4.1地租理论演变•地租的基本概念•地租理论的代表人物及其贡献•主要地租理论•城市地租理论 地租的概念•地租是一个经济范畴–地租是土地所有权在经济上的体现•地租是一个社会历史范畴–地租性质、内容、形式的不同反映了不同的生产关系•地租作为一种经济范畴，反映了经济利益关系；反映了人与人的社会关系 地租理论的产生和发展•古典政治古典政治经济经济学的地租理学的地租理论论•代表人物：威廉代表人物：威廉· ·配第、洛克和代表重配第、洛克和代表重农农主主义义的坎提能、魁奈和杜的坎提能、魁奈和杜尔阁尔阁时期时期 代表人物代表人物主要观点和贡献主要观点和贡献1717世世纪中纪中期期配第配第提出级差地租的最初概念提出级差地租的最初概念土地价格土地价格= =年租年租×21×21魁奈魁奈提出提出“ “纯产品纯产品” ”学说学说农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品以农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品以地租的形式归土地所有者所有地租的形式归土地所有者所有杜尔阁杜尔阁“ “纯产品纯产品” ”由农业劳动者生产出来，由于土由农业劳动者生产出来，由于土地私有权的存在使地私有权的存在使“ “纯产品纯产品” ”归土地所有者归土地所有者所有所有 •古典古典经济经济学地租理学地租理论论•代表人物：代表人物：亚亚当当· ·斯密，大斯密，大卫卫· ·李嘉李嘉图图、詹姆斯、詹姆斯· ·安安德森、屠能德森、屠能时期时期代表人物代表人物 主要观点和贡献主要观点和贡献1717世世纪中纪中期至期至1919世世纪初纪初斯密斯密系统研究地租理论的古典经济学家系统研究地租理论的古典经济学家研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派生地租等租、派生地租等安德森安德森提出了土地相对肥沃的概念提出了土地相对肥沃的概念地租来源于生产土地产品的劳动地租来源于生产土地产品的劳动土地产品的价格决定地租，而不是相反土地产品的价格决定地租，而不是相反李嘉图李嘉图在劳动价值论的基础上阐明地租理论在劳动价值论的基础上阐明地租理论只承认级差地租，否认绝对地租的存在只承认级差地租，否认绝对地租的存在屠能屠能创建农业区位理论创建农业区位理论主要研究级差地租主要研究级差地租I I中由于位置优劣而产生的地租中由于位置优劣而产生的地租 •资产阶级资产阶级庸俗政治庸俗政治经济经济学的地租理学的地租理论论•代表人物：代表人物：让让· ·巴蒂斯特巴蒂斯特· ·萨萨伊（法）、伊（法）、马尔萨马尔萨斯（英）斯（英）•新古典新古典经济经济学的地租理学的地租理论论•代表人物：克拉克、代表人物：克拉克、马马歇歇尔尔、奇封士、瓦、奇封士、瓦尔尔拉斯等拉斯等时期时期 代表人物代表人物 主要观点和贡献主要观点和贡献1919世世纪上纪上半叶半叶萨伊萨伊提出提出“ “三位一体三位一体” ”的分配论：工资是劳动者的补的分配论：工资是劳动者的补偿，利息是资本的补偿，地租是使用土地的补偿偿，利息是资本的补偿，地租是使用土地的补偿马尔萨斯马尔萨斯 地租是自然对人类的赐予地租是自然对人类的赐予2020世世纪初纪初克拉克克拉克是土地这一生产要素对产品的生产所做的贡献是土地这一生产要素对产品的生产所做的贡献地租是一种地租是一种“ “经济盈余经济盈余” ”马歇尔马歇尔创立均衡价格论创立均衡价格论地租只收土地需求的影响而决定于土地的边际生地租只收土地需求的影响而决定于土地的边际生产力产力 •现现代西方代西方经济经济学地租理学地租理论论•代表人物：保代表人物：保罗罗·A··A·萨缪尔萨缪尔森、雷利森、雷利··巴洛巴洛维维等等•马马克思主克思主义义地租理地租理论论1919世纪世纪下半叶下半叶马克思马克思恩格斯恩格斯把劳动价值论贯穿到地租理论的始终把劳动价值论贯穿到地租理论的始终资本主义地租是剩余价值的转化形式之一资本主义地租是剩余价值的转化形式之一地租有绝对地租、级差地租、垄断地租三种地租有绝对地租、级差地租、垄断地租三种形式形式土地价格是地租的资本化土地价格是地租的资本化2020世纪世纪初到初到2020世纪下世纪下半叶半叶胡佛胡佛建立了竞争曲线理论，可同时处理不同类型建立了竞争曲线理论，可同时处理不同类型土地使用的竞标土地使用的竞标萨缪尔森萨缪尔森 地租是否成为决定价格的成本，取决于观察地租是否成为决定价格的成本，取决于观察问题的角度；地租取决于需求者之间的竞争问题的角度；地租取决于需求者之间的竞争 主要地租理论1.1.地租的自然力理地租的自然力理论 地租的源泉是土地自然力，代表人物杜地租的源泉是土地自然力，代表人物杜尔阁尔阁。
17761776年年发发表的表的《《关于关于财财富的形成和分配的考察富的形成和分配的考察》》2.2.地租的生地租的生产费用价用价值论 萨萨伊伊认为认为价价值值是由是由劳动劳动、、资资本、土地三个要素本、土地三个要素协调创协调创造的，企造的，企业业利利润为润为每个要素得到相每个要素得到相应应的的收入 Y=f(V,C,L)Y=f(V,C,L) 3.3.地租的地租的劳动价价值论 地租是剩余地租是剩余劳动劳动的的产产物，工人物，工人创创造的剩余价造的剩余价值值代表人物：表人物：亚亚当当·斯密在斯密在《《国富国富论论》》中，中，认为认为地租的地租的来源是工人无来源是工人无偿偿的的劳动劳动 大大卫卫··李嘉李嘉图图在在《《政治政治经济经济学及学及赋赋税原理税原理》》中，中，认认为为地租是由地租是由劳动创劳动创造的，造的，经营经营者从利者从利润润中扣除并支中扣除并支付付给给土地所有者的部分土地所有者的部分4.4.地租的剩余原地租的剩余原则论 地租是一种地租是一种经济经济剩余，即剩余，即总总收益减去收益减去总总成本剩余的成本剩余的部分代表人物：雷利部分代表人物：雷利··巴洛巴洛维维5.5.地租的供求平衡地租的供求平衡论 土地的供求决定地租水平，代表人物：保土地的供求决定地租水平，代表人物：保罗罗··萨缪萨缪尔尔森。
森 6.6.地租的地租的产权价价值论 地租是土地所有地租是土地所有权权在在经济经济上的体上的体现现杜杜尔阁尔阁初步初步揭示了地租和土地所有者的关系揭示了地租和土地所有者的关系7.7.地租的地租的垄断价格断价格论 垄垄断地租是由断地租是由产产品的品的垄垄断价格断价格带带来的超来的超额额利利润转润转换换形成的地租形成的地租8.8.竞标地租理地租理论 阿隆索以区域均衡和区位阿隆索以区域均衡和区位边际边际收益等空收益等空间经济间经济学学理理论为论为基基础础提出的提出的竞标竞标地租理地租理论论该该理理论论接受了接受了不同用途地租（地价）不同，不同地段地租不同不同用途地租（地价）不同，不同地段地租不同等等诸诸多土地多土地经济经济学学现现象 城市地租1.1.城市地租的内涵城市地租的内涵–住宅住宅经营经营者或者工商企者或者工商企业为业为建筑住宅、工厂、商建筑住宅、工厂、商店、店、银银行、行、娱乐场娱乐场所，租用城市土地而交付所，租用城市土地而交付给给土土地所有者的地租地所有者的地租2.2.城市地租的特点城市地租的特点–城市地租以城市地租以农业农业地租地租为为基基础础–区位区位级级差地租是城市地租的主要形式差地租是城市地租的主要形式–商商业业地租是城市地租的典型形地租是城市地租的典型形态态–城市地租具有相当大的城市地租具有相当大的垄垄断性断性–城市土地投城市土地投资资的地租效的地租效应应具有明具有明显显的外部性的外部性 –城市地租比城市地租比农业农业地租更具有累地租更具有累积积性性 3.3.城市城市级差地租差地租• •产产生的条件是土地等生的条件是土地等级级不同不同• •地理位置决定着地理位置决定着级级差地租量的多少差地租量的多少• •企企业业外部的集聚效外部的集聚效应应影响着影响着级级差地租差地租• •商商业业地租是城市地租最典型的形地租是城市地租最典型的形态态• •市市场经济场经济条件下，土地所有条件下，土地所有权权和使用和使用权权的的垄垄断及其断及其分离，必然使分离，必然使这这种超种超额额利利润转润转化成城市化成城市级级差地租差地租ⅠⅠ• •市市场经济场经济条件下，土地所有条件下，土地所有权权和和经营权垄经营权垄断及其分断及其分析，析，级级差生差生产产力必然力必然转转化化为级为级差超差超额额利利润润，，进进而而转转化化为为城市城市级级差地租差地租ⅡⅡ 4.4.城市城市绝对地租和地租和垄断地租断地租•城市城市绝对绝对地租地租–城市土地所有城市土地所有权为权为国家国家垄垄断而必断而必须缴纳须缴纳的地租就的地租就是城市的是城市的绝对绝对地租。
地租–城市的城市的绝对绝对地租主要是由使用城市土地的二、三地租主要是由使用城市土地的二、三产业产业提供的–城市地租是由城市地租是由农业农业地租地租调节调节的–城市的城市的绝对绝对地租是地租是该该地作地作为农业时为农业时的的级级差地租和差地租和绝对绝对地租之和地租之和–城市城市绝对绝对地租的来源仍然是超地租的来源仍然是超额额利利润润•城市城市垄垄断地租断地租–一种个一种个别别的、特殊的地租形式的、特殊的地租形式 4.2城市土地区位•土地区位和区位理论•决定城市土地区位的主要因素 土地区位和区位理论1.1.1.1.区位概念区位概念区位概念区位概念•特定的地特定的地块块所所处处的的地理和地理和经济经济空空间间位置及其相位置及其相邻邻地地块间块间的相的相互关系2.2.2.2.区位理区位理区位理区位理论论论论的的的的产产产产生和生和生和生和发发发发展展展展•产产生于生于1818世世纪纪末，形成于末，形成于1919世世纪纪•18261826年屠能的著作《孤立国同年屠能的著作《孤立国同农业农业和国民和国民经济经济的关系》的的关系》的发发表表标标志着区位理志着区位理论论的正式的正式产产生•19091909年年韦韦伯《伯《论论工工业业区位》奠定区位》奠定现现代工代工业业区位理区位理论论基基础础。
•19331933年克里斯塔勒《德国南部的中心地方》提到中心地理年克里斯塔勒《德国南部的中心地方》提到中心地理论论，即城市区位，即城市区位论论•2020世世纪纪5050年来以来，区位年来以来，区位论论引入引入动态动态因素，走向成熟因素，走向成熟 3.3.3.3.区位理区位理区位理区位理论论•农业农业区区为为理理论论– –屠能提出屠能提出农农业业区位的理区位的理论论模式：模式：– –从从农业农业土地土地利用角度利用角度阐阐述了述了农业农业生生产产的区位的区位选选择经济择经济分析分析方法 •工工业业区位理区位理论论–韦韦伯的基本理伯的基本理论论方法是方法是“ “区位因素分析区位因素分析” ”，即通，即通过对过对运运输费输费用、用、劳动劳动力成本和聚集效益及其相力成本和聚集效益及其相互关系的分析、互关系的分析、计计算，算，选择选择生生产产某种工某种工业产业产品品生生产产成本最低，成本最低，获获利最大的地点作利最大的地点作为为其理其理论论区区位–工工业寻业寻求最求最优优区位分成三个区位分成三个阶阶段来段来进进行：行：1.只有运只有运费费因子因子时时，工，工业业最合理的布局模式；最合理的布局模式；2.加加进进了了劳动费劳动费因子的作用因子的作用时时，工，工业业布局模式将布局模式将发发生何种生何种变变形；形；3.当加当加进进聚集效益因子的作用聚集效益因子的作用时时，工，工业业布局模式布局模式又会相又会相应应地地发发生何种生何种变变形。
形 •城市区位理城市区位理城市区位理城市区位理论论–克里斯塔勒提出克里斯塔勒提出六六边边形城市空形城市空间间分布模型分布模型–城市或者中心居城市或者中心居民点的物民点的物资资供供应应、、行政管理、交通行政管理、交通运运输输等相互作用等相互作用形成城市区位形成城市区位 •市市场场区位理区位理论论–考察整个企考察整个企业业体系，从体系，从总总体均衡的角度揭示区体均衡的角度揭示区位分布和位分布和选择为题选择为题–把生把生产产区位和市区位和市场场区位区位结结合判断企合判断企业业区位区位选择选择–廖什不把最低成本作廖什不把最低成本作为为工工业业区位的决定因素，区位的决定因素，而把与工而把与工业产业产品品销销售范售范围联围联系在一起的利系在一起的利润润原原则则看成决定因素看成决定因素这对这对空空间经济间经济学学产产生了深生了深远远影响 决定城市土地区位的主要因素1.1.自然区位因素：自然区位因素：– –区域的地理特征区域的地理特征– –区域自然区域自然环环境境2.2.经济区位因素：区位因素：– –区域人口状况区域人口状况– –经济发经济发展状况展状况– –交通和通信情况交通和通信情况3.3.社会和制度社会和制度环境境区位因素区位因素– –总总体社会状况体社会状况– –土地与住房政策土地与住房政策 – –城市城市规规划划– –土地利用土地利用计计划划– –政府相关政策政府相关政策 房地产区位选择1.1.房地房地产宏宏观观区位的区位的选择选择 指在全国各城市范围内进行的工业、农业、交通运输业用地的空间布局选择。
在土地区位选择的宏观层次上一般只涉及工业用房地产，它取决于全国范围内工业(项目)的宏观空间布局工业的宏观空间布局确定了，工业用房地产的宏观区位选择也就随之确定了 2.2.城市房地城市房地产产中中观区位区位选择选择主要指城市内部的功能分区•商业区:商业区按其功能从高到低可分为中央商业区、城区商业区和街区商业区•工业区:根据各种工业的特点(如污染状况、占地面积等)，可以将工业分成内围工业区、外围工业区和远郊工业区•居住区:居住区是人们生活、休息的场所一般位于中央商业区与内围工业区之间，或内围工业区与外围工业区之间 3.3.城市房地城市房地产产微微观观区位区位选择选择 1．选择商用房地产微观区位的标准：①①要要处处在商在商业业区，以利于利用其外部区，以利于利用其外部经济经济效益；效益；②②临临街或道路状况要好，最少也要一面街或道路状况要好，最少也要一面临临街；街；③③通通讯讯要方便要方便④④要有足要有足够够的人口流量；的人口流量；⑤⑤增增值值潜力要尽可能大潜力要尽可能大 2 2．．选择选择居住用房地居住用房地产产微微观观区位的区位的标标准：准：①①周周围围要有要有优优雅、清静的自然雅、清静的自然环环境，面向广境，面向广场场，，绿绿地、海地、海滩则滩则更好；更好；②②交通、通交通、通讯讯和人和人际际交往要方便；交往要方便；③③要有良好的社会文化要有良好的社会文化环环境，包括完善的文化境，包括完善的文化娱娱乐设乐设施，淳正的民施，淳正的民风风，良好的治安条件；，良好的治安条件；④④便利的便利的购购物出行物出行买卖买卖条件；条件；⑤ 具有尽可能大的增具有尽可能大的增值值潜力。
潜力 •城市土地利用模式•城郊次级中心区形成4.3城市土地的利用 城市土地利用模式1 1．同心．同心圆圆模式模式•美国学者伯杰斯美国学者伯杰斯(E(E．．w w．．BuBurgrgess)ess)在研究了芝加哥在研究了芝加哥的的发发展展历历史后史后认为认为，城市，城市发发展的典型展的典型过过程是通程是通过过以以中央商中央商业业区区(centralBusinessDistri(centralBusinessDistri瓤，瓤，简简称称CBD)CBD)为为中心向外中心向外辐辐射射扩扩展，展，城市各地城市各地带带不断地迁入和不断地迁入和转转移，就形成了同心移，就形成了同心圆圆式的式的扩扩展展过过程，并形成了五同程，并形成了五同心心圆带圆带构成的空构成的空间结间结构构( (参参见见下下图图））•在其理在其理论论中，中，既既强调强调了城市地域的聚合和迁入．又了城市地域的聚合和迁入．又强调强调了城市地域的分化和了城市地域的分化和转转移 2 2. .扇形模式扇形模式•H．Hoyt在对美国城市房租进行研究后提出了扇形布局模式•该模式建立在城市土地利用在不规则的模式下发展，并以房地产从市中心向外扩展并保持发展的趋势，形成城市发展的扇形格局。
•H．Hoyt模式强调了城市的中心的CBD区功能，认为城市各功能区之间存在的吸引与排斥、迁入和迁移是城市土地扇形布局的基础 3 3. .多核心模式多核心模式•哈理斯(C．D．Harris)和尤曼(E．L．Ullman)1945年研究了各类城市的地域结构后提出了多核心模式•多核心布局更加强调了城市职能分区，并强调了大、重工业向外布局的特征•在多核心模式中，城市地价从中心到外围出现几个峰值区•这种多核心城市除城市CBD外，城市还有其他次中心，因此多核心适合北京、上海等现代特大城市的分区布局特征 4.4.多地多地带模式模式•如果把各种功能区抽象概括，则城市可以归结为中央地带、过渡地带和外围地带•多地带模式一般有三地带或四地带的模式•多地带模式对于人口众多、快速扩展阶段的城市，有很大的借鉴意义•从城市布局上看是中央地带的扩大，过渡地带转变成具有相当实力的城市区，外围地带则不断向城市用地演化 1.1.1.1.大城市房地大城市房地大城市房地大城市房地产产产产区位由中心区向区位由中心区向区位由中心区向区位由中心区向郊郊郊郊区演区演区演区演变变变变的的的的趋势趋势趋势趋势•19901990- -19951995年，北京年，北京约约2020％％的拆迁的拆迁户户搬到郊区居搬到郊区居住；住；•沈阳市沈阳市规规划局划局对对19811981年至年至19911991年完成的年完成的2 2万平方万平方米以上米以上146146个住宅小区不完全个住宅小区不完全统计统计，，6868％建在近％建在近郊区；郊区；•上海市的上海市的闭闭行区和浦行区和浦东东新区新区2 2个近郊区住宅个近郊区住宅销销售售面面积积占全市的比例，从占全市的比例，从19961996年的年的3030％上升到了％上升到了l l 998998年的年的4242％．％．•19981998- -19991999，南京市一、二，南京市一、二类类地区地区( (中心区中心区) )的商的商品房品房销销售面售面积仅积仅占全市占全市销销售面售面积积的的2121．．7676％、％、2020．．2222％，而六、七％，而六、七类类地区地区( (郊区郊区) )却占却占2828．．8787％、％、3333．．7676％。
％城郊次级中心区形成 2.2.单一中心城市的衰退一中心城市的衰退•城市CBD集聚效应的衰减–CBDCBD区位利益来源：聚集区位利益来源：聚集经济经济利益；通勤成本的利益；通勤成本的节约节约–城市城市CBDCBD集聚效集聚效应应的衰减原理如下的衰减原理如下图图：：通勤成本通勤成本聚集利益聚集利益城市城市规模模净聚集利益聚集利益N1N2集集聚聚经济利利益益城市城市CBD聚集效益的衰减聚集效益的衰减 3.3.城郊次城郊次级中心的形成中心的形成多核心模式是城市次多核心模式是城市次级级中心形成的理中心形成的理论论模式模式随着原来市中心的衰退，其随着原来市中心的衰退，其对对厂商、居民的吸引力下厂商、居民的吸引力下降，新迁入者降，新迁入者倾倾向于新聚集中心向于新聚集中心市中心市中心郊区郊区市区市区次次级中心中心城市次城市次级中心的形成示意中心的形成示意图 。