续发展与土地评价,一可持续发展概述,二可持续发展对土地评价的指导作用,可持续发展理论的产生为土地评价学科的发展提供了机遇可持续发展理论丰富了土地评价因素指标体系可持续发展理论是土地资源可持续利用评价产生的基础内涵：,经济持续、生态持续和社会持续三个方面，即以自然资源的可持续利用和良好的生态环境为基础，以经济可持续发展为前提，以谋求社会长时期全面重新发展为目标的一种发展观参评因素：,指在特定地区、特定用途是否可持续起主导限制的自然因素和社会因素根据各参评因素对各类土地利用适宜与否以及适宜程度确定出临界指标10/6/2024,37,。