社区商业：分布形式、商铺划分、租售模式核心提示本文围绕社区商业分布形式、商铺划分规律、租售模式以及社区商业未来发展趋 势等方面进行详细解读一，社区商业分布形式目前社区商业布点有四大类型（环绕街铺型、入口街铺型、入口集中型•以点带面型），四 种形式各有优缺点类型案例优点缺点环绕街铺型美胡365花园、锦绣江南 招商海月花园、阳光国国园商业体星可以较大限度的扩 大，展示面较长,可视性佳- 较有效的吸引外部的消费者. 对外性较强，在一定程度上 利于商业的销售■商业规模较大,利吁业态的 控制，如果出现街铺空置的倩 况,对社区的整体形象有较大 的负面影响.入口街铺型风和日瓯 万科四季花城 游海岸有利社区居.民的购物消费.MB业价—定程度h限制了商业的规模 扩大,且展示面不长,可视■性入口集中型莹可湾、凤凰城 祈福新邨、呈御苑将商业独立于任宅区，减少商 业对居住的影响，同时，在一 定程度商业利于商业规模的扩 大,易于形成规模效应，带旺 整个社区商也商业较集中，弱化了社区商业 的商1」性特忌.与时不方便居 民的购物消斐以点带面型海对场商业蹈散,在一定 曜居民的购物.吏!谚辿地雨暴院 曲各种分布形式示意图环绕街镭型示例：锦绣江南入口街铺型示例：万科!■布清同虫!，说布31_ '-(i Ff.JJ虹 tr^2峭冰国入口集中型示例I ：星河湾以点带面生/双冏涯巡网院综合社区商业主要业态的布点，则主要有以下基本要求:经营磁（邮）层综^市6J；o'oo-i^&'oa-1-3层主干道/主出入口ho.oo-^o.oa1层/2层主出入口/■主干道 _便利超市100-50Q1层主出入口餐饮快餐类 i 100-&00i. 西餐咖啡:200- 800 中式牺瘗1项1层/'2层偏好社区商业街两端位置，临主干道美容底发美发：50-100 美容：200_lj 0001层/2层主力承租面积通常位于W层，具体位置上无特殊要求休碾^00-1,0001层/'2层主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求*但要有一个 较好的展示面便利店BQ-200碍靠近主出入口，离居住区域较近饼屋（蛋糕店）30-60:诟.—般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高100-2001层/'2层.属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、W层皆可地产中介■3a-ioa:谚新京社区门店数量较多•，有一定过渡业态性质，租金承受能力 较高，通常位置较优越干诵10-20-1层・靠近主出入口，离居住区域较近 =冲印店10-20:爆.不要求靠近社区主出入口，虽配… < 湖商,世圭障傍买攀傍高其他10-401层位置要恭不高，可房弹性较强目前人流动线主要有两种形式：焦点型及端点型人流动线人流焦点：一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情 况下，人流焦点人流较密集，具有凝集人流的作用。
人流端点：一般位于社区出入口和商业的主力店，是拉动人流的关键，可以并存多个，有效 地提升人流流动频率焦点型人流动线端点型人流动线'人流集散中心具有雎一性;A能有效的聚集人流，知人流焦点 附近的商铺价值提升明昼；A人流集散中心为两个或多个； 少两端或多端拉动人流r增加人溺损 率，提升商业他芝制1.地产学院案例分析焦点型人流动线：由主力店或社区主出入口形成人流焦点西海湾花的析泪大iA万科四季花城五和大道性寸商蛭也产学院西海湾花园和万科四季花城主力店与社区主出入口相距较近，两者形成一个整体，作为人流 隹点./港湾丽都 方料金色IRHI万科金色家园和港湾丽都的主力店与社区主出入口虽然相距较远，但由于商业分布较长，两 者未能吸引人流经过大部分商业，仍然是以主力店作为人流焦点端点型人流动线：基本以主力店为人流端点住宅波托菲塔商业东海坊商业在临香轩路和农轩路处规划品牌餐饮主力店，以此拉动整个商业的人流，是商业 的人流端点波托菲诺以超市主力店、临天鹅湖的品牌餐饮店和社区出入口为人流端点，三个端点拉动人 流经过社区的大部分商业人流动线设■五大原则人流■动装应简苜易达「 增孑虽商业的便无睢设置r对外展同良好r利 于导入外部入流便利性展示性带动性 层次性 过渡性魅应设置于商业的中山位置r均句的拉动人旎;瞄的设置 」应考虏能否引导人福过园可能务的商业 I ■ t:人流动线设计以直践为主T在人流视 野范围内的周®『具有较i袍金价值, 同时适当起勒弭统「体现层次感及芍 奏,增祢人流动陵席化结合具体情况设登具有衔援过渡的中 庭等朝r 一" 活，同时也起部眉子的.磔人气土「. 用r提升部分唏的商业价值二社区商业商铺划分规律社区商业划铺面积一■在30-500平米之间，其中30-80平米居多.结合社区商业各业态面积需求，一般将铺位按面积区间分为“30 m以下、31 m2- 80 m、81m2- 200 m、201 m- 500 m、501 m以上"五种面积区间。
23个社区商业商铺分类面积统计图例30就以下次诳31EI11 —80inz13.斑201^—500^ 501 就以上 3.9%5. 0%81ni"—200m112. 7%3inf—80nf48. 3%□ 3dm‘以下 □31武一8波 □81忒一2忒 □阳1就一531胆唐与痂蜀囹23个社区商业商铺分类个数统计图例3就以下30. 1%□ 30廿以下□ 31廿一BOB' □8im!-200mT 口2皿廿一盘商您痂M囹一般30-80 n商铺约占50%左右，30 n以下商铺占比约30%，外向型社区商业大面积商铺占比较高类型个数配比30武以下31m3 - 8081 廿- 20Qrf201m3 - 500W50im? 以上内向型33,6%55.0%5.5%3.7%2.1%中间型27.5%51.8%13.6%3.8%3.2%外向型32.5%29.7%19.5%三种类型社区商业均以30-80山商铺为主，占比约30%左右，其次为31-80山商铺，占比 将近50%，外向型由于辐射面较广的业态——如餐饮、美容等的比例相对其他面积区间的 社区商业较高，而这些业态的经营面积都较大，因此，面积区间较大的铺位比例相对应的较 高。
内向型社区商业的对外辐射力较弱，一些辐射面广且经营面积较大的业态比例会相应的较 少社区商铺开间以3-6米为主，进深以6-15米为主类别区间开间3m以下3m - 6m6m - 9m9m - 18mISmUUz—进深31U以下3 m - 6 m6m - 9m9m - 15m15m - 18mISmUZJz开间区间比例3m以下13.2%3m - 6m51.2% 16m - 9m26.9%9m - 18m4.0%ISmULt4.8%100.0%进深区间比例3 m以下3m - 6m29.0%""| 6m - 9m 孤验 |1 9m- 15m |30.1%11 ———15m - 18m1.6%施以上聋十4.0% 三一畔就学院注：以上数据以选取深圳地区23个典型社区商业，招商海月花园、锦绣江南、海滨广场， 阳光棕榈园、蔚蓝海岸、万科四季花城、星河湾、波多菲诺、星海名城等为样本统计三、社区商业租售模式社区商业主要依据市场情况、开发商战略目标来决定租售模式市场租售态势对项目影响 （租售市场压力大小）厂尽快回笼资金——> 尽可能销售开发商战略目标有条件2空营并——> 出租为主 力图打造品牌\ 回笼资金同时一> 销售价值较高的街 J兼顾品牌打造纯销售VS带租约销售：能快速回笼资金，但后者销售难度大，适用于商业成熟区域的少量 纯街铺纯销售戚口快速回笼资金,圈瑙金压力,无需承拒, 返补贴与相关税费优势r 口分散经营压力口产权分散.主力店或品牌店难以进9主 口无法规划经营业态及规范整体形象劣势 口市场培育时间较长带租约销售模式召商保证前期商蛭位与瞧口能快速回收资金,无需承担返租补贴与相关税费□短期内使业主获得稳定收益口销售难度较大口中、长期收辟以稳定口后期经营管理难度大.手续复杂.易产生纠纷.影 响公司品牌口商业销兽竞争不溶烈导致市场成熟度（氐， 投资客户缺乏了解适用条件口纯街铺销售□商业体星极少或零星商业物业口商业氛围已形成旦正经营红火,无需担心后续收益 口可销兽物业有大型主力店进驻M长期经营保证.获 取长期稳定收益回报 .~. rr | r| 一八，咛|瞄y商业虻 冏业现产字院短期返租VS长期返租：统一招商经营，整体形象好，但经营管理压力大，易产生法律纠纷。
优势劣势短期返租销售（三年）□统一招商经营,确保商业定位与规划.整体形 新口购氐投发门槛.扩大客户面□承担前几年的返租补贴□返的统F营WS要口因返租而产生相应的返租法律风险□3年返租期较适中,m年后商业有可能旺长期返租销售（十年）口前期由发展商控制招商，确保商业定位，整体口降低投资门槛,可以扩大客户层面,有不吁加 快项目销兽速匿口承担十年的返租补贴□如后期经营管理没有达到预期目标r 则承受返租卸艮帷r略建大,.□因返租而产土泪用!蠢£&诡虹社区商业的价值随着楼层升高而降低，一般二楼是一楼50%，三楼是一楼30%社区商业发展趋势社区商业呈现两大趋势：①主题化、特色化，②开放化、体验化打造关键点体量适当,形成聚合性主体化,特色化开放化,体验化节耳与临界数量(critical mass)的专业零 隽商和餐馆，L5-5万方为宜建筑形式开放开放式建筑、吸引人的景观设计通过 瀑布、脉、长椅、砖铺人行道、亭 子等方式营造一■寺定的环境和氛围餐Wit态是核心餐饮的目的在于鼓励消费者参与社交 生活，形成州瓠康斯 学院。