文章来源：中顾法律网上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题房产证的性质与作用陈甦中国社会科学院法学研究所 研究员随着我国社会经济的发展，房产证愈来愈成为人们广为熟悉并经 常运用的权属证书，但房产证在交易活动中的法律意义究竟如何，却 是一个仍需细加明辨的问题房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产 证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有 权归属的书面凭证作为证书之一种，房产证具有以下特点：（1）房 产证只能由不动产登记机关发放，其他机关发放的房产证不具有法律 效力我国采取不动产分别登记体制，不同种类的不动产分别由不同 的行政主管机关登记，房产证只能由房地产主管机关发放2）房产 证是对特定房屋所有权归属的书面证明，并可记载特定房屋共有状况 以及是否设定担保物权等状况基于一物一权主义，房产证以一房屋 一房产证为原则，即一个具有独立建筑结构与使用功能的房屋包括 区分所有的房屋）只有一个所有权，在不动产登记上只能有一项所有 权登记，并且据此只能发放一个房产证3）房产证只能向特定房屋 的所有权人发放，如房屋系共有，在房屋所有权证之外，还可向共有 权人发放共有权证。
4）房产证是登记机关在对特定房屋权属情况进行登记之后，向特定权利人发放的权属证明，房产证的内容应与登记 簿的内容相一致由于房屋是重要的不动产，与之相关的交易活动极为普遍，因而 房产证在交易活动中得到广泛的运用但在目前的实务中，对房产证 的认识与其性质相悖之处仍嫌较多，归纳起来主要有两类：其一，颠 倒房产证和不动产登记簿的关系，以为房产证是证明房屋所有权的唯 一合法凭证，登记簿只是房产证的档案，例如在实务中判断一个人是 否拥有特定房屋的所有权时，以为是否持有房产证就是根本依据其 二，混淆证书与证券的性质，以为房产证具有证券的性质与作用，可 以代表其上记载的房屋所有权，例如在房屋买卖中，以为房产证的交 付具有房屋所有权移转的效力;或者在房屋抵押中，以为房产证交给 抵押权人占有具有设定抵押权的效力按照我国现行的房屋所有权登记制度，房屋登记是城镇房屋权利 归属的法定公示方法，在以房屋为标的物的交易活动中，以房屋为标 的物的物权取得、设定、变动等，须经登记始发生物权法上的效力， 所以，房屋所有权归属的确认须以登记簿上的记载为准房产证作为 一种证书，虽然可以证明房屋所有权归属于谁的法律事实，但其证明 力的依据是其上记载与登记簿上的记载具有一致性。
如果离开了不动 产登记簿或与登记簿的记载不相一致，房产证在交易活动中就失去了 对房屋权利归属的证明力，而只能成为向登记机关请求确权的证明文件如果登记簿上未作变更，房产证自身任何单独的变更均不产生物 权法上的效力，例如，在为房屋买卖时，房产证的交付并不产生房屋 所有权移转的效果，房产证受让人并不能以取得出卖人的房产证为 由，主张其已经取得房屋所有权房产证遗失后，房屋所有权人并不 因此失去房屋所有权，权利人可根据登记簿的记载主张和行使权利， 并可要求登记机关根据登记簿上的记载补发房产证可见，房产证不 能脱离登记簿的记载而发挥其证明作用，所谓“房屋权属证书是权利 人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的 唯一合法凭证”的规定，实际上颠倒了房产证和不动产登记簿的关 系，误解了物权公示的原则、意义和适用规则房产证也不具有代表 房屋所有权的功能，这一点与证券大不相同同是书面凭证，证书与 证券在性质上的主要区别是：证书仅仅是证明法律事实的书面凭证， 房产证作为权利证书，只能证明特定房屋所有权归属于谁，而不能代 表其上记载的权利;证券不仅能够证明权利的归属，如当事人在诉讼 中即使只有持有证券这一孤证，亦可充分证明其拥有证券上的权利， 而且还能代表其上记载的权利，移转交付证券即产生权利移转的效 力。
当然，在与房屋有关的交易活动中，房产证还是能够起到一定的 证明作用，但是房产证所起到的只是初步的证明作用在房屋买卖的 缔约过程开始时，欲出卖房屋的一方出示房产证，可以初步证明自己是房屋所有权人，有关的缔约谈判可以据此展开如果双方初步达成 一致并且准备签订房屋买卖合同时，一方当事人不应只根据对方房产 证的记载就与之订立合同，而应当到房地产主管机关查阅房屋登记 簿，以了解对方是否为真正的房屋所有权人、该房屋上是否设定了抵 押等情况，因为只有登记簿上的记载才是具有公信力的权利归属证 明在房屋买卖合同履行时，卖方向买方交付房产证，并不产生房屋 所有权移转的法律效果，必须在不动产登记簿上进行所有权主体的变 更登记（即通常所说的“过户登记”），才能产生房屋所有权移转的法 律效力严格说来，在房屋所有权移转过程中，房产证是不能随之移 转的，房地产主管机关在进行过户登记之后，不应将卖方原先持有的 房产证经变更记载后转交给买方，而应当将卖方原先持有的房产证收 回，再向买方发放新的房产证可见，在房屋交易过程中，房产证的 证明作用是极为有限的，远不如生活中常见的其他一些证书，如身份 证、毕业证、合同书等当然，尽管房产证的交付不具有物权法上的 效力，但在审判实践中据此判断是否存在债的关系方面，还是有一定 的证明意义，例如，房产证的交付可以证明双方当事人之间可能存在 房屋买卖合同关系，可以证明卖方有交付房屋所有权的意思表示在 涉及房屋抵押的交易活动中，抵押权人占有房产证可以证明抵押合同 关系的存在等等。
~既然房产证在交易活动中的作用极为有限，那么登记机关发放房 产证的意义何在?其实，房产证主要在房屋登记事务范畴中发挥作用， 并且主要是为了保证登记活动的秩序与安全房产证首先起到登记行 为完成的证明作用，登记机关在完成房屋登记事务后，将房产证发放 给权利人，表明登记机关已经根据事实、法律和当事人的申请完成 了相应的房屋登记由于房产证记载的内容与登记簿的内容具有一致 性，因此房产证起到一种备忘的作用，权利人可以根据自己持有的房 产证内容，掌握自己的财产情况，而不必每每去查阅登记簿房产证 最重要的作用还是保证登记活动的安全，因为房屋的权属情况依据不 动产登记簿的记载，而登记簿由登记机关记载并且由该机关保管，并 不在权利人的控制之下，如果登记机关或者其工作人员，擅自更改登 记簿的内容，权利人就面临失权的危险为了防止此种情况的发生， 登记机关在进行了房屋登记之后，有必要再向权利人发放房产证，其 上记载与登记簿相同的内容如果事后发现登记簿的记载有与房产证 相异之处，权利人可以房产证的记载对抗登记机关，要求登记机关恢 复原记载并承担责任所以，在以登记作为不动产权利公示方法的制 度体系中，房产证的主要功用是在约束登记机关的行为，发放房产证 是保证登记安全的重要措施。
由于在房地产交易市场中时常出现假房产证，导致买房人权益受 损害，因此国务院几部委采取了统一印制房产证的管理措施，规定房产证由指定厂家印制，房产证象货币一样有水印图案，有防伪底纹等 等这些措施可能会减少假房产证的危害，但审判实践中应特别注意 与这些措施有关的一些问题要判断房产证的真假，首先必须明确两点：（1）按国务院几部委 规定统一印制的，是房产证的证书用纸，而不是有法律效力的房产证 一个书面凭证是否成为有效的房产证，完全不在于证书用纸的印制行 为，而在于有权登记机关的发放行为2）判断真假房产证的唯一标 准，不是房产证上的水印图案或防伪底纹，而是房地产登记机关的印 鉴只要房产证上登记机关的印鉴是真的，即使没有使用统一印制的 带有水印图案或防伪底纹的证书用纸，该房产证也是真的只要房产 证上登记机关的印鉴是假的，即使使用了统一印制的带有水印图案或 防伪底纹的证书用纸，该房产证也是假的所以，几部委采取统一印 制房产证的措施，反倒在一定程度上有可能误导真假房产证的判断依 据，使人们误以为有水印图案或防伪底纹的房产证才是真的房产证， 而忽略了判断房产证真假的唯一依据就是登记机关的印鉴使用假房产证进行诈骗主要有两种手段：（1）在房屋买卖活动中， 卖方用假房产证进行交付，而买方把房产证的交付当作房屋所有权的 交付。
在房产证是假的情况下，买方会因支付了价款却得不到房屋而 蒙受损失2）在房屋抵押活动中，抵押人用假房产证进行抵押，而 抵押权人把拿到抵押人房产证当作抵押权的设定，把占有抵押人的房产证当作拥有了抵押权在房产证是假的情况下，抵押权人会因其债 权得不到履行并且实际上没有抵押权而蒙受损失由此可见，假房产 证之所以能够用来行骗，根本原因不在于假房产证伪造得象真的一 样，而在于受骗者不懂得房产证的性质与作用以及房地产交易的法律 规则由于登记是房地产交易的必经程序，查阅登记簿是必需的并且 也不额外增加交易成本，如果在房地产交易时，只要去登记机关简单 查阅一下登记簿，假房产证便无可遁形，所以，在现行的房屋交易机 制中，使用假房产证的欺诈目的其实很难得遑在防止假房产证的危 害时，与其耗用大量的社会资源去统一印制有各种防伪技术措施的房 产证，远不如广泛宣传一下房屋登记的方法与意义以及房产证的性质 与作用，因为后者才是真正有效的防伪措施。