单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,蓝 海 湾 项 目,2019年4月22日,蓝 海 湾 项 目2019年4月22日,1,目录简介,蓝 海 湾,项目简介,公司简介,资金预算,效益概算,项目小结,项目说明,目录简介蓝 海 湾 项目简介公司简介资金预算效益概算项目,2,深圳市蓝海湾房地产发展有限公司,公司简介,蓝 海 湾,办公地址：深圳市盐田区沙头角保税区保发大厦22层J、I,深圳市蓝海湾房地产发展有限公司公司简介蓝 海 湾办公地址,3,成立于2019年,注册资本100万元位于深圳经济特区，2019年未营业营业范围：在合法取得的土地使用范围内从事房地产开发、自有物业管理2019年为取得城市更新项目迁入盐田；,2019年2月8日获盐田区城市更新办批准取得盐田区鹏湾一村、,“沙保（集团）有限公司属下的物业管理公司的生活区一所并二所及工人宿舍区”两个城市更新项目准入复函,2019年2月28日，公司增资改造完成公司简介,蓝 海 湾,成立于2019年,注册资本100万元公司简介蓝 海 湾,4,公司简介,蓝 海 湾,取得准入复函的意义,根据2019年2月8日公布实施的,深圳市城市更新办法实施细则第三十三条规定,拆除重建类城市更新项目的实施方式主要包括：,（一）权利主体自行实施。
二）市场主体单独实施三）合作实施四）政府组织实施公司根据实施方式的第四种方式，取得准入沙保生活区更新改造复函,明确了公司取得更新改造项目实施权，具有唯一性、合法性,公司简介蓝 海 湾取得准入复函的意义,5,沙保（集团）有限公司属下的物业管理,公司的生活区一所并二所及工人,宿舍区用地情况介绍,公司简介,蓝 海 湾,沙保（集团）有限公司属下的物业管理公司简介蓝 海 湾,6,沙保（集团）有限公司属下的物业管理公司的生活区一所并二所及工人宿舍区,公司简介,蓝 海 湾,沙保（集团）有限公司属下的物业管理公司的生活区一所并二所及工,7,项目用地+位,东临海山道,南临香径东街,西临香径南街,北临梧桐路,占地面积约为31309平方米,项目简介,蓝 海 湾,项目用地+位项目简介 蓝 海 湾,8,属急需更新改造的商住小区片区内均为上世纪九十年代初建造的海沙楼，存在严重的安全隐患，须尽快改造更新该地域内的拆旧容积率约1.88，即拆旧房总面积约为58803平方米（其中商业670平方米）各类多层旧楼18栋、共740户按照当前拆1赔1.16的比例（此拆赔比例为盐田区政府旧改技术部门提供的盐田区商品房2019年度拆赔指导价之平均比例数）需赔偿回迁房约68212平方米（其中商业面积777平方米）。
项目简介,蓝 海 湾,属急需更新改造的商住小区项目简介 蓝 海 湾,9,项目设想,此项目用地位于盐田中心城的最佳住宅区域,现初步设想将此项目新建为集住宅和休闲为一体的高档住宅社区、并配套适量的商业新开发的建筑容积率暂定为5.0，,扣除给政府15%的市政配套用地4696平方米（政府扣除百分之十五的用地均不用于商业用途、而是用于市政配套设施、绿化、美化环境用地、从而令发展商所获实际建设用地的建筑容积率可相应提高）之后、本项目实际建设用地的建筑容积率为5.9，,拟建新房面积约156545平方米其中商品房住宅92%、约144021平方米；商业8%、约12524平方米（以政府国土规划部门最后审批的数据为准）项目简介,蓝 海 湾,项目设想项目简介 蓝 海 湾,10,周边市场信息,该地域周边目前二手房高层住宅的销售均价在1.8万元/平方米左右；,新建的高层商品房住宅销售起价约为2.5万元/平方米，销售均价约为3.5万元/平方米商业首层二层均价为3万元/平方米项目简介,蓝 海 湾,周边市场信息项目简介 蓝 海 湾,11,开发原则与设想：,理想目标：能够以最少量的资金投入，获取最大量可供开发的优质土地资源。
目前在深圳，城市更新是唯一能实现理想目标的途径项目简介,蓝 海 湾,开发原则与设想：项目简介 蓝 海 湾,12,更 新 开 发 程 序,前期工作阶段,项目简介,蓝 海 湾,更 新 开 发 程 序项目简介 蓝 海 湾,13,工作重点为协调与盐田区政府、区旧改办（重建局）的关系；进行项目前期调查；争取获得城市更新项目的更新开发权具体工作：,前期调研、项目摸底、协调基层各方面的关系、获取盐田区政府主要和主管领导、区旧改办（重建局）主要领导对发展商进入盐田区进行城市更新开发工作的支持项目简介,蓝 海 湾,工作重点为协调与盐田区政府、区旧改办（重建局）的关系；进行项,14,书面向区政府旧改办（重建局）申请城市更新开发项目，同时由该办对开发商资质和所申报之更新项目进行审查组织一个实际拆迁经验丰富的专业精干的拆迁承包团队、承包“鹏湾一村片区”全部的拆迁工作；负责协调区委、区政府、市更新办、滨海规划国土分局、区政府相关部门、街道办事处、居委会工作站、业主委员会、物业管理公司和全体业主的关系，以利于该项目拆迁工作的顺利进行；,指导和协助开发商开展对该项目前期各项旧改手续的报批工作项目简介,蓝 海 湾,书面向区政府旧改办（重建局）申请城市更新开发项目，同时由该办,15,更 新 开 发 程 序,项目立项阶段,项目简介,蓝 海 湾,更 新 开 发 程 序项目简介 蓝 海 湾,16,工作重点,与“沙保（集团）有限公司属下的物业管理公司的生活区一所并二所及工人宿舍区”内业主签定符合政府主管部门规定上报比例数的深圳市城市更新单元（旧居住区）计划申报委托书；,拿出建设区域城市更新或城中村改造高标准规划设计方案。
据此制定报告书，向区政府、区旧改办（重建局）申请纳入城市更新改造年度计划重点工作：1、注册项目公司 2、组建专业拆迁承包团队 3、制作建设区域城市更新改造高标准规划设计方案为加快工作进度，此三项工作需同步进行项目简介,蓝 海 湾,工作重点项目简介 蓝 海 湾,17,具体工作：,开发商与由盐田区旧改办（重建局）项目管理科推荐的专业拆迁公司签定拆迁承包协议书拆迁公司职责：,1.负责协调好区委、区政府、市更新办、滨海规划国土分局、区政府相关部门、街道办事处、居委会工作站、业主委员会、物业管理公司和全体业主的关系；,2.负责全部拆迁手续的报批工作；,3.负责全部的拆迁工作，达到以开发商的名义与“沙保（集团）有限公司属下的物业管理公司的生活区一所并二所及工人宿舍区”内业主签定符合政府主管部门规定上报比例数的深圳市城市更新单元（旧居住区）计划申报委托书、百分之百签定拆迁赔偿协协书、百分之百拆清旧房的承包工作目标项目简介,蓝 海 湾,具体工作：项目简介 蓝 海 湾,18,拆迁承包公司在这个阶段内的具体工作如下：,A 拆迁工作项目前期调查：,a业主意愿调查：业委会意愿社区、物业管理意愿业主意愿，支持率达90%以上。
b市场调查：同类物业市场交易行为、交易价格调查同类物业市场租金调查，类似功能商品房租金调查c投资环境调查：房地产市场环境调查预期收益，商品房预期售价调查,项目简介,蓝 海 湾,拆迁承包公司在这个阶段内的具体工作如下：项目简介 蓝 海,19,B 业主资料建档：,a基本情况摸底：结合更新单元地块现状图，通过前期调查，摸清更新单元内总栋数、户数及分栋分户基本情况b建立分户分栋档案：将分户分栋基本资料建档、分档，补充各户的权属、身份信息根据相关法规，参照其基本意愿，统计各类型房屋资料，并对统计资料作出基础分析C 产权确认：,a房屋建筑面积确认：根据档案资料分栋分户查询产权资料或者现场测绘同时启动相关宣传措施b收集产权资料，分户分栋管理，并及时整理归档c对各户产权、身份进行核实，重点突出产权来源不明晰或者产权有争议的物业进行综合确认项目简介,蓝 海 湾,B 业主资料建档：项目简介 蓝 海 湾,20,d公示：对各房屋建筑面积、权属情况按照城市更新办法管理规定，分批分次进行公示在此阶段拆迁工作目标为与“沙保（集团）有限公司属下的物业管理公司的生活区一所并二所及工人宿舍区”内业主签定符合政府主管部门规定上报比例数的深圳市城市更新单元（旧居住区）计划申报委托书。
工作时间为半年项目简介,蓝 海 湾,d公示：对各房屋建筑面积、权属情况按照城市更新办法管理规定，,21,开发商负责“沙保（集团）有限公司属下的物业管理公司的生活区一所并二所及工人宿舍区”制作建设区域城市更新改造高标准规划设计方案上述三项工作同步展开，半年后即可制定报告书，向区政府、区旧改办（重建局）申请纳入城市更新改造年度计划（该计划一是从2019年的计划内调加，申报期约为一个月；二是列为2019年度计划在今年底发布，申报期约三个月）项目阶段工作时间：6-9个月项目简介,蓝 海 湾,开发商负责“沙保（集团）有限公司属下的物业管理公司的生活区一,22,更 新 开 发 程 序,项目拆迁阶段,项目简介,蓝 海 湾,更 新 开 发 程 序项目简介 蓝 海 湾,23,工作重点,依据项目立项计划、规划方案和经公示的拆迁赔偿方案，向区政府再次请示和督报合作开发项目；,开发商与“沙保（集团）有限公司属下的物业管理公司的生活区一所并二所及工人宿舍区”业主委员会签订合作开发协议；,与全体业主签定拆迁赔偿协议书项目简介,蓝 海 湾,工作重点项目简介 蓝 海 湾,24,开发商在此阶段内的工作：,1.申请改造专项规划报批；,2.向区政府再次请示和督报合作开发项目；,3.与“沙保（集团）有限公司属下的物业管理公司的生活区一所并二所及工人宿舍区”业主委员会签订合作开发协议；,4.建设区域、改造项目环评报批；编制改造项目环境影响评价报告；,5.编制建设区域城市更新仿真数字化模型、图文制作（信息化数据库管理）数字化模型。
项目简介,蓝 海 湾,开发商在此阶段内的工作：项目简介 蓝 海 湾,25,拆迁承包公司在此阶段的工作具体：,A拆迁工作项目中期：,a人员安排：更新主体拟定工作人员组织架构，确定分组名单，根据档案资料，分片区分组进行管理b工作人员培训：评估公司组织专家对工作人员做系统性及针对性培训，着重政策、工作纪律、工作方法的培训c拟定最终的补偿方案：评估公司根据市场调查情况，拟定多种补偿方案，优化组合，供城市更新主导方选择，并经更新单元内业主代表大会通过，报上级部门存底d对各类物业分户进行评估，确定初步补偿金额同时协助城市更新主导方进行项目设计规划，注重经济效益测算e制作宣传标语、宣传册全面、重点宣传城市更新相关政策B谈判、签订补偿协议：,a结合评估报告，拟定拆迁补偿协议、补偿合同b与各业主分户进行谈判、签约寻求法律部门提供法律咨询服务,此阶段工作时间：1年至2年,项目简介,蓝 海 湾,拆迁承包公司在此阶段的工作具体：项目简介 蓝 海 湾,26,更 新 开 发 程 序,项目开发阶段,项目简介,蓝 海 湾,更 新 开 发 程 序项目简介 蓝 海 湾,27,阶段工作重点,1.申办拆迁许可证；2.发展商与盐田区政府共管拆迁保证金、拆除项目用地内全部旧房；3.用地合宗、划定宗地图；签订土地使用权出让合同书申办土地证；4.提交建筑设计方案、申办建设用地规划许可证。
开发商在此阶段的具体工作为：,a与盐田区政府共管拆迁保证金b用地方案申请、申请协议用地确认、用地审核（地改）、原址地下综合管线勘察、制作宗地图和桩界放点（测绘）；签订土地使用权出让合同书申办土地证；提交建筑设计方案、申办建设用地规划许可证c地质勘探、确认工程监理公司、小区或村内绿化树木动迁工程项目简介,蓝 海 湾,阶段工作重点项目简介 蓝 海 湾,28,拆迁承包公司在此阶段的工作具体为：,A项目拆迁工作后期：,a完善签订协议，整理相关资料，归档存底b收房及收房后的善后工作，制定清拆方案，组织人员清拆c国土部门办理房屋注销d建设期各类委托方需要的其他咨询、顾问事宜至此、项目用地已成为三通一平。