中原地产 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 上海别墅市场研究报告绪 言1. 研究背景及目的别墅市场作为房地产市场的一个重要组成部分，作为高档住宅的一个重要标志，分析与研究其产品发展历程和市场态势，将有利于我们充分了解别墅市场乃至整个房地产市场因此本次研究将从上海别墅产品的演变和发展以及不同类型、不同区域的别墅产品的供求、价格和客户等角度进行阐述和分析，期望能够客观反映上海别墅市场的现状和前景2. 研究对象及范围90年代初期，上海别墅市场发展刚刚起步，别墅规模和体量整体来说不大，并且以外销商务型别墅居多，同后期的产品在定位、产品属性以及理念上都有较明显的区隔而本次研究将侧重于研究九十年代中后期开发的当前市场依然比较活跃的别墅类物业，特别是在别墅市场分析部分将以1996年1月至2002年9月底作为研究的时间范围，对在这一时间公开的各类别墅项目作为市场供求和价格分析的对象。
3. 研究方法及主要研究指标本研究在实地调查基础上，主要采用时间序列分析、项目类型分析以及典型案例分析等方法采用的主要研究指标详见列表类别编号指标定义供需指标1累计供应量研究时间内，已完工及在售的某类物业的单位数目或建筑面积2累计消化量研究时间内某类物业的累计供应量与累计空置量变化之差，反映研究时间内该市场的消化情况类别编号指标定义供需指标3累计空置量研究时间末某类物业未售/租之单位数目或建筑面积4空置率研究时间末某类物业的空置量与该类物业总存量的比例，即：空置率=某类物业空置量/该类物业总存量价格指标5区域平均售价某区域内某类物业在研究时间段末销售价格的加权平均值表示为：元/平方米6物业平均售价某类物业在研究时间内可供出售部分的单位面积成交价格表示为：元/平方米ii目 录绪 言 i第一部分 上海市别墅产品分析 1一、别墅产品的演变 1二、别墅产品的发展 4第二部分 上海别墅市场分析 6一、上海别墅市场综述 6二、不同类型别墅市场分析 8三、后市展望 29第一部分 上海市别墅产品分析上海别墅经过一百多年的发展，在产品类型、物业形态等方面都有较大的变化，从最早的四坡顶简单别墅到第一个建设高峰期造型丰富多彩的花园洋房，再到组合多样的经济型别墅等，别墅的产品形态发展中注入了更多的实用色彩和人性内涵。
一、别墅产品的演变从物业类型上看，现阶段上海别墅产品主要呈现出独立别墅、双拼别墅、多联别墅、叠加别墅四种别墅类型，而其中的双拼别墅、多联别墅在上海又被称为联排别墅或“Townhouse”住宅根据别墅建筑产品的空间及功能特征，现将几种别墅类型作如下定义：& 独立别墅：通常为两到三层的独户住宅；& 多联别墅：两到三层的独户住宅，侧墙一般与另一幢相似的住宅相连，也作“Row house” 或“Terrace house”；& 叠加别墅：通常为多套两到三层复式公寓住宅垂直叠加而成从上述四种类型的档次来看，由低级到高级顺次排序为：叠加别墅、多联别墅、双拼别墅、独立别墅从建筑产品角度讲，叠加别墅实际上是多层复式公寓房的变体，而双拼、多联别墅则在节约用地的同时兼有独立别墅的优点1. 类型及风格20世纪初叶随着沿海城市租界的开发，别墅住宅作为当时主要的居住形态出现在上海租界区内，该类住宅的建造自上个世纪初开始，直到租界收回为时几十余年从未中断，所以在上海现今的租界住宅中可以找到早期折衷主义风格的别墅住宅以及1930年以后摩登风格的别墅住宅解放前它曾是租界中白领阶层的主要居住形式，解放后随着苏联式单元住宅的引进，上海别墅类住宅不再兴建。
中国建筑师在研究上海近代住宅建筑史中将其归类为“花园住宅”之中，称之为“花园里弄”、“花园洋房”起步时期上海别墅住宅的外在表现形式大多以独立别墅及“Townhouse”住宅中的多联别墅为主90年代初期，上海出现了大批外销花园别墅，因当时所建别墅物业的客户群体多为外籍人士，故相应其产品类型多以独立别墅为主，建筑设计上也较多采用了欧洲及北美的摩登主义、折衷主义等建筑语言总体上讲，该时期产生的别墅因其客户群体的特定性，建筑类型及风格相对单一，仍以沿袭传统建筑语素为主，对当时境外别墅设计领域已较为成熟的简约风格及延续区域建筑文脉的乡土风格涉及极少从98年下半年开始至今，随着快速轨道交通的发展、住宅内外销并轨、市政道路的立体化，以多联、双拼等经济型别墅为主体的别墅类独院住宅成为了上海置业安家的新选择面对范围日益扩大的目标消费群体，上海的别墅产品类型及相应建筑风格都达到了空前的繁荣多种级别的产品类型及时间跨度较大的建筑风格并存，叠加式别墅及江南乡土风格的物业相继出现并取得较快发展在当前细分市场竞争日趋激烈的情况下，上海的地产商及建筑师对别墅产品风格的不断追求，已使得上海成为中国折衷主义发展的合适土壤，规划师、建筑师通过揉合多种历史风格来创造出新的别墅形式。
表1-1 上海别墅产品发展与更替演示类别时间划分分布区域目标客户产品类型产品风格登陆起步期20世纪初叶环线内租界区外籍人士、租界白领独立别墅、联排别墅折衷主义、摩登主义风格初步发展期90年代初期内外环间外籍人士独立别墅摩登主义、折衷主义风格蓬勃发展期98年下半年至今外环以外及内外环间外籍人士、外地人士、中高收入家庭独立别墅、双拼别墅、联排别墅、叠加别墅折衷主义、后现代主义、现代简约及乡土风格2. 空间与尺度n 外部空间与尺度上海别墅群外部空间发展遵循着西方造园的传统美学，尽管其中也掺入了些许东方特色，但整体发展变化幅度不大近期，伴随着别墅住宅的建设高峰，大量的造园语汇被引入，本地的别墅外部环境呈现了如下特征：& 寓山水的外部空间在上海这个山水缺乏的城市里，“山、水”等外部空间设计元正广泛的应用从浦东依河而建的汤臣高尔夫别墅到松江人工开凿“一环穿九岛，九水绕九洲”的九洲大唐花园，再到傍依佘山的上海紫园湿地、湖泊河流、林木、坡地这四种外部空间语言正“大兴土木”营造着上海的别墅环境 具象的外部空间盛行于上海的住宅环境景观目前大多出于来自西方及港台的景观设计公司（如澳洲的贝尔高林、美国的泛亚易道）之手。
典型的古典轴线变化或绝对无轴线、具象而量化的景观小品设计是目前上海住宅环境设计的具体表征从上海万里城“法国式大道”到东郊长岛的“造坡造岛”，具象化的构思漫布上海住宅的外部空间，而对意境深远的“安藤忠雄”般东方意念空间的尝试却少之甚少n 内部空间与尺度上海别墅内部空间的组织目前仍主要采用传统的功能布局，大部分案例空间流线单一，也有部分物业对新的空间秩序做了细微的尝试 室内空间开放化别墅住宅室内，开放式的平面设计已被普遍采用厨房的位置变化大概最能说明别墅内部空间的演变在早期的例子里，厨房经常被置于地下室或不起眼的角落，因为早期的住户多是有钱人家，而厨房是佣人们的劳动场所今天厨房的地位越来越重要，与起居室结合在一起成为家庭活动的中心 体验空间庭院化深深的院落情结是中国几千年建筑文化积淀的结果，北方的四合院和南方民居的天井都是从空间上区分了屋的内外，也从心理上界定了家的内外正是对院落空间不同体验的表述赋予了住宅建筑尤其是别墅建筑个性的魅力上海早期的别墅单体对内部庭院空间这一灰色空间设计元素考虑较少，随着“新独院住宅”康桥半岛的“Townhouse”内庭式空间的产生及建德南郊别墅江南民居特色物业的即将上市，对庭院空间的初步体验正逐步在上海被演绎。
二、别墅产品的发展目前，世界现代主义时期的别墅类型多种多样，古典的秩序已被打破，新的建筑材料被大量使用，创造出一大批与以前几百年完全不同的别墅住宅形式，鹿特丹的支撑体住宅也许是其中造型最为奇特者对照上海本地别墅物业的发展，其未来产品发展预计会有以下的典型特征：1. 从产品大类上看：“Townhouse”住宅大行其道Townhouse”住宅这一外来的居住形式之所以能够被上海城市居住者接受，它本身具有节约用地、合理、宜于承载当代居住生活的长处Townhouse”住宅不乏优秀作品，它的平面构成和空间形态值得参考借鉴，但由于容积率过低，目前难以在城市中心地带兴建，但较之独立别墅，它在用地上又是经济的，用“Townhouse”住宅在郊区代替独户住宅，有它的可行之处Townhouse”的再现给上海的住宅市场多了一个品类几十年来上海市场供应的商品住宅产品大致属于两个品类：各种层数的单元式住宅和独立别墅年建设1600多万平方米的住宅规模，只有两大品类，自然满足不了对于住宅多样化的要求在上海这样人多地少的城市里，想拥有独立式小住宅的花园，又要节省用地，“Townhouse”住宅是合适的选择上海近期建设的独立式住宅，由于土地价位的限定，各户拥有的户外空间有限，两户之间仅能保证防火间距，环境质量不高，而共用的交往空间（Common space）很少考虑。
社区空间的建立，实际是住户生活范围的扩大和私有空间的延续，是社区中老人、儿童之间活动交往不可或缺的空间，与当前小区中组团绿地不同的是“Townhouse”中公共空间住户密度小，10-30户，易于识别便于交往，领域感强高品位的生活空间，实际上起到了提高居住者整体生活质量的作用2. 从空间尺度上看：古典秩序空间重新解构在城市人造的环境中，人改变了一切，即便是自然的植物，栽植在城市中也改变了其本性，成为附庸于人工环境的城市植被当真正在大自然中感受自然力的博大时，人们只有选择适应适应是一种和谐，结合自然的别墅设计才是顺应人类本性的设计上海别墅空间历经百年发展，其空间形式却依旧固守于古典秩序，中规中矩的室内功能空间紧凑排布，其外在表现更皆以方正为主以这样的别墅单体作为实体去填充自然环境时，呈现在我们眼前的往往是那样的景象：以“点”为实体的室外空间而非以“点、线”为实体虚实交融、丰富多彩的外部空间从松江天马花苑到闵行西郊庄园，上海的别墅多了太多的实用主义，却缺乏了作为住宅高级产品的大气，更缺乏象北京“亚洲建筑师走廊”（Commune by the Great Wall）中张永和先生设计“两半房”（The “Split House ”by Yung Ho Chang）那样的真实与隈研吾先生设计“竹屋”（The “Bamboo House”by Kengo Kuma）那样的空灵。
在多层、高层林立的社区里，有一片低层的别墅住宅出现，将大大地丰富居住群的外在空间层次无论是旧日别墅住宅的修复，或者是重新出现的新住宅，它都起到丰富城市居住生活的作用，多元共存的居住形式使城市风貌更加绚丽多彩但在上海它无论是独立别墅还是“Townhouse”未来都不会成为住宅主要居住类型，更没有必要当作新鲜事物去炒作29第二部分 上海别墅市场分析一、上海别墅市场综述1. 历史回顾综观上海别墅市场的发展，可以看出目前上海别墅正处于第三个发展高潮整个80年代后期，上海别墅市场的发展速度还比较缓慢，进入90年代初期，在上海出现了大批的外销花园别墅群，形成上海别墅市场的第一次浪潮其间开发的别墅较多集中在虹桥机场附近的虹桥路哈密路地区，代表着上海第一批的高档别。