附件 3-2：房地产企业信用分析要点房地产企业信用分析方法本评价方法是在我行对工商企业及其他行业的一般信用评价框 架下，重点针对房地产业不同于其他行业的特点， 阐述评价房地产企 业信状况的重点要素及其评价思路房地产行业信用分析原则与理念： 房地产受信客户分析应做到三 个分离与两个明确，三个分离包括：受信主体分析与项目分析的分离； 受信主体财务分析与用款项目财务效率的分离； 受信主体还款来源与 用款项目形成的还款来源的分离；二个明确包括： 一是明确房地产客户信用分析的目的是确定基于 客户基本面、 历史、经营、管理、财务、品牌为核心的主体违约概率： 另一个明确是授信用途指定项目的合法性、 投资情况、资金到位情况、 销售预测、还款保障程度等二者即相互联系又互相独立，前者是基 础、后者是保障一、行业分析 房地产行业的发展关系到众多上下游产业的运行状况， 对拉动国 民经济增长发挥着支柱作用 房地产行业是典型的资本密集行业， 资 金来源与银行信贷密切相关； 房屋还兼具资本品属性， 通过对投资取 向的调节与资本市场相互影响 因此，房地产行业的运行关系到经济、 金融环境和社会稳定， 其价格和市场交易行为也成为政府调控的重要 对象。
行业重点关注的信用要素包括市场波动及政策调控对房地产企业可能产生的影响1、市场风险 中国城镇住房制度改革的深化和城市化进程的加快促进了房地 产市场的发展，近年来产业增加值占全国 GDP 的比重呈现加速上 升态势，房地产税收在中国财政收入中的比重也随着税制调整而逐步 扩大同时，房地产行业的发展直接拉动钢铁、水泥、木材、化工等 游产业需求，促进配套设施、公共服务设施和整个城市建设的发展， 并间接带动装修、家具、家电等下游消费产业中国经济的发展是房地产行业发展的基础， 国民经济持续增长、 城市化进程和城镇居民收入提高是房地产市场发展的重要支撑 当宏 观经济景气度下降时， 失业率上升和预期收入下降将抑制房屋消费需 求，交易量萎缩导致价格下跌， 房地产行业也随之进入周期调整阶段房产作为高价值耐用品，被视为长期保值增值的固定资产，并 成为中国现阶段低风险、 高回报的投资渠道 随着中国市场化程度的 提高和外汇管制的放松， 房地产作为资本投资的特征日益明显 在流 动性充裕的情况下， 旺盛的投资需求不断推高房价， 当价格过热而不 能反映真实需求时则引发市场观望情绪，行业波动风险加大联合资信认为，房地产开发建设周期长，资本支出大，市场周 期性调整将对部分企业形成致命打击。
相比之下，土地储备成本较低、 财务实力雄厚、 市场反应敏锐的开发商能够承受较大的市场压力， 其 弹性的价格策略也将有助于在市场复苏时更为迅速地反弹， 这类企业 主体信用风险较低通过分析下述指标变化趋势及其对比关系，可以对某一时期市 场供求形势及未来市场走势和风险大致判断：■宏观经济环境、城市化进程、人口数量及结构、 人均可支配收 入：这些因素作用于房产市场容量、消费结构、消费意愿和能力，决 定行业长期发展趋势；■当前房地产价格和成交量：影响市场短期走势， 应分析成交量 环比变化程度、增长或抑制因素、成交商品结构和消费类型，成交量 变化与真实交易价格的相互影响；■竣工面积及增长率：反映开发商现有供应能力及意愿； ■销售面积、空置面积及增长率：反映现实需求和购买意愿； ■开发商购置土地面积、新开工面积、在建面积及增长率： 反映 潜在供应量，表明开发商对未来市场需求的预期；■房地产开发投资额及增长率： 反映潜在供应成本， 表明开发商 对未来市场需求和价格的预期；■根据银行信贷资源向房地产商和住房贷款聚集的程度， 分析银 行系统信贷风险程度及其对未来房地产价格的影响2、政策风险 中国房地产行业发展历史相对较短，波动性大，系统风险高， 仍需完善和规范。
政府将房地产行业作为重点调控的行业， 在不同阶 段对其采取有保有压的干预措施， 以防止市场过热或持续低迷， 并由 此波及金融体系以及实体经济的其它行业 房地产市场的健康发展与 金融环境和社会环境的稳定有较高的相关度， 政府一般通过土地、 税 收、货币、金融、法律等手段对其进行监管和调控，以期达到稳定和 规范市场、促进健康发展的目标投资性需求在中国购房市场中所占比重不断提高，导致房屋资 产价格不断上涨，刚性需求受到抑制 2005 年以来，国家陆续出台 了一系列稳定房价的政策措施， 其中力度较大的包括 2007 年 9 月 27 日出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 、2008 年 1 月 6 日出台的《关于促进节约集约土地用地的通知》 、2008 年 8月 27 日 台的《关于金融促进节约用地的通知》 随着政府宏观调控累积效应 逐渐显现，房价快速上涨的势头得以遏制 2008 年 9 月以来，伴随 国际金融危机的蔓延， 房地产市场陷入周期性低谷， 开发商承受着销 售和贷款双重收紧的压力 为刺激内需和稳定经济增长， 国家先后出 台了包括降息、 减免交易环节税费、 降低首套房贷款首付比例和贷款 利率等一系列政策，为房地产市场快速调整创造了有利的外部条件。
联合资信认为，通过供给和需求两个方面来影响市场，控制房 价非理性上涨， 打击投机行为是现阶段政策调控的主基调 经营扩张 适度、财务状况稳健、 决策管理水平高的房地产企业能够更好适应政 策环境的变化， 具备相对稳定的信用水平 对政策的分析和评价应侧 重于以下方面：■政策出台的背景和具体措施、调控的手段和目的； ■政策实施对市场供求的影响和达到预期效果的可能性：主要分 析政策对土地供应量、 开发商投资积极性、 市场购买能力和意愿的影 响；■新政策将对行业内哪些类型企业影响较大及影响程度如何； ■央行货币政策并非针对房地产行业，但对其资金来源构成有重 要影响，一定程度决定开发商资金宽松度，需给予重点关注二、基础素质分析这部分重点通过受评主体的竞争实力、 品牌、股东背景等要素 进行评价1、竞争实力房地产企业的竞争实力是其经营、 管理、财务优势的综合体现， 实力雄厚的企业在市场定价上具有领导地位， 并对银行和原材料供应 商具备相应的谈判能力，从而在盈利能力和融资能力上具有明显优 势一般而言， 全国布局的大型房地产企业竞争力最强，因为进入多 个城市的扩张战略需要资金、 品牌、项目运作经验和管理优势等多重 支撑才能顺利实施； 其次是区域性房地产龙头企业， 它们与当地政府 关系密切， 在拿地和项目资源上具有相对优势。
上市公司具有融资便 利，相对于同类可比的非上市公司更具竞争力联合资信对该要素的主要评价依据为：■企业规模、资本实力、融资渠道多样性； ■地域分布多元还是单一：反映经营稳定性和管理协调能力； ■土地储备规模：衡量经营规模和后续发展潜力2、品牌 随着中国房地产市场的日渐成熟和竞争加剧，品牌成为房地产 企业增强市场竞争力的重要因素之一 具有品牌优势的企业在项目孵 化、筹资能力和市场定价等方面体现出优越性， 并随着开发区域的拓 展，上述优势不断发挥作用，使其市场地位更加稳固对该要素的分析， 可以借助公司历史上成功开发和销售的案例， 以及社会权威媒体和机构的公开评价或评选获奖记录等来说明问题3、股东背景 首先需要明确受评主体属于国有企业还是民营企业；国有企业 是国有独资企业还是国有控股； 对民营企业要关注是否上市公司以及 具体股权结构情况 一方面， 房地产企业的股东背景会影响到银行对 其的信贷政策及流动性支持的可能性； 另一方面， 股东支持可以增强 公司市场竞争力， 获得外部支持的力度对公司的信用状况具有积极影 响在多元化经营的集团企业中，需要关注房地产产业在集团经营 层面居于何种战略地位， 重要性越高房地产企业受到母公司支持的力 度越大。
对于财务实力强劲的集团企业，股东支持可以体现在资金、 土地注入和项目孵化等多个方面，有助于增强公司的抗风险能力三、管理分析 中国房地产行业的快速发展和高投资回报吸引了大量新进入 者，企业和个人纷纷通过产业转型、 直接投资、 收购兼并、 投资参股、 组建新公司等方式涉足房地产行业， 他们在资源和资金上的争夺对市 场运行情况将产生一定影响 房地产企业的公司治理和管理决策能力 决定其对市场判断的敏锐程度、 投融资决策的合理性、 对市场突发事 件的应变能力，考察上述因素对识别企业经营风险具有重要作用对法人治理结构的评价可以通过分析： 股权结构与企业独立性， 股东权利与保护； 董事会的设置和职能行使情况； 重大决策的制定和 实施控制机制， 董事和高层管理人员的聘任制度， 内部监督机构设置 等重点是根据企业的所有制性质， 判断其是否建立了与其发展相适 应的决策与监督机制对公司管理水平的评价可以通过分析：项目投融资的决策机制 是否科学，战略执行力如何；资金管理水平和成本控制能力；项目管 理制度建设及其历史执行效果； 高管团队的房地产专业背景和从业经 验以及团队稳定性等 对市场形势变化所采取的销售策略， 以及对突 发事件的处理措施，可以帮助我们进一步判断公司的管理和决策风 险。
四、经营分析 这部分主要通过经营模式、土地成本与扩张策略、项目开发与 销售、战略规划等要点进行分析评价1、经营模式 房地产企业的经营模式对其收入、利润和现金流的稳定性具有 关键作用，重点通过以下方面评价：■业务布局 一般而言，产业适度多元有助于分散房地产市场波动而导致的 经营风险 如物业租赁业务的收益和现金流相对稳定 拥有商业租赁 资产特别是资产位于城市黄金地段的房地产企业具备相对较强的抵 御风险能力■地域分布受到全国各城市在经济发展水平、对外开放程度、产业结构、城市基础设施建设完善程度、居民收入和消费水平、政治和人文环境 等不平衡因素的影响，房地产价格存在显著的地域差异一线城市消 费能力强劲，可以带给大型开发商可观的利润， 但受市场影响程度较 大；二三线城市相对于一线城市房价波动的空间较小， 价格骤跌的风险较低在行业不景气周期阶段，全国地域多元化布局有助于降低开 发商平均成本，分散市场风险■产品结构与市场定位开发产品是商业地产还是住宅地产，商业地产是写字楼还是厂 房，住宅地产是商品房还是保障性住房； 产品定位是高端还是中低端 市场，这些将决定开发商的投资回报率和风险程度 高价位房屋具有 丰厚的利润空间，相对集中在优势地产商手中，因为高端产品目标人 群所要求的地理环境稀缺性和居住舒适度对开发商的资金实力和建 筑品质设置了较高的门槛。
低端定位的小型开发商在市场竞争中处于相对被动地位在市场风险加剧的背景下，由于缺乏资金支持，部分中小开发商被迫转让 土地和在建项目，或通过出让部分股权获得资金，而具有实力的大型 开发商通过低成本收购成为“招拍挂”之外增加土地储备的另一渠道行业竞争与整合将优质资源更加集中到实力雄厚的开发商手中， 中小 企业在土地位置选择上边缘化趋势日益凸显 另一方面，国家将加大 保障性住房的供给力度，廉租房和经济适用房项目的推进将冲击商品住宅的低端市场，通过拉低市场价格降低其销售利润率2、土地成本与扩张策略 土地购置费用作为房地产项目开发的重要成本，其地区分布、 具体地理位置很大程度上决定了未来建成房屋的销售价格， 进而影响 到公司的盈利前景，被视为开发商资金实力和可持续发展的重要指 标由于土地资源具有稀缺性， 房地产企业持续增加土地储备的动机 强烈但如果土地相对于开发速度扩张过快，势必造成一定闲置，长 时间闲置则面临政策监管风险 另一方面， 通过高价拿地的公司在市 场景气度调整时将面临沉重的财务压力： 如果开发商推迟销售则资金 链紧绷甚至断裂； 如果被迫降价促销则无法消化高价成本， 导致盈利 下滑甚至亏损。
土地储备丰富的上市公司通常受到资本市场追捧，但过度和盲 目扩张可能引。