1．住宅的种类：住宅的种繁多，重要分为高档住宅、一般住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等1）按楼体高度分类，重要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等2）按楼体构造形式分类，重要分为砖木构造、砖混构造、钢混框架构造、钢混剪刀墙构造、钢混框架一剪刀墙构造、钢构造等3）按楼体建筑形式分类，重要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其她形式住宅等4）按房屋型分类，重要分为一般单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等5）按房屋政策属性分类，重要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济合用住房、住宅合伙社集资建房等9．低层住宅低层住宅重要是指（一户）独立式住宅、（二户）联立式住宅和（多户）联排式住宅与多层和高层住宅相比，低层住宅最具有自然的亲合性（其往往设有住户专用庭院），适合小朋友或老人的生活；住户间干扰少，有宜人的居住氛围这种住宅虽然为居民所爱慕，但受到土地价格与运用效率、高政及配套设施、规模、位置等客观条件的制约，在供应总量上有限10．多层住宅多层住宅重要是借助公共楼梯垂直交通，是一种最具有代表性的都市集合住宅它与中高层（小高层）和高层住宅相比，有一定的优势：（1）在建设投资上，多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增长电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。
2）在户型设计上，多层住宅户型设计空间比较大，居住舒服度较高3）在构造施工上，多层住宅一般采用砖混构造，因而多层住宅的建筑造价一般较低但多层住宅也有局限性之处，重要表目前：（1）底层和顶层的居住条件不算抱负，底层住户的安全性、采光性差，厕所易溢粪返味；顶层住户因不设电梯而上下不便此外屋顶隔热性、防水性差2）难以创新由于设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在构造上、建材选择上、空间布局上难以创新，形成“千楼一面、千家同样”的弊端如果要有所创新，需要加大投资又会失去价格成本方面的优势多层住宅的平面类型较多，基本类型有梯间式、走廊式和独立单元式11．小高层住宅一般而言，小高层住宅重要指7层~10层高的集合住宅从高度上说具有多层住宅的氛围，但又是较低的高层住宅，故称为小高层对于市场推出的这种小高层，似乎是走一条多层与高层的中间之道这种小高层较之多层住宅有它自己的特点：（1）建筑容积率高于多层住宅，节省土地，房地产开发商的投资成本较多层住宅有所减少2）这种小高层住宅的建筑构造大多采用钢筋混凝土构造，从建筑构造的平面布置角度来看，则大多采用板式构造，在户型方面有较大的设计空间3）由于设计了电梯，楼层又不是很高，增长了居住的舒服感。
但由于容积率的限制，与高层相比，小高层的价格一般比同区位的高层住宅高，这就规定开发商在提高品质方面花更大的心思12．高层住宅高层住宅是都市化、工业现代化的产物，根据外部形体可将其分为塔楼和板楼1）高层住宅的长处：高层住宅土地使用率高，有较大的室外公共空间和设施，眺望性好，建在城区具有良好的生活便利性，对买房人有很大吸引力2）高层住宅的缺陷：高层住宅，特别是塔楼，在户型设计方面增大了难度，在每层内很难做到每个户型设计的朝向、采光、通风都合理并且高层住宅投资大，建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅，要配备电梯、高压水泵、增长公共走道和门窗，此外还要从物业管理收费中为修缮维护这些设备付出常常性费用高层住宅内部空间的组合方式重要受住宅内公共交通系统的影响按住宅内公共交通系统分类，高层住宅分单元式和走廊式两大类其中单元式又可分为独立单元式和组合单元式，走廊式又分为内廊式、外廊式和跃廊式13．超高层住宅超高层住宅多为30层以上超高层住宅的楼地面价最低，但其房价却不低这是由于随着建筑高度的不断增长，其设计的措施理念和施工工艺较一般高层住宅和中、低层住宅会有很大的变化，需要考虑的因素会大大增长例如，电梯的数量、消防设施、通风排烟设备和人员安全疏散设施会更加复杂，同步其构造自身的抗震和荷载也会大大加强。
别外，超高层建筑由于高度突出，多受人瞩目，因此在外墙面的装修上档次也较高，导致其成本很高若建在市中心或景观较好地区，虽然住户可欣赏到美景，但对整个地区来讲却不协调因此，许多国家并不倡导多建超高层住宅14．单元式住宅单元式住宅，又叫梯间式住宅，是以一种楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用单元式住宅的基本特点有：（1）每层以楼梯为中心，安排户数较少，一般为2~4户，大进深的每层可服务于己5~8户住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体2）户内生活设施完善，既减少了住户之间的互相干扰，又能适应多种气候条件3）建筑面积较小，户型相对简朴，可原则化生产，造价经济合理4）仍保存一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道；保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系15．公寓式住宅公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的公寓式住宅一般建筑在大都市里，多数为高层楼房，原则较高；每一层内有若干单户独用的套房，涉及卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；有的附设于旅馆酒店之内，供某些常常往来的中外客商及其家属中短期租用16．花园式住宅花园式住宅一般称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化。
住宅内水、电、暖供应一应俱全，户外道路、通迅、购物、绿化也均有较高的原则，一般是高收入者购买17．跃层式住宅跃层式住宅是指住宅占有上下两个楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其她辅助空间顾客可以分层布置，上下层之间不通过公共楼梯而采顾客都内独用小楼梯连接长处是：（1）每户均有较大的采光面，通风较好；（2）户内居住面积和辅助面积较大；（3）布局紧凑，功能明确，互相干扰较小18．复式住宅复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一种夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等；上层供休息睡眠和贮藏用长处是：（1）平面运用系数高，通过夹件层复合，可使住宅的使用面积提高50%~70%；（2）户内隔层为木构造，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，减少了综合造价；（3）上部层采用推拉窗户，通风采光好，与一般层高和面积相似住宅相比，土地运用率可提高40%局限性在于：（1）复式住宅面宽敞、进深小，如采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然通风、采光较差；（2）层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促憋气的不适感；贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充足运用；（3）由于室内的隔断、楼板均采用轻薄的木隔断，木材的成本较高且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。
19．智能化住宅智能化住宅是指将多种家用自动化设备、电器设备、计算机及网络系统与建筑技术和艺术有机结合，以获得一种居住安全、环境健康、经济合理、生活便利、服务周到的感觉，使人感到温馨舒服，并能激发人的发明性的住宅型建筑物一般觉得具有下列四种功能的住宅为智能化住宅：（1）安全防卫自动化；（2）身体保健自动化；（3）家务劳动自动化；（4）文化、娱乐、信息自动化具有如下四种基本功能，即可实现家庭活动自动化家庭活动自动化是指家务、管理、文化娱乐和通信的自动化所谓家务，是指家电设施、保安设施、能源管理等；所谓管理，是指家庭购买、经济管理、家务工作及医疗健康管理等；所谓文化娱乐，是指运用计算机进行学习、娱乐、文艺创作等；所谓通信，是指运用通信网络与外界联系及征询服务要注意电脑化和智能化的是不同的大量内附计算机硬件与软件的仪表仪器、装备和系统，均可称为“电脑化”，但不一定是智能化必须采用某种或某些人工智能技术，使该仪表、仪器、装备和系统具有一定的智能功能，方可称为智能化电脑化是智能化的必要条件，但不是充足条件智能化住宅社区是指以一套先进、可靠的网络系统为基本，将住户和公共设施建成网络并实现住户、社区的生活设施、服务设施的计算机化管理的居住场合。
其重点在于提高家庭教育水平、科技水平和住宅的安全性为进一步规范住宅社区智能化建设，建设部住宅产业化办公室和勘察设计制定了《全国住宅社区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》（如下简称《导则》），将全国住宅社区智能化系统建设分为一星级、二星级和三星级三个级别1）《导则》规定一星级示范社区应具有：安全防备子系统，涉及出入口管理及周界防卫报警、闭路电视监控、对讲与防盗门控、住户报警、巡更管理；信息管理子系统，涉及对安全防备系统实行监控、远程抄收与管理、IC卡、车辆出入与停车管理，供电设备、公共照明、电梯、供水等重要设备监控管理，紧急广播与背景音乐系统，物业管理计算机系统；信息网络子系统，涉及为实现上述功能科学合理的布线，每户不少于两条线和两个有线电视插座，建立有线电视网2）二星级示范社区除应具有一星的所有功能外，在安全防备子系统和信息管理子系统方面，其功能及技术水平应有较大提高；信息传播通道应采用高速宽带数据网作为主干网；物业管理计算机系统应配备局部网络，并供住户使用3）三星级示范社区应具有二星级的所有功能其智能化系统的建设在有也许的条件下，应实现现代集成建造系统（HI-CIMS）技术，并把物业管理智能化系统建设纳入整个住宅社区中，作为HI-CIMS工程中的一种子系统。
同步，HI-CIMS要考虑物业公司对其智能化系统管理的运营模式，使其实现先进性、可扩展性和以便管理20．退台式住宅退台式住宅又称为“台阶式”住宅，因其外形类似于台阶而得名此类住宅的建筑特点是住宅的建筑面积由底层向上逐级减小，下层多余的建筑面积成为上层的一种大平台，面积要大大超过一般住宅凸出或凹进的阳台面积退台式住宅的长处是：住户均有较大的屋外活动空间，同步也有良好的采光和通风；缺陷是：一部分建筑空间转作平台，建筑容积率减少，占地较多，因此，地价在总造价中的比重提高目前，国内建造的退台式住宅，都属于价格较高的中高档住宅，一般建在地价较低的郊外住宅区或旅游度假区，某些低层的独立式别墅式住宅，也常采用退台式设计21．组团住宅“组团”是目前较多为大型社区所引用概念它是一种融合了中式四合院建筑模式的居住构造院落式的布局，用四周楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松快乐，非常符合现代人交流的心理需要22．走廊式住宅走廊式住宅分为外廊式住宅和内廊式住宅1）外廊式住宅外廊式住宅在联排式低层住宅，多层、高层的板式住宅和“Y”型、“工”字型的点式住宅中普遍采用。
此类住宅的特点是在房间的一侧设有公共走廊，走廊端通向楼梯和电梯外廊式住宅双可分为长外廊和短外廊两种长外廊第一楼层可闭式和敞开式两种前者多在多层、高层住宅中使用，采用柱子和栅栏、玻璃等围护外廊式住宅的长处是：分户明确，每幢或每套住房的公共走廊有一种出入口，每户均可获得较好的朝向，采光和通风较好此类住宅的缺陷是：外廊作为公共交通走道，所占的面积较大，建筑造价较高；每户的门对着公共走廊，互相干扰较大2）内廊式住宅内廊式建筑设计多在初期的多层、高层住宅、大专院校的学生宿舍、工厂的集体宿舍和旅馆、酒店、医院病两侧，各户毗邻排列内廊式住宅也长内廊与短内廊之分，长内廊视住户多少，可设一部或二部楼（电）梯于内廊中部或两端；短内廊仅在一端设楼（电）梯内廊式住宅的缺陷是：楼（电）梯服务的户数较多，各户只有一种朝向，并且由于两排房屋并列相对，无法打开门窗产生穿堂风，采光和通风都大大低于外廊式住宅；由于走廊内设，。