玉溪房地产市场调研报告营销中心策划部2011年5月18日 目录玉溪经济简述玉溪经济简述玉溪楼盘调研玉溪楼盘调研玉溪商业构成玉溪商业构成房地产开发预判房地产开发预判1 Part 1玉溪经济简介玉溪经济简介 玉溪简介o玉溪市位于云南省中部，距昆明市77公里，距离呈贡57公里；o3月21日，昆明、玉溪两市政府签署《推进滇中城市群昆玉一体化发展合作框架协议》拟取消长途资费、教育政策统一、社保医保统一、基础设施统一、环保及市场准入统一；o昆明与玉溪开通城际高速列车后，昆明到玉溪通达时间将缩短到一小时o玉溪市政府所在地红塔区，红塔区管辖9街道办事处2民族乡：玉兴路街道、凤凰路街道、玉带路街道、北城街道、春和街道、李棋街道、大营街街道、研和街道、高仓街道、小石桥彝族乡、洛河彝族乡.3 红塔区经济运行状况4 5 6 小结o红塔区经济增长较快，为房地产市场高速发展打下了坚实基础；o房地产开发及投资处于高速增长态势，2010年达39.6亿元，增幅高达61.2%；o烟草业是玉溪支柱产业，规模较大，同时矿业、旅游成为玉溪新的经济增长点；7 Part 2红塔区房地产市场研究红塔区房地产市场研究 红塔区楼盘分布9 山水佳园山水佳园东方人家东方人家铭德上居铭德上居盛世华庭盛世华庭月光花园月光花园玉溪时代广场玉溪时代广场财富时代财富时代玉水金岸玉水金岸中轴玉玺中轴玉玺彩虹商业广场彩虹商业广场中心客运站地块10 楼盘数据统计名称名称区位区位物业类型物业类型住宅均价住宅均价财富时代财富时代东风中路与聂耳路交叉口东风中路与聂耳路交叉口高层高层+底商底商5000～～5500元元时代广场时代广场红塔大道抚仙路交叉口红塔大道抚仙路交叉口高层高层+底商底商4200～～4300元元盛世庭园盛世庭园环山路和凤凰路的交叉口环山路和凤凰路的交叉口多层多层5000元元/㎡㎡彩虹商业广场彩虹商业广场珊瑚路珊瑚路93号号两层商铺两层商铺,写字楼写字楼5000元元/㎡㎡山水佳园山水佳园东风北路玉江高速交叉口东风北路玉江高速交叉口高层、小高层、别墅高层、小高层、别墅5500元元/㎡㎡中轴玉玺中轴玉玺玉兴路玉兴路35号号高层住宅高层住宅,写字楼写字楼,商铺商铺6500元元/㎡㎡月光花园月光花园红塔区瑞祥路红塔区瑞祥路高层高层7000～～8000元元东方人家东方人家红塔区塔区聂耳耳东路路别墅别墅8000元元瑞峰园瑞峰园秀山路抚仙路南侧秀山路抚仙路南侧别墅别墅7000～～8000元元玉水金岸玉水金岸玉溪大河畔玉溪大河畔住宅，商铺住宅，商铺 住宅未售 住宅未售11 12 小结o红塔区房地产开发主要集中于北部板块和南部板块；o北部项目主要为高层住宅及住宅底商；o南部以红塔职工住宿区为主的高尚别墅区；o房开发开发量较少，且多为小型楼盘，缺乏高品质大盘；o北部住宅价格最高：5000～5500元/㎡，南部次之，而靠近中心区的高层价格在4000～5000元/㎡；o本阶段红塔区没有开盘项目，剩余少量在售房源（财富时代、东方人家、玉水金岸）；o大多项目在在开盘及开盘之后快速销售，大多在内部认购阶段即已售罄；o在建、新建房地产项目大多为职工小区,公务员及企业职工购买商品房比例较少；13 Part 3红塔区商业构成红塔区商业构成 商业街调查南北大街南北大街人民路人民路凤凰路凤凰路500180300150120250150备注：数字为商铺租金备注：数字为商铺租金元元/㎡㎡/月月 15 位置位置元元/ /㎡㎡/ /月月业态业态备备注注南北南北大街大街300300～～500500国内二、三国内二、三线线品牌服品牌服饰饰、鞋、鞋包皮具、精品包皮具、精品店店一一层铺层铺面（往面（往龙马龙马路方向路方向商商业业价价值值衰减）衰减）凤凤凰凰路路180180～～300300二、三二、三线线服装服装专卖专卖、、、、百百货货店店一一层铺层铺面（往面（往车车站和小站和小庙庙街方向商街方向商业业价价值值衰减）衰减）人民人民路路150150服装、百服装、百货货店店一一层铺层铺面面中心中心客运客运站站7070～～120120杂货杂货、餐、餐饮饮一一层铺层铺面（店面形象面（店面形象较较差）差）商业氛围浓厚，商业价值明显，租金较高，商业氛围浓厚，商业价值明显，租金较高，但商铺为老住宅区底商，商铺格局不好，整体店面形象差！但商铺为老住宅区底商，商铺格局不好，整体店面形象差！16 集中商业布局南南北北大大街街凤凤凰凰路路玉玉兴兴路路步步行行街街小庙街小庙街沃尔玛、德克士、麦当劳、国美沃尔玛、德克士、麦当劳、国美美佳华商业广场美佳华商业广场时代广场时代广场苏宁电器苏宁电器苏宁电器苏宁电器玉溪百货大楼玉溪百货大楼国美电器国美电器百信超市百信超市百信超市百信超市KFC德克士德克士17 集中商集中商业业元元/ /㎡㎡/ /月月业态业态备备注注小小庙庙街街150150～～300300通通讯专业讯专业市市场场、餐、餐饮饮一一层层，二，二层层以上以上为为住宅住宅美加美加华华商商业业广广场场7070～～300300超市、服超市、服饰饰、餐、餐饮饮以沃尔玛为主力店，集购物、娱乐、以沃尔玛为主力店，集购物、娱乐、餐饮于一体的综合性商业休闲广场餐饮于一体的综合性商业休闲广场时时代广代广场场150150～～200200服装、酒吧、服装、酒吧、电脑电脑、数、数码码二二层层，，经营杂经营杂乱，商乱，商业业氛氛围围差差彩虹商彩虹商业业广广场场8080服装、酒吧、餐服装、酒吧、餐饮饮1～～4层层处于市场培育期，租金处于中等水平，商铺品质和档次较高。
18 19 20 小结o玉溪商业主要集中于传统商业街区，以临街商业为主；o大多商铺属一层马路商业，商业规划落后形象差；o大型商业中心近年才出现，且处于市场培育期；o电器（苏宁电器、国美、KFC），超市（沃尔玛、百信）已能满足本地消费需求；o以目前商铺租金来看，核心商业街商铺租金水平较高，商业经营状况良好；o商业业态全面但商业成熟度并不高;21 Part 4房地产开发判别房地产开发判别 o房地产开发起步较晚，缺乏具有生活品质的楼盘，几个高档楼盘为保险公司、红塔集团单位房，后续的房地产开发应注重社区档次、生活品质和氛围的营造；o商品房开发相对较少，市场存量有限，商品房开发具有较大的市场空间；o住宅价格相对较高，与本地住宅居住品质及环境不匹配，因此其本地消费力及房价水平已足够支撑高品质楼盘开发；o商铺结构及交通组织的落后已制约商业的发展，成规模有档次的新商业中心将对玉溪商业进行升级换代，成为下一阶段商业开发重点；o房地产投资已经往三四线城市转移，玉溪房地产市场迎来下一个开发热点；23 起步晚、房地产市场落后！起步晚、房地产市场落后！价高、量少、需求大！价高、量少、需求大！可开发房地产市场空间大！可开发房地产市场空间大！24 感谢聆听！感谢聆听！25 。