第二章市场法（直接比较法）案例 1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为 150 吨评估基准日为 2013 年2 月1 日1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为 210 吨，市场成交价格为 160 万元2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间， 该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同分析：由于待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通 过调整功能差异来估算该资产的价值评估值=160 X 150/210=114.29（万元）案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58 平方米，建筑时间为 1999 年，位置在某市闹市区，评估基准日为2013年5月1日在待估房屋附近，于2011年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为580000 元经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易 的市场条件等方面与待估资产基本相同分析：由于待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时 间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值经调查，2013年居住用房价格与201 1年相比上升了9.3%，则：资产评估值=580000 X （1+9.3 % ）=633940（元）案例 3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。
评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设 备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2012年6月，成交价格为365.2 万元评估基准日为2012年8月1日分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整 交易条件来估算该套待估设备的市场价值经评估人员分析，待估资产快速脱手 的价格将低于正常售价的 30%，则待估资产的评估值为：资产评估值=365.2 X （1 —30%）=255.64 （万元）案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为2005年6月30日，评估基准日 为2013年1月1日搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属 同一厂家生产，交易时间为2012年12月31日，交易价格为124000元，该机器 设备的生产时间为2005年1月1日分析：待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成 新率指标的调整来估算待估资产的市场价值经调查了解，待估设备的尚可使用 年限为13年，则待估资产的成新率为：待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可 使用年限）X100%=13F（7.5+13） =63%参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参照资产的成新率参照资产的成新率=15F（8+15） X100%=65%资产评估值=参照物成交价格X（评估对象成新率/参照物成新率）评估值=124000 X （63% F 65%）=120184.62（元）市场法（类比法）某商业用房，面积为 600 平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为 2002年10月31 日。
评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基 准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示单位：参照物ABC交易单价5,0005,9605,918成交日期2002.62002.92002.10区域条件比被评估资产好比被评估资产好比被评估资产好交易情况正常高于市价4%正常经调查分析，被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无 需对功能因素和成新率因素进行调整被评估商业用房所在区域的综合评分为 100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别 为107、110和108当时房产价格月上涨率为4%,故参照物A的时间因素调整 系数为：117/100 ；参照物B的时间因素调整系数：104/100；参照物C因在评 估基准日当月交易，故无需调整（实际上是100/100）三个参照物成交价格的调整过程如下单位：参照物ABC交易单价5,0005,9605,918时间因素修正117/100104/100100/100区域因素修正100/107100/110100/108交易情况修正100/100100/104100/100修正后的价格5,4675,4185,480被评估资产单价=（5,467+5,418+5,480）^3 =5,455被评估资产总价=5,455X600=3,273,000元收益法例 1： 假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。
经预 测，该企业每年的预期收益为 1200 万元，折现率为 4%请估算该企业的价值 评估值=1200/4%=30000（万元）例 2： 某企业尚能继续经营 6 年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让经预 测得出 6 年预期收益军为 900 万元，折现率为 8%，请估算该企业的评估值P= （900/8%） [1-1/ （1+8%）人6]=900X4.6229=4160.59 （万元）例 3：某收益性资产预计未来五年收益额分别是 12 万元、15 万元、13 万元、11 万元和 14 万元假定从第六年开始，以后各年收益均为 14 万元，确定的折现率 和本金化率为 10%分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营 50 年条件 下的评估值1）永续经营条件下的评估过程： 首先，确定未来五年收益额的现值计算中的现值系数，可从复利现值表中查得 其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，即：14/（10%）=140（万元）企业评估价值=49.28+140X0.6209=136 （万元）.Jr 亠 v r.成本法重置成本的重置核算法 例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估评估人员收集的成本 资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本 为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装 期限较短。
评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本 应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可 不考虑资金成本按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元）例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备据调查，该机器设备目前还没 有换代产品经查验资料，该设备账面原值为10.2 万元，其中，购买价为 8 万 元，运杂费1.6 万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2 万元根据 对同类型设备的调查，现在购买价格比 2 年前上涨 20%，运杂费上涨 80%，安 装费中直接成本上涨 40%，间接成本占直接成本百分率不变该设备的重置成本 是多少？（ 1 ）计算直接成本购买价=8X（1+20%） =9.6 （万元）运杂费=16X（1+80%） =2.88 （万元）安装费中的直接成本=0.4X（ 1+40%） =0.56 （万元）直接成本=购买价+运杂费+安装费中的直接成本=9.6+2.88+0.56=13.04万元（ 2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率=0.2F（8 + 1.6+0.4）=2%间接成本= 13.04X2% = 0.26 （万元）（ 3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）重置成本的物价指数法某机床于1994 年购置安装，账面原值为16 万元。
1996 年进行一次改造，改造 费用为4 万元；1998 年又进行一次改造，改造费用为2 万元若定基价格指数 1994年为1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999年为1.60要求：计算该机床1999年的重置成本时间投资 费用 （万物价 指数 （%）物价变 动指数（%）重置 成本 （万元）1994161.051.60/1.05=1.5216X1.52199641.281.60/1.28=1.254X1.25=5199821.351.60/1.35=1.192X1.1919991.601.60/1.60=1合计31.7实体性贬值的使用年限法例 1：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备 1997年 1月购进，2002 年1 月评估；该设备的重置成本为 500000元，其残值为 2000元，尚可使用5 年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8 小时，该设备实际每天工作 5 小时该设备的实体性贬值为：资产利用率=5 X360X5/5X 360 X 8=62.5%实际已使用年限=5X62.5%=3.125 （年）总使用年限=3.125+5=8.125（年）资产的实体性贬值=（500000—2000）X 3.125/8.125=191538.46更新改造过的资产的实体性贬值计算 例2：被评估设备购建于1992年，原始价值 30000元，1997年和2000年进行两 次更新改造，主要是添置一些自动化控制装置，投资分别为3000元和2000元。
2002年对该资产进行评估，假设从1992年至2002年每年的价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为6年，估算该设备的实体性贬值率如下估算过程：1992年300002.60[(1+10%)人10]780001997年30001.61[(1+10%)人5]48302000 年20001.21[(1+10%)人2]2420合计85250②计算刀（复原重置成本X投资年数）投资日期复原重置成本投资年限复原重置成本X投资年数1992年78000107800001997年48305241502000 年242024840合计85250808990①估算设备复原重置成本投资日期 原始投资额价格变动系数复原重置成本③计算加权投资年限加权投资年限=808990^85250=9.5 （年）④实体性贬值率=9.5F（9.5+6）X100%=61%功能性贬值 例：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需 6名操作人员目前同类新 式控制装置所需的操作人员定额为 3 名假定被评估控制装置与参照物在运营成 本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为 6000 元，被 评估控制装置尚可使用 3 年，所得税率为 33%，适用的折现率为 l0%。
根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值1)计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)X6000=18000(元)(2 )估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：18000 X (1-33%)=12060(元)(3) 将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累 加，估算其功能性贬值额:12060X(P/A, 10%, 3)=12060X2.4869=29992 (元)经济性贬值例 1：某电视机生产厂家,其电视机生产线年生产能力为 10 万台,由于市场竞 争加剧,该。