房地产创新营销分析一、房地产营销开展历程简要回忆从1978年土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程随着行业开展的不断深入，“房地产营销筹划〞也从无到有，从简单到复杂，从少有人知到铺天盖地、充人耳目，快速壮大纵观国内房地产营销筹划开展的历程，在表现形式上大体经历了三个阶段即生产阶段、产品阶段和推销阶段第一：生产阶段1998年7月，住房分配货币化政策的实施，推动了房地产市场的开展，消费者对住房私有化的需求不断增加，此时开发商只注重提高生产率、扩大开发规模、降低开发本钱，根本不进行大规模的宣传推广，只采用“等人上门〞的柜台式被动销售模式，即可将开发的产品销售出去第二：产品阶段进入2000年，在满足了消费者对居住的简单需求以后，消费者开始关注那些小区环境较好、有物业管理、交通便利的楼盘此阶段，只要开发商选择一块离市中心较近的地块，并在小区环境和物业管理上稍微加大投入，即可将产品销售出去很多开发商认为，只要产品好，无需推销，客户必然会找上门来这种“营销近视症〞是产品观念所导致的一种毛病，即片面的把注意力放在产品上，而不是放在消费者需求上，只看到客户购房的是自己的产品，而没有看到客户购置该产品是为了满足某种需要。
第三：推销阶段2002年国土资源部11号?招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定?文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的公布，被业界称为"新一轮土地革命"的开始土地市场开始了从划拨、协议“暗箱操作〞走向招、拍、挂“阳光操作〞，2003年招、拍、挂在全国进行此后，国家对房地产市场进行了一系列的宏观调控政策，从国八条到国六条，再到后来的9070政策，条条捆住房价，条条抑制房价上涨自此房地产营销方式也变得五花八门、多种多样开发商通过在广告、各式体验活动、优惠促销等手段，刺激和诱使消费者使其采取购置行为推销观念与生产观念、产品观念一样，本质上都是以生产为中心，没有摆脱“以产定销〞这一根本的经营观念二、当前房地产市场面临市场新形势的挑战市场经济条件下行业创新的源动力，一般都或是或是由于占有稀缺的土地资源、市场供小于需、消费者不成熟、融资贷款阻力较小、国家和行业监管不严密等原因，房地产开发和经营者无需在营销筹划上付出更多精力，在产品创新、质量管理、本钱控制等方面肯下功夫的更少——只要精美的广告铺天盖地打出去，再做一些公关促销活动，房子想卖不出去都难！这种情况下的营销筹划很难说到创新。
然而近年来，随着我国房地产价格的快速上涨，国家不断出台房地产政策和金融政策，以调整住房结构，打压投资性需求，稳定住房价格2007年10月，房地产开展龙头的深圳市商品房成交量大幅萎缩，其后，深圳、广州、北京、上海等一线城市房地产成交量开始下滑，消费者纷纷进入持币待购状态，导致各大城市房地产成交量开始下滑应该说，一场由本国股票市场崩盘所引发的、被“百年一遇〞世界经济危机所加剧的房地产市场寒潮正席卷全国本次寒潮不同于以往的市场低迷期例如2003年左右的市场寒流主要发生在北京、深圳等一线大城市，像长春这样的下线城市由于房地产起步晚，价格“含水量〞不高，且当地市场多为外乡企业占有，可以受到封闭式的保护，因此受到的冲击很小但如今国内的经济形式已经发生了巨大变化——中国经济与世界经济更为紧密的联系在一起，很难摆脱世界经济危机的影响；一线城市的品牌开发商、代理商大量涌入下线城市争夺市场份额，下线城市因外乡企业受到巨大冲击和打压，已经无力摆脱一线城市市场低迷带来的消极影响；广阔消费者相对以往更加成熟和理性，获取信息的渠道更加丰富和快速，受长期的房价过高、开发企业诚信度低下等因素影响下抵触情绪更高，因经济形势不明朗带来的持币待购心理更加严重。
因此可以说，本轮的经济危机是我国房地产市场所从未遇到过的最大挑战三、传统营销筹划模式已难以适应新的市场状况2021年至2021年初，全国70个大中型城市房地产成交量持续萎靡面对严峻的市场形势，房地产人想出了各式各样的营销推广策略，总体来说，可以归纳为以下三种：一是最直接的降价促销，即4P’S中的价格3、金雪娇，薛小龙.?基于4C理论的房地产营销创新战略研究?4、周彤．STP战略——现代房地产营销的核心．中国房地产，20035、孙冰，唐得才，孙燕．房地产营销理论与问题分析．现代管理科学，2003【内容摘要】2007年末以来，面对日益严峻的经济形势，国内房地产市场的有效需求被大大抑制，市场观望气氛浓重，楼市成交价跌量少在传统营销模式下难以突围，房地产市场必然要依靠谋求营销创新来取得突破本文从房地产市场全程筹划、产品定位、客户定位、筹划方案、包装方案、销售战术等方面简要分析如何进行创新，以及创新需要面临和解决的问题，供以参考关键词】房地产营销创新营销筹划定位产品客户。