上海市杨浦区区域及上海市杨浦区区域及住宅市场分析住宅市场分析中建楷昕营销部中建楷昕营销部中建楷昕营销部中建楷昕营销部杨浦渔人码头杨浦渔人码头 一、区域简介一、区域简介 1 1、杨浦区简介、杨浦区简介•杨浦区地处上海市中心城区的东北部，东、南临黄浦江，岸线长15.5公里，与浦东新区隔江相望•杨浦区为上海市人口集聚的中心城区，高校和科研院所比较集中，“知识杨浦”将成为杨浦的主导城市功能；大工业结构调整步伐加快，科技教育现代服务业和都市型产业应成为杨浦经济社会发展的重要支撑•杨浦是高校和科研院所集中的区域，高等教育、研发创新是杨浦的主要特色优势市委、市政府对于杨浦知识创新区开发建设的重要决策是杨浦新一轮发展的重大历史机遇杨浦在完善地区基本居住功能的同 时，加快集教育功能、服务功能与产业功能为一体的杨浦知识创新区建设，加快江湾—五角场城市副中心的规划建设，加快黄浦江两岸与复兴岛发展带的开发建设杨浦区 2 2、历史沿革、历史沿革•1927年7月，上海特别市政府成立，为了与租界相抗衡，连结闸北、南市等华界，制订了“大上海计划”，当局遵循孙中山先生的遗教，于1929年7月公布了《建设上海市中心区域计划书》，选址今五角场地区的翔殷路以北、闸殷路以南、淞沪路以东、黄浦江以西的土地约7000亩作为市中心区，区域内仍保存着旧上海市政府、市博物馆、市体育场、市图书馆等一批历经百年沧桑风采依旧的优秀历史建筑群。
这是上海历史上第一次全面的、大规模的、综合性的城市发展总体规划 昔日旧特别市政府大楼昔日旧特别市政府大楼 市政广场上的孙中山纪念雕像市政广场上的孙中山纪念雕像 旧上海博物馆旧上海博物馆旧上海图书馆旧上海图书馆 3 3、百年工业历史、百年工业历史•杨浦区近代工业始于19世纪80年代清光绪八年（1882年），经李鸿章批准，官督商办的上海机器造纸局投产；1883年英商又沿黄浦江畔建立了中国第 一座现代化水厂杨树浦水厂；1890年官商办的上海机器织布局投产，这是国内最早的机器棉纺织厂至1927年，区境内已有57家外资工厂，民族工业已发展到301家，其中轻纺工业已具相当规模，纺绽数占全市45.4%1949年，杨浦区有企业近千家，职工近10万人，工业总产值7.2亿元，占全国的5%、占全市的20%左右，在上海乃至全国闻名 荣氏新纺织公司荣氏新纺织公司上海怡和纱厂上海怡和纱厂 中华造船厂中华造船厂慎昌洋行（美商奇异电器）慎昌洋行（美商奇异电器） 德大、厚生纱厂德大、厚生纱厂 华生啤酒厂华生啤酒厂 4 4、杨浦区概况、杨浦区概况•户籍人口：108万•面积61万平方公里•区政府所在地：江浦路549号•行政区域划分为11个街道、一个镇。
•杨浦区2008年GDP达到1012.5亿元人民币，人均GDP达到 13726美元 5 5、教育资源、教育资源•杨浦科教资源丰富，区域内坐落着14所各类高等院校，其数 量超过了上海市高校总数的三分之一，被誉为“上海学府中央区”百年大学，科教资源，是杨浦实现“科教兴市”主战略的坚实基础，也是杨浦构建知识创新区的动力源泉 同济大学同济大学上海财经大学上海财经大学 复旦大学复旦大学上海理工大学上海理工大学 6 6、杨浦区区域总体规划、杨浦区区域总体规划（（2005-20202005-2020））•城区布局结构形成“一中心、一发展带、两轴线、五功能区”的多层次、网络状、组团式的空间布局结构•一中心–江湾五角场市级副中心•一发展带–滨江复兴岛发展带 •两轴线–大柏树--邯郸路--翔殷路--军工路–滨江--宁国路--黄兴路--淞沪路--军工路•五功能区–1、江湾、中原生活居住综合功能区–2、高校园区教育、产业、服务综合功能区 –3、黄兴公园现代生活居住休闲综合功能区 –4、周家嘴路以南居住、都市型工业综合功能区 –5、军工路现代工业综合功能区 一中心一中心•按照《1999-2020上海市城市总体规划》的规划发展方向，将建成四个城市副中心，分别是徐家汇（西南）、花木（浦东）、五角场（东北）、真如（西北）。
•五角场处于杨浦区中心位置真如花木徐家汇五角场 一发展带一发展带•滨江发展规划面积11.75平方公里杨浦滨江发展带的开发主题是构筑从工业文明走向知识文明的长廊，既有中国近代工业开埠以来的历史见证，也有近现代科技的展示，是一道充满“历史感”又充满“现代感”的风景线，为杨浦区营造良好的人文环境，成为杨浦区公共社区的重要组成部分 渔人码头渔人码头杨浦水厂杨浦水厂 两轴线两轴线•两轴线城市发展的主轴，即大柏树--邯郸路--翔殷路--军工路的城区东西向发展主轴和滨江--宁国路--黄兴路--淞沪路--军工路的城区南北向发展主轴•这两个发展主轴以五角场市级副中心为轴心幅射整个城区范围，是将城区各功能区域和发展重点有机联为整体的轴线，是展示城区形象和综合实力的轴线，是城区内外交通联系的轴线 东西轴线东西轴线南南北北轴轴线线 五功能区五功能区江湾、中原高校黄兴公园周家嘴军工路•1、江湾、中原生活居住综合功能区政立路以北区域，占地面积18.44平方公里，由已建成的中原居住区和新建的新江湾城居住区两部分组成• 2、高校园区教育、产业、服务综合功能区根据区域内高校的分布状况，高校园区规划为西区、东区和北区三个区域，近期重点抓好西区建设。
西区规划以复旦大学、同济大学、财经大学等为核心，面积约4.12平方公里• 3、黄兴公园现代生活居住休闲综合功能区位于杨浦区中部以黄兴公园的大型生态绿化、生活休闲功能为核心，面积约7.07平方公里• 4、周家嘴路以南居住、都市型工业综合功能区 占地面积约14.64平方公里，主要由旧城区组成，是本区调整经济结构、优化城区功能的重点区域• 5、军工路现代工业综合功能区位于军工路以东、黄浦江岸线以西、海安路以北，占地面积约4.5平方公里形成由机电、制造业等若干工业组团组成的现代工业综合功能区 7 7、住宅发展方向、住宅发展方向•根据《上海市中心城总体规划图（1999-2020）——住宅布局》的规划发展方向，江湾、五角场属于杨浦区大型居住区上海市中心城总体规划图（1999-2020）——住宅布局江湾五角场 8 8、道路交通规划、道路交通规划•根据杨浦区十一五规划，将基本形成以“一桥、两环、三隧、四线”为主体框架的现代化立体交通网络，使杨浦成为上海东北部开放式的重要交通节点–一桥：杨浦大桥–两环：内环线、中环线–三隧：由已建成的大连路越江隧道、将建成的中环线东段和军工路越江隧道构成–四线：由已通车的轨道交通4号线、轨道交通8号线，近期将建成的10号线，已启动建设的12号线构成。
二、区域房地产市场二、区域房地产市场 1 1、、20082008年市场概况年市场概况•市场整体呈新增供应大于成交状态市场整体呈新增供应大于成交状态–2008年，杨浦区商品房供应量为616694平方米，同比大幅减少19.27%；成交量为455046平方米，同比大幅减少60.09%区域年度新增供应量与成交量为1：0.74，市场整体呈新增供应大于成交状态•商品房价格明显上涨商品房价格明显上涨–2008年，在价格方面，杨浦区商品房成交均价为14015元/平方米，同比上涨12.34%；商品住宅成交均价为17686元/平方米，同比大幅上升39.45%•新江湾城板块合生江湾国际公寓为新江湾城板块合生江湾国际公寓为2008年销售冠军年销售冠军–2008年，处于新江湾城板块的合生江湾国际公寓位居成交榜首，去化掉239套，去化面积28056平方米，成交价格18052元/平方米该项目本年度至今共推出354套房源，推出面积44991平方米，其凭借项目周边规划利好，单价较周边楼盘具有很大的竞争性，故销售良好 2 2、供求关系、供求关系•2008年，区域年度新增供应量与成交量比为1：0.74，市场整体呈新增供应大于成交状态状态。
3 3、供应量、供应量•2008年，杨浦区商品房供应量为61.7万平方米，同比大幅减少19.27%其中商品住宅供应量为29万平方米，较07年大幅缩量，同比大幅下降48.79%；商办及其他项目供应量为25.1万平方米，较07年大幅放量，环比大幅增加31.14%；动迁配套房供应量本年度为0 4 4、成交量、成交量•商品房成交大幅缩量商品房成交大幅缩量 •2008年，杨浦区商品房成交量为45.5万平方米，同比大幅减少60.09%其中商品住宅成交量为21万平方米，同比大幅下降73.73%；商办及其他成交量为20.4万平方米，同比大幅下降32.04%；动迁配套房成交量为2.37万平方米，同比大幅增加78.08% 5 5、成交均价、成交均价•2008年，杨浦区商品房成交均价为14015元/平方米，同比上涨12.34%其中商品住宅成交均价为17686元/平方米，同比大幅上升39.45%；住宅成交均价为16558元/平方米，同比上升31.59% 6 6、市场数据、市场数据•2009年1月至4月各项数据指标2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月商品住宅住宅新增供应面积（万㎡）0.11.20.010住宅销售面积（万㎡）1.3343.8住宅销售均价（元/㎡）161001760017400 16600 商业用房商业房新增供应面积（万㎡）2.24 0.00 0.16 0.74 商业房销售面积（万㎡）0.19 0.08 0.41 0.43 商业房销售均价（元/㎡）18200 1790012400 20900 办公用房办公房新增供应面积（万㎡）1.33 0.00 0.91 0.14 办公房销售面积（万㎡）0.10 0.37 0.78 1.00 办公房销售均价（元/㎡）1690021800 16300 20100 7 7、、0909年年5 5月产品类型月产品类型•2009年5月杨浦区月累计供应产品类型。
•2009年5月杨浦区房地产产品成交类型，5月份住宅成交45150平方米，占商品房成交面积75%样本区住宅办公商业其他杨浦区74,365㎡155,571㎡281,796㎡14,294㎡558套1395套748套3套样本区住宅办公商业其他杨浦区45,150㎡8,387㎡2,687㎡4,305㎡373套96套8套113套 8 8、板块划分、板块划分•新江湾城板块•五角场板块•中原板块•黄兴板块•鞍山板块•东外滩板块鞍山板块鞍山板块黄兴板块黄兴板块五角场五角场板块板块新江湾新江湾城板块城板块中原板块中原板块东外滩东外滩板块板块 9 9、住宅供应面积分布、住宅供应面积分布•2009年5月杨浦区住宅产品供应面积分布，新江湾城和东外滩板块占杨浦区供应面积的88%，其中新江湾城140平米以上户型占总供应量的70%，而东外滩140平米以下户型占总供应量的72.2%样本区总量70㎡以下70-90㎡90-120㎡120-140㎡140-180㎡180-210㎡210㎡以上杨浦区74,365㎡433㎡4,987㎡20,738㎡11,761㎡17,749㎡9,081㎡9,615㎡558套8套59套206套88套110套47套40套新江湾城板块32,627㎡222㎡346㎡4,322㎡5,026㎡7,425㎡7,944㎡7,343㎡204套4套4套42套37套45套41套31套五角场板块3,491㎡0㎡0㎡1,424㎡0㎡2,067㎡0㎡0㎡26套0套0套13套0套13套0套0套中原板块113㎡0㎡0㎡113㎡0㎡0㎡0㎡0㎡1套0套0套1套0套0套0套0套黄兴板块98㎡0㎡0㎡98㎡0㎡0㎡0㎡0㎡1套0套0套1套0套0套0套0套鞍山板块5,253㎡0㎡172㎡1,243㎡1,290㎡2,358㎡191㎡0㎡39套0套2套12套10套14套1套0套东外滩板块32,782㎡211㎡4,468㎡13,538㎡5,445㎡5,899㎡947㎡2,272㎡287套4套53套137套41套38套5套9套 1010、住宅成交面积分布、住宅成交面积分布•2009年5月杨浦区住宅产品成交面积分布。
新江湾城成交面积占杨浦区总成交量的35%，排名第一；东外滩板块占成交量的16%，排名第三样本区总量4000元以下4000-7000元7000-10000元10000-13000元13000-17500元17500-20000元20000元以上杨浦区45,150㎡0㎡392㎡3,154㎡811㎡14,662㎡9,055㎡17,075㎡373套0套4套23套7套130套73套136套鞍山板块12,868㎡0㎡0㎡0㎡139㎡1,635㎡646㎡10,447㎡106套0套0套0套1套14套5套86套东外滩板块7,120㎡0㎡0㎡210㎡0㎡2,738㎡1,584㎡2,588㎡70套0套0套2套0套27套17套24套黄兴板块8,679㎡0㎡0㎡0㎡518㎡7,214㎡850㎡96㎡73套0套0套0套4套61套7套1套五角场板块712㎡0㎡0㎡0㎡77㎡0㎡141㎡494㎡5套0套0套0套1套0套1套3套新江湾城板15,664㎡0㎡392㎡2,837㎡76㎡3,075㎡5,834㎡3,450㎡118套0套4套20套1套28套43套22套中原板块107㎡0㎡0㎡107㎡0㎡0㎡0㎡0㎡1套0套0套1套0套0套0套0套 三、项目调研三、项目调研（一）、东外滩板块项目（一）、东外滩板块项目（一）、东外滩板块项目（一）、东外滩板块项目 1 1、东外滩版块项目、东外滩版块项目•东外滩将成为继外滩地区之后又一个江景豪宅区。
宝地东花园君欣豪庭圣骊河滨苑合生高尔夫公寓鼎隆公寓 宝地东花园宝地东花园楼盘名称宝地东花园 开发商上海宝地杨浦房地产开发有限公司 所属板块东外滩板块 位 置唐山路1188弄 物业类型住宅 占地面积60000 建筑面积170000 开盘时间2006-10-21 容积率2.5 绿化率50% 装修状况精装修 物业公司 上房物业 物业费2.28 户型区间104-141 车位1：0.5 交通：17/19/870/934/25/145/79/746/在建中M4线、M8线/大连路隧道 配套：齐全累计合同价15,052 累计住宅合同价15,052 在售均价25000-28000实景预售许可范围总面积已售面积总套数已售套数住宅112903 982452016 796 合生高尔夫公寓合生高尔夫公寓合生高尔夫公寓合生高尔夫公寓楼盘名称 合生高尔夫公寓开发商上海合生房地产开发有限公司 所属板块东外滩板块 位 置许昌路1128弄 建筑类型高层;小高层 占地面积29438 建筑面积58875 开盘时间2008年9月 容积率2.05 绿化率38% 装修状况精装修 物业公司广东康景物业服务有限公司物业费2.5 户型区间65-350 车位199个 交通：距离五角场商圈也仅需20分钟车程 配套：周边商业配套也较为齐全 累计合同价19,040 累计住宅合同价19,040 在售均价19000 项目实景预售许可范围总面积已售面积总套数已售套数住宅2899126917 287217 圣骊河滨苑圣骊河滨苑圣骊河滨苑圣骊河滨苑楼盘名称圣骊河滨苑开发商上海圣骊房地产有限公司 所属板块东外滩板块 位 置上海市杨浦区龙江路317弄 建筑类型高层 占地面积49180 建筑面积 120000 开盘时间2007-06-20 容积率2.44绿化率40% 装修状况毛坯 物业公司上海圣石置业有限公司 物业费1.7 户型区间53－120 车位355 交通：临近4号线，步行20分钟即可到达 配套：平凉路、控江路、长阳路和五角场四大成熟商圈 累计合同价14611 累计住宅合同价14611在售均价19000 预售许可范围 总面积已售面积总套数已售套数住宅5081850699502501商业2057 0 100 合计 52875 50699 512501 鼎隆公寓鼎隆公寓鼎隆公寓鼎隆公寓 楼盘名称鼎隆公寓 开发商上海宏轩置业有限公司 所属板块 东外滩板块 位 置宁武路218弄 建筑类型小高层多层 占地面积11637 建筑面积27929 开盘时间2007-12-03 容积率2.4 绿化率35% 装修状况毛坯 物业公司上海庆隆物业管理有限公司 物业费1.7户型区间94-135车位90 交通：地铁12号线 累计合同价15739 累计住宅合同价15739在售均价 16800大安大安纱厂纱厂上海窗纱厂上海窗纱厂鼎隆公寓财大附中财大附中预售许可范围 总面积已售面积总套数已售套数住宅2529320972260222商业1151 0 8 0 合计 26444 20972 268222 君欣豪庭君欣豪庭君欣豪庭君欣豪庭楼盘名称君欣豪庭开发商上海君欣房地产发展有限公司所属板块鞍山板块 位 置许昌路1588弄 建筑类型高层 占地面积29769 建筑面积117058 开盘时间2008年8月 容积率2.5绿化率 32%装修状况 毛坯物业公司上海金辉物业管理有限公司 物业费1.98户型区间车位629 累计合同价21590 累计住宅合同价21590 在售均价21500预售许可范围 总面积已售面积总套数已售套数住宅3551232557352319 三、项目调研三、项目调研（二）、新江湾城板块项目（二）、新江湾城板块项目（二）、新江湾城板块项目（二）、新江湾城板块项目 1 1、新江湾城板块项目、新江湾城板块项目•新江湾城是上海中心区域内仅存的一块大型生态湿地，将发展成为以生态住宅为特色的社区。
同时随着10号线将于2009年底建成通车，这里将直接享受五角场城市副中心成熟的生活配套新江湾佳苑新江湾佳苑新江湾城建新江湾城建德国际公寓德国际公寓东森花园东森花园 华润华润华润华润· ·橡树湾城橡树湾城橡树湾城橡树湾城楼盘名称橡树湾城开发商坚实置地（上海）有限公司 所属板块 新江湾城板块 位 置江湾城路1299弄 建筑类型小高层 别墅 占地面积144247 建筑面积230782 开盘时间2008-6-21 容积率1.6绿化率36.7% 装修状况全装修、毛坯 物业公司华润置地物业管理有限公司 物业费3户型区间公寓：60-90平米别墅：180-250平米车位2373 交通：地铁3号线、8号线,地铁10号线 配套：复旦分校、同济第一附中 累计合同价23306 累计住宅合同价23306在售别墅均价40000 预售许可范围 总面积已售面积总套数已售套数住宅4571635293460407华润橡树湾城在售只有联庭别墅，套价750万以上 合生江湾国际公寓合生江湾国际公寓合生江湾国际公寓合生江湾国际公寓楼盘名称江湾新城1号作品（合生江湾国际公寓）开发商上海珠江投资有限公司 所属板块新江湾城板块 位 置政和路999弄 建筑类型37幢8-18层小高层 占地面积170000 建筑面积280000开盘时间06年4月 容积率1.6绿化率40% 装修状况毛坯物业公司合生江景物业 物业费2.2元/平方米月户型区间两居为主96-110平米，三居130－140平方米 车位1700个交通：910世界路站、819、M10、124世界路站、538闸殷路站、870世界路站配套：西侧为复旦大学新校区，北侧为规划中的江湾天地游艇码头，南侧为已落成的17万平米新江湾城公园和大型体育中心。
目前生活配套主要依靠中原地区 累计合同价14712 累计住宅合同价14911 在售均价 21000 预售许可范围 总面积已售面积总套数已售套数住宅19883419092716621596商业7055870569车位9587 4889 298 152 合计 215475196686 2016 1757 合生江湾国际公寓6月初开盘房源3小时卖出170多套 加州水郡加州水郡加州水郡加州水郡楼盘名称加州水郡开发商上海城投置业/美国汉斯所属板块新江湾城 位 置国秀路299号建筑类型高层占地面积 189564建筑面积355345 开盘时间2009-9-1 容积率1.8绿化率40% 装修状况4000元精装修物业公司合生江景物业 物业费户型区间两居120平米，三居160平米 车位1233交通：10号线配套：自身配套有商办综合体住宅215345 平方米商业145000 平方米尚未取得预售许可证，预计09年8月开盘，开盘售价约25000元/平方米 涵碧景苑涵碧景苑涵碧景苑涵碧景苑楼盘名称涵碧景苑 开发商上海国云房地产开发经营有限公司 所属板块 新江湾城板块 位 置政悦路88弄建筑类型小高层 占地面积6000 建筑面积108000 开盘时间2007年8月 容积率1.8绿化率45% 装修状况毛坯 物业公司延吉物业 物业费2.05户型区间100-300车位600 交通：地铁M8号线.公交线路:538、910、124、870、537、817、522 配套：中小学：复旦科技园小学、杨浦实验学校、中原中学、东升中学幼稚园：本溪路幼儿园 医院：长海医院、市东医院综合商场：欧尚超市、百佳超市、联华超市、中原商都（在建）累计合同价17234 累计住宅合同价17234在售均价17000预售许可范围总面积已售面积总套数已售套数住宅7194955374450353 政立苑政立苑政立苑政立苑楼盘名称政立苑 开发商上海明和房地产开发有限公司所属板块新江湾城板块 位 置杨浦区政立路625号 建筑类型多层 占地面积9181 建筑面积11935 开盘时间2006-10-13 容积率1.3绿化率35% 装修状况毛坯 物业公司上海明联物业管理公司 物业费0.9 户型区间74-126车位35 交通：轨道交通十号线、60、102、537、866、966路 配套：累计合同价12220 累计住宅合同价11704 在售均价13000预售许可范围总面积已售面积总套数已售套数住宅1199111781117116商业1701751 - - 合计13692 12532 181128 新江湾佳苑新江湾佳苑新江湾佳苑新江湾佳苑 楼盘名称新江湾佳苑 开发商上海保辉房地产开发有限公司 所属板块新江湾城板块 位 置政立路505弄 建筑类型 小高层占地面积 25000 建筑面积30000 开盘时间2008-11-29 容积率1.2绿化率37% 装修状况毛坯 物业公司海凌宇物业管理有限公司 物业费2户型区间车位 交通：轨道交通3号线、8号线、10号线 配套：邻五角场城市副中心与新江湾城生态居住区 累计合同价 16777累计住宅合同价16777在售均价 20000预售许可范围总面积已售面积总套数已售套数住宅2707125996285276 盛世盛世盛世盛世新江湾新江湾新江湾新江湾楼盘名称盛世新江湾（盛世豪园）开发商上海军华置业有限公司 所属板块新江湾城位 置市光路390弄 建筑类型14幢小高层 占地面积30388建筑面积75798 开盘时间06年9月 容积率2.1绿化率35% 装修状况毛坯物业公司上海添丰物业管理有限公司 物业费2元/平方米月户型区间主力100平方米（60%），55、85、120平方米车位地下310个 交通：公交55、99、8、937、124、870的终点站，910、233、866、毗邻轨道交通8号线（建设中）嫩江路站轨道交通10号线（建设中）殷高路站配套：幼儿园:杨浦区爱绿幼儿园、世界路小学、国和中学、外国语大学双语学校、杨浦实验中学 购物:欧尚、大润发、家得利 银行:上海银行、农业银行、工商银行 医院:长海医院 累计合同价11411累计住宅合同价11552在售均价18000预售许可范围 总面积已售面积总套数已售套数住宅5652954829598578车位8919 978310 34 合计6544855807 908612 东森花园东森花园东森花园东森花园楼盘名称东森花园开发商上海银雁置业有限公司 所属板块新江湾城 位 置殷行路881弄 建筑类型小高层占地面积29000 建筑面积70000 开盘时间06年4月 容积率1.91绿化率43.6% 装修状况毛坯 物业公司戴德梁行 物业费2.02元/平方米月户型区间110-150平方米（主力135-140）车位280 交通：538、910、870、817、124、90、522、851、轨道交通8号线配套：沃尔玛、百联、百盛 累计合同价8958 累计住宅合同价9616 在售均价20000预售许可范围 总面积已售面积总套数已售套数住宅4787647543337336地下室库房19508 5891 359 104 合计 67384 53434 696440 建德国际公寓建德国际公寓建德国际公寓建德国际公寓楼盘名称建德国际公寓开发商上海建迅房地产开发有限公司 所属板块新江湾城 位 置政悦路588号 建筑类型小高层 占地面积40000 建筑面积75000 开盘时间2005-12-10 容积率1.7绿化率40% 装修状况毛坯 物业公司瑞创物业 物业费1.75元/平米月户型区间83-93车位398个 交通：851、522、90、124、870、910、817、M8线 配套：欧尚卖场 累计合同价8415 累计住宅合同价8854在售均价14000预售许可范围 总面积已售面积总套数已售套数住宅7602276022678678商业1050735 12 9 车位125585849398182合计 8963082606 1088869 三、项目调研三、项目调研（三）、对标项目汇总（三）、对标项目汇总（三）、对标项目汇总（三）、对标项目汇总 楼盘名称宝地东花园宝地东花园合生高尔夫公寓合生高尔夫公寓合生江湾国际公寓合生江湾国际公寓圣骊河滨苑圣骊河滨苑华润橡树湾华润橡树湾加州水郡加州水郡地理位置唐山路1188弄 许昌路1128弄 政和路999弄 龙江路317弄政和路1088号国秀路599号开发商上海宝地杨浦房地产开发有限公司上海合生房地产开发有限公司上海珠江投资有限公司上海圣骊苑房地产有限公司坚实置地（上海）有限公司 上海城投悦城置业有限公司 总占地面积(万平米)600002943817000040000144247189564总建筑面积(万平米)17000058875280000110000230782355345价格区间 (元/平米)25000-2800019000-2300016000-2300015000-2300017000-23000未开售在售均价 (元/平米)2680023000210001900022000未开售推出时间2006-10-212008-9-12006-4-12007-6-202008-6-212009-9-1入住时间2009-11 2009-12 2008-11-302009-12 2010-4 未开售销售比率39%76%96%98%88%未开售住宅类型高层高层;小高层 小高层高层小高层、别墅小高层户型结构板式板式板式板式板式板式户型面积(平米)104-14165-35050-18053－12060-90（公寓） 120-210容积率2.52.051.62.44 1.61.8绿化率50%38%40%35.10%40% 40%装修标准9870010配套设施9107877物业费(元/㎡)2.282.52.21.684.5未开售说明：1、销售比例按在售面积计算；价格为考虑一次性付款的折扣价格。
2、装修标准、配套设施按实际情况来打分，总分为10分 谢谢！ 上海中建楷昕投资发展上海中建楷昕投资发展营销部营销部营销部营销部20092009年年年年6 6月月月月1717日日日日铁狮门项目效果图铁狮门项目效果图 。