城阳区商业市场报告,商业地产不能简单套用住宅先设计后销售模式，而应先确定经营模式、招商对象和业态组合，再进行建筑规划设计，最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低开发商业地产的风险 制造卖点，并通过业态的组合而聚集人气 保证本项目的高格调和高品位,成为一个具有独特品位的 商业项目 减少投资者的投资风险并让其明确感知到投资收益,前 言,※多方共赢才是真正的成功商业※,成功的商业模式,第一部分：区 域 简 介,城阳区设立于1994年6月,位于东经120°07′-120°34′、北纬36°11′-36°24′东依崂山区，南接李沧区，西临胶州湾与胶州市相邻，北与即墨市毗连东西最大横距41.5公里，南北最大纵距24公里全区总面积553.2平方公里，辖城阳、流亭、夏庄、惜福镇、棘洪滩、上马、河套、红岛8个街道，230个社区（村），人口46.88万，海岸线长91.6公里从上图可以看出，自2003年以来，城阳区的经济保持稳定快速的发展，近年GDP增速保持在20%以上，2006年城阳区的GDP达到400.95亿元宏观经济情况,宏观经济情况,城阳区的经济特色以民营经济为主，投资活跃，藏富于民，财富阶层为社会中上阶层。
其外向型经济特色显著，利用外资居全省市区之首城阳区快速发展的区域经济为房地产市场的发展奠定了坚实的经济基础宏观经济情况,城阳，距青岛市区中心35公里，距青岛港18公里，距黄岛前湾港45公里；胶济铁路、环胶州湾高速公路、308国道、204国道、济青高速公路、烟青一级公路、青银高速公路贯穿其中，形成了极其便利的海、陆、空立体交通网络.,外部交通情况,城阳是胶东地区航空枢纽：民航流亭国际机场坐落于城阳区，现已开通东京、汉城、巴林、新加坡、香港、澳门等直达国家港线13条，国内主要城市航班47条，国际国内航班平均每周800多个外部交通情况,区域内主要公交线路,环城1路：城阳国货——城阳国货（首末车时间5：00—18：30） 环城2路：前旺疃——双埠（首末车时间6：20—18：30） 环城3路：汽车北站——西城汇（首末车时间5：30—18：20） 环城4路：汽车北站——城阳六中（首末车时间5：30—18：13） 环城5路：城阳国货——城阳国货（首末车时间5：30—19：15）,103路：李村——城阳（首末车时间5：30—18：40） 117路：沧口公园——城阳（首末车时间5：00—19：20） 373路：内蒙古路——城阳（首末车时间5：15—17：30） 605路：第一海水浴场——城阳汽车站（首末车时间5：50—19：00）,各主要行业发展情况,1. 三级商贸流通网络初步形成区级商业中心、街道商业中心、社区商业服务中心建设稳步推进，三级商业网络初步形成。
新开业了大润发超市、喜盈门超市、惜福镇利客来超市、家佳源超市、棘洪滩利客来超市等，全区万米以上超市达到7处2.市场群建设成效突出初步形成了以青岛中韩国际小商品城、青岛国际服装城、青岛城阳蔬菜水产品批发市场、青岛城阳建材批发市场、青岛棉花交易市场、青岛钢材批发市场、青岛国际工艺品城、世正爱丽安韩国城、中润德汽车贸易园等项目各主要行业发展情况,3、餐饮业发展迅速全区共有餐饮企业1631家，占服务业企业总量的11% 呈现出聚集化、品牌化和特色化发展趋势 复盛大酒店、瀚源大酒店等已营业的挂牌三星级以上餐饮企业7家，在建和待建的三星级标准以上酒店11家2006年，全区餐饮业预计完成零售额9.5亿元，增长39%各主要行业发展情况,4.现代物流业稳步推进加快了传统物流业向现代物流业的转变，培育了双益物流、城运物流等注册资本超千万的大型物流企业全区有仓储企业23家，仓储总面积32.2万平方米国际空港物流区建设加速，聚集了40多家货运代理企业，引进了山航物流、中远物流、普罗斯物流等知名物流企业各主要行业发展情况,5.金融保险业、房地产业等发展态势良好全区银行分支机构和保险分支机构分别达到15家和12家在建的房地产精品楼盘16个、160万平方米，商品房平均房价达到4300元/平方米。
28个社区（村）完成了旧村改造，新建安置楼114万平方米各主要行业发展情况,城阳消费市场,营业中的青岛国货、太阳城商场、家佳源购物中心、喜盈门超市，在建的佳世客、利群、中韩国际小商品城等齐聚城阳中心区，显示对当地消费力的信心；正阳路已经成为青岛北部的金融一条街，工行、农行、招行、浦发展、光大银行、青岛国际银行等14家银行落户于此小 结：,区域经过近10年的发展，区域环境已经得到了极大的改善，为区域房地产市场的发展奠定了坚实的物质基础，同时为区域进一步繁荣提供了较为有利的条件根据青岛市城市总体规划，城阳作为青岛市的北部商贸中心，区域环境将在现有的基础上有更大的发展，区域的整体环境对商业市场的发展而言是较为有利的突出抓好大型专业市场建设突出抓好现代流通业，培育建设商贸商务中心突出抓好餐饮娱乐业发展，培育建设特色餐饮中心突出抓好现代物流业发展，培育建设物流中心突出抓好金融业发展，尽快形成区域金融中心,2007年工作重点,第二部分：项 目 市 场 分 析,城阳总体商业市场背景分析,城阳街道是城阳区政府所在地，面积48.7平方公里， 辖37个社区、1个行政村，人口10.5万人，流动人 口6万余人。
城阳总体商业市场背景分析,城阳街道拥有喜盈门、特汽、青变、正进、佳元、亿路发、民生、开拓、世正、海都等近20个大型企业集团拥有“中国名牌”3个，“中国驰名商标”2个，省级名牌12个，市级以上名牌和著名商标总数达到42个近年来全街道共引进美、日、韩、台湾等10多个国家和地区的外资企业700余家，实际利用外资6.8亿美元2005年新引进内外资项目136个，其中，投资过千万美元项目6个、过5000万元的内资项目12个，华忠环境科 技、海利尔药业、海盈投资公司、世正服装、希望电器、嘉泽包装、绮丰环保等大项目相继开工建设或竣工投产城阳总体商业市场背景分析,同时城阳街道还引进了希尔景园、启阳两家星级酒店和怡情楼、海梦园、 东古来、富竹园、家佳源、利群、大润发和首尔等一批特色餐饮和大型 超市，世正爱丽安服饰、青岛国际服装城、喜盈门财富广场等一批现代服务业大项目相继开工建设城阳总体商业市场背景分析,城阳房地产主要特征,1、城阳板块拉动青岛市区北移,2、城阳板块构筑地产金三角,3、房价叫板李沧，考验当地消费力,4、城阳地产拉动青岛地产进入大盘时代,5、城阳中央生活区(CLD)形成，同质化竞争激烈,6、韩国人、鲜族人置业蔚然成风,区域市场进入了高速发展阶段区域楼盘供应量迅速增多国内知名房地产公司入驻本区域，极大带动了区域房地产市场的发展区域楼盘的集中度较高，仍然以正阳路一线为主区域内的中心区域板块逐渐成为市场发展的主力区域的价格，尤其是西部板块楼盘的价格上升幅度较大区域楼盘逐步向大盘竞争的方向发展区域未来的市场竞争压力较大,城阳房地产市场现状,城阳目前房地产市场大致分为三大区域：以天泰城、山水嘉园、水青木华等为主的南部区域；以宝龙城市广场、希尔景园、汇豪景苑、都霖美景、加州枫景、瑞麟公馆、世正爱丽安等项目为代表的城区中心区域；以盛世景园、100福国际山庄、千禧国际村为主的崂山西麓休闲度假区域。
地理位置：以城阳区政府为中心，向四周辐射，目前在售楼盘多集 中在 城区东部 在售楼盘：瑞麟公馆、加州枫景、海棠苑、泰盛•水晶之都等楼盘 在建待售：万科魅力之城、宝龙城市广场、青特汇豪景苑 建筑形态：以高层、小高层为主 参考价格：新开发楼盘毛坯房起价在4000多元／平方米以上，均价 已超过4500元区域分析：依托区政府周边的商业、餐饮、医院、学校等生活配套，居住便利凭借城阳的经济实力，未来发展前景看好高档楼盘的主力客户是韩国人、当地高收入者，市内四区居民一般不在此置业投资中心区板块特征,地理位置：崂山西麓，王沙路以东，靠近惜福镇政府 在售楼盘：银盛泰•盛世家园二期、银盛泰•盛世景园、千禧国际 村、100福国际山庄等楼盘 建筑形态：多层、小高层、高层、联排别墅 参考价格：精装修房价格在每平方米4200元以上 区域分析：该区域不仅拥有崂山大生态环境的浸润，还有铁骑山、百福庵、通真宫等人文资源距离城阳主城区8公里左右，可分离其商业、医院等城市配套保护与开发这一区域的自然、人文资源同等重要，达到建筑与环境、历史的和谐统一，是整个区域地产的价值所在惜福镇板块特征,地理位置：在李村与城阳接壤处 建筑形态：多层、小高层 在售楼盘：天泰•迦南美地、华泰•山水嘉园、水青木华等楼盘 参考价格：多层精装修楼盘均价在每平方米5000元以上 区域分析：与其他两个区域相比，更接近市区，乘公交车十多分钟便可到达李村商圈。
未来公共交通条件改善，大规模的近郊化居住人群有可能在这一区域出现南部板块特征,城阳房地产总量描述,1.“外来军团”登陆，竞争与激励并存 宝龙、卓越等重量级开发商的介入，上百万平方米的投放量，使城阳地产成为岛城购房者关注的焦点城阳楼市强势上扬，宝龙城市广场75万平方米、卓越蔚蓝群岛160万平方米城阳房地产总量描述,2.中央生活区形成，配套逐步完善 在城阳市政府以东、青威路两侧的区域，老住宅、新建住宅鳞次栉比，瑞麟公馆、青特汇豪景苑、加州枫景、世正爱丽安、都霖美景等项目扎堆出现，一个成型的中央生活区(CLD)已经初具规模城阳房地产总量描述,3.市场供应量加大，销售存在压力2007年城阳区商品房投放量较大，市场竞争激烈都霖美景、青特·汇豪景苑、希尔景园、宝龙城市广场等项目登场，有关部门预计今年市场投放量将大大超过去年销售压力将会进一步加大城阳房地产总量描述,4.城阳房地产市场蕴含希望城阳区政府去年一年投入城建的资金就有20亿元，胶济铁路、胶州湾高速公路、308国道、204国道、济青高速公路、烟青一级公路、青银高速公路贯穿其中，形成了极其便利的海、陆、空立体交通网络 小 结：,区域商业的发展与区域的成熟度有较大的关系 人流量的多少是影响商业的关键因素之一 正阳路商业的发展与城阳区的房地产发展重心有密切关系 城市道路、交通、基础配套等完善程度是商业发展的重要条件 居住区的增加，为区域商业的发展提供了有利的市场支撑，直接带动了区域商业的发展 住区的档次，造成了区域消费群对商业档次的要求不同,城阳区主要卖场对比分析,经营特色对比,主要百货商店功能分布对比表,主要百货店人流量测算,本数据来源于我司对商场的实地调查,小结：,通过对城阳卖场的调查，城阳卖场的经营业态集中以服装类、珠宝、通讯、食品为主。
通过经营业态的分布情况看，城阳卖场整体的商业品质不高，主要以中低档消费为主城阳卖场内的商铺经营服装、鞋帽、通讯占有了相当的比例城阳区百货商店主要特征,≯百货商店对位置的选择较为重视，多是选择在商业氛围较为浓厚的区域；,≯人流量是决定百货商店经营状况的重要因素；,≯不同的市场定位决定着百货商店的功能分布、品牌构成；,≯百货商店的经营成功与否与其明确的经营定位有关影响城阳商业发展的因素,1、城阳区政策因素对商业物业发展的影响,2、青岛市经济发展对商业物业发展的影响,3、青岛市政策因素对商业物业发展的影响,青岛市市区商业零售网点建设导向性意见,★鼓励发展的商业零售业态和区域,★适度发展的商业零售业态和区域,,影响城阳商业发展的因素,结 论：,青岛市的经济持续、高速发展为商业的发展提供了有利的宏观经济环境，城市居民人均可支配收入的提高、消费支出的增长则为城市商 业的发展提供了有利的市场支撑 城阳区消费的主要特征是消费水平的不断提高，居民消费结构发生了重大的变化 城阳区消费者消费能力一般，区域商业经营商品档次以大众化为主 城阳区商业物业呈零星点状分布，位置分散，欠缺大型的人气聚集地 城阳区有较大体量的外来人口及外籍人士，假日经济是城阳商业的一个运营特色 区域内商业形式比较单一，缺少大型主题式商业,项目SWOT分析,,,优势(S),劣势(W),机会(O),威胁(T),。