厦门市及龙海市成本考察厦门市及龙海市成本考察调研调研报告报告 考察路线：考察路线：集美区-同安区-翔安区-湖里区-海沧区-龙海市 典型调查楼盘：典型调查楼盘：集美区（中航城国际社区） ；同安区（厦航.高郡） ；翔安区（首开领翔国际、美地雅登） ；海沧区（万科城）建发美一城（龙海市） 浏览楼盘：浏览楼盘： 同安区银晟书苑，同安区同城四季，湖里金林湾花园，翔安金色悦城，同安区锦辉国际花园，同安区古龙.水岸华庭，龙海市领秀锦江，部分湖里、思明区老小区； 1.1. 概况介绍：概况介绍： 厦门有思明区、湖里区、海沧区、集美区、同安区、翔安区六个区，其中思明区与湖里区在岛内，其余四个区均在岛外 岛内价格均价在 3 万左右，集美区、海沧区与岛内较近的区域在 2 万左右，翔安区、同安区在 1 万左右同安区离市区较远，基础设施配套较差，且厦门市监狱离其核心区域不远，目前仅在同安区政府周边区域、同安影视城区域较为成熟翔安区由于通向岛内的隧道打通，房价在最近几年快速增长，目前的楼盘较为集中，与苏州越溪板块较为相似，目前翔安区的楼盘大多在翔安区政府周边，且集中在成功大道的东侧，西侧有大片土地未开发；湖里区、思明区属于岛内，土地稀缺，大部分只能通过旧房改造获取，楼盘大多集中在湖里区的东侧及思明区的西侧，楼盘均为精装修。
海沧区由于工业较为发达，仅与岛内接近东侧楼盘较多；此外，楼盘业态大部为高低配，高层一般在 33F，多层一般为联排（经济性，面积在 160-180 平） 龙海市隶属于漳州市，与厦门海沧区无缝连接，距离大约在 40 多公里，房价大部分集中在 6000 多元/m2龙成熟地块主要集中在建发.美一城周边，以及与海沧区交界处 2.2. 成本分析：成本分析： 2.12.1 土地信息土地信息 岛内的湖里区及思明区的土地招牌较少，且涉及旧房改造，拿地难度较大集美区、海沧区在靠岛内区域开发程度较大，距离到越远，楼盘越少，目前该区域房价稳定在10000-20000 元/m2， 地价预计较高， 且均离岛内较远 同安区、 翔安区是刚兴起的地块，同安区距离岛内较远，且配套设施较差，山地较多，经调查，目前同安区的地王项目，折合楼盘价 5331 元/m2翔安区自通往岛内的成功大道修建完毕后，该区域土地快速升值，大部分区域为平地，开发主要集中在区政府周边，大片土地尚未开发，经调查，首开刚拿的地块，折合楼板价在 7000 左右元/m2据悉， 厦门区域因前期美丽新城方案未确定，出让土地较少，目前方案已经确定，后期将有 13 副土地出让。
龙海区域地块土地价值未获得， 但据业内人士称， 该地块建筑体量较大， 且售价在 6000左右，对地价若折合至楼板价超 1 千元，则利润率很难保证 2.22.2 成本成本数据分析数据分析 售价在 1-2 万的楼盘，其外立面无明显特殊额外费用，先以我司乐居项目为参考，对其成本进行对比分析 序号 部位 乐居（33F） 厦门典型楼盘 相对于我司产品 成本变动 一、外立面成本数据 1 门头 石材 面砖或真石漆 总成本降低 2 墙裙 石材 多彩石 总成本降低 3 主墙体 面砖 or 涂料 真石漆 or 小小面砖面砖（较多）（较多） 总成本提高 4 保温 A 类保温 目前同行称无要求（实地调查首开领翔国际项目，阳台墙壁内未铺贴保温） 总成本降低 5 门窗 塑钢 or 部分铝合金 大部分塑钢塑钢 总成本提高 6 栏杆 铝合金栏杆 有机玻璃栏杆 总成本提高 7 进户门 盼盼单开门 部分楼盘采用子母门 总成本提高 8 景观 240 元 300-400 元 总成本提高 9 围墙 面砖涂料 多彩石 总成本持平 10 人防门 常规 非口部位置发现人防门 总体成本可能提高 11 楼梯地砖 3 层半 全铺 总体成本提高 12 砌体 非粘土砖 发现大量项目使用粘土砖 总体成本可能降低 二、前期后配套 1 市政配套 150-450 元 含在土地款中 建安成本降低 2 人防异地 2400 元 含在土地款中 建安成本降低 3 供电工程 190 元 80 元，商用按实际情况 总成本降低 三、偷面积成本 1 偷面积 根据联发地产反馈，政府未对飘窗、花池的面积进行限制 从外观上看，按厦门经典楼盘的外观配置去做，成本预计与乐居系列产品类似。
相关成本信息为： 1. 保温标准低，可能无保温无保温要求； 2. 外装饰一般不采用石材干挂不采用石材干挂，外墙装饰一般为小面砖或涂料； 3. 土质预计强于上海，单层车库仅为分段放坡分段放坡+ +喷锚喷锚； 4. 门窗为非断桥隔热，大部分楼盘为塑钢门窗大部分楼盘为塑钢门窗； 5. 项目对墙体类型要求低，大部分项目运用粘土砖运用粘土砖； 6. 市政配套费、人防异地建设费一般含入土地款市政配套费、人防异地建设费一般含入土地款； 7. 供电工程住宅按 80 元/m2，商业按实际情况计算； 8. 人防要求可能较高（在住宅地下室中发现人防门）; 9. 竞品楼盘的绿化普遍在绿化普遍在 300300- -500500 元元/m/m2 2; 10. 目前政府对飘窗偷面积管理不严对飘窗偷面积管理不严 与财务有关的信息： （联发地产信息） ：1、预售标准控制受 2 个因素控制：投资超过25%，出地面的层数；2、地价的支付：首先支付 50%，剩余款项半年内付清； 2.32.3 其他重要成本信息其他重要成本信息 根据交流得知，有关前后期配套的信息可以咨询图智咨询，此单位与厦门政府合作，会整合厦门相关政府对规费的要求，对房产单位进行咨询； 3.3. 土地价格与售价之间的关系土地价格与售价之间的关系 为了快速在调研过程中迅速判断楼盘的售价是否可以支持对应的土地价格， 根据目前我司项目评测情况，开发简易土地测算模型。
通过运用模型对同安区新地王项目进行测算，发现同行对其预期售价，与模型得出的地价结论较为吻合 土地楼板价简易测算表土地楼板价简易测算表 序号 名称 数据 备注 1 预测售价 12000 填写 2 最低毛利率指标 30% 30%对应 8%的净利率,20%对应 0%的净利率 3 成本空间（可售面积） 8400 公式：无需填写 4 可售比 0.8 标准化要求 5 成本空间（建筑面积） 6720 公式：无需填写，折合到建筑面积 5.1 建安成本 3000 填写，一般不含精装修在 2800-4500 5.2 土地成本（建筑面积） 3720 公式：无需填写，折合到建筑面积 6 计容面积/建筑面积 0.82 经验数据 7 楼板价 4537 4537 最高承受的楼板价 同安区新楼王土地价格为 5331 元/m2的楼板价，同行预计售价必须超 12000 元/m2才能不亏本通过模型计算得出，若我司以相同地块竞得该地块，若售价仅为 12000 元,不能满足我司对项目利润率的要求，但不亏本具体详见附件： 根据该测算表进行测算得知，目前翔安区首开新拿的地块的土地价格在根据该测算表进行测算得知，目前翔安区首开新拿的地块的土地价格在 70007000 元元/m/m2 2，，其售价其售价预计预计在在 1700017000 元元/m/m2 2，由此可见首开对该区域十分乐观！，由此可见首开对该区域十分乐观！ 土地楼板价简易测 算表.xlsx4.4. 图文解析图文解析：： PSPS：集美区（中航国际社区） ，售价在：集美区（中航国际社区） ，售价在 2 2 万左右，外墙为类真石漆涂料、围墙为多彩石，别万左右，外墙为类真石漆涂料、围墙为多彩石，别 墅区石材的运用较少，门窗为塑钢，栏杆为有机玻璃栏杆，绿化较好。
墅区石材的运用较少，门窗为塑钢，栏杆为有机玻璃栏杆，绿化较好 PSPS：集美区（中航国际社区） ，售价在：集美区（中航国际社区） ，售价在 2 2 万左右，万左右，采用高层采用高层+ +别墅，据调查，厦门大多数楼别墅，据调查，厦门大多数楼 盘均采用此种模式盘均采用此种模式 PSPS：集美区（中航国际社区） ，：集美区（中航国际社区） ，样板间外墙材质为仿石材涂料，而我公司在样板间外墙材质为仿石材涂料，而我公司在 2 2 万左右售价的万左右售价的 楼盘，样板房外墙一般采用石材铺贴，可见楼盘，样板房外墙一般采用石材铺贴，可见我司大部分配套标准可满足厦门当地石材我司大部分配套标准可满足厦门当地石材 PSPS：集美区（中航国际社区）：集美区（中航国际社区） 别墅围墙为防石材涂料，别墅门厅局部石材，主要压顶部位别墅围墙为防石材涂料，别墅门厅局部石材，主要压顶部位为石材，大部分区域为涂料以及面砖为石材，大部分区域为涂料以及面砖 涂料和石材混搭 防石材涂料 防石材涂料 PSPS： 集美区 （中航国际社区）： 集美区 （中航国际社区） 当地企业门窗材质大部分采用塑钢， 对铝型材的关注度不高， 当地企业门窗材质大部分采用塑钢， 对铝型材的关注度不高， 大部分小区门窗为非断桥隔热窗，但对玻璃关注较高，部分楼盘有大部分小区门窗为非断桥隔热窗，但对玻璃关注较高，部分楼盘有 lowlow- -e e 镀膜。
镀膜 PSPS：集美区（中航国际社区）：集美区（中航国际社区） 景观绿化的乔木树种主要为景观绿化的乔木树种主要为椰树和榕树椰树和榕树，其余树种与我司目，其余树种与我司目 前树种基本一致，桂花、红枫、鸡爪槭、大叶黄杨球、继木红花据业内人士交流，本地大前树种基本一致，桂花、红枫、鸡爪槭、大叶黄杨球、继木红花据业内人士交流，本地大 部分楼盘的景观费用为部分楼盘的景观费用为 300300- -500500 元（折合到景观面积） ，但岛内部分项目，有景观投资千元（折合到景观面积） ，但岛内部分项目，有景观投资千元以上的项目，故若我司想在景观上在厦门做到独树一帜难度较大元以上的项目，故若我司想在景观上在厦门做到独树一帜难度较大 PSPS：由于岛内有驻军，小区内存在大量的高压电线，大部分楼盘周边均存在此不利因素，：由于岛内有驻军，小区内存在大量的高压电线，大部分楼盘周边均存在此不利因素，若拿地应注意地块内高压电线的走向，以防止若拿地应注意地块内高压电线的走向，以防止后期迁移带来的损失后期迁移带来的损失 PSPS：：同安区（同城四季项目）主墙为面砖，楼体形态为常规四方形，无特殊造型同安区同安区（同城四季项目）主墙为面砖，楼体形态为常规四方形，无特殊造型。
同安区 距离市区较远，以前隶属于泉州市南安，后期归入厦门此外楼盘距离同安区政府较近距离市区较远，以前隶属于泉州市南安，后期归入厦门此外楼盘距离同安区政府较近 PSPS：同安区（厦航高郡） ，此处为小区的大门处，小区大面极为简单，围墙基本上是利用周：同安区（厦航高郡） ，此处为小区的大门处，小区大面极为简单，围墙基本上是利用周 边商业，外墙为面砖，户型为小户型边商业，外墙为面砖，户型为小户型 PSPS：同安区（厦航高郡） ，：同安区（厦航高郡） ，小区门前绿化较好，大批量采用椰树，地面为石材铺装，该小区小区门前绿化较好，大批量采用椰树，地面为石材铺装，该小区 在同安区的品质较高小区面积面积不大在同安区的品质较高小区面积面积不大 PSPS：同安区（厦航高郡） ，汽车坡道配有电动道闸，周边墙体为面砖，坡道为环氧地坪，配：同安区（厦航高郡） ，汽车坡道配有电动道闸，周边墙体为面砖，坡道为环氧地坪，配 置与我司乐居系列成本相置与我司乐居系列成本相当 PSPS：同安区（厦航高郡） ，造型较为复杂，属于老式通户，即一个连廊，多户共享由此图：同安区（厦航高郡） ，造型较为复杂，属于老式通户，即一个连廊，多户共享。
由此图 片可以看出，小区的栏杆为有机玻璃，较我司乐居标准化栏杆，费用略高片可以看出，小区的栏杆为有机玻璃，较我司乐居标准化栏杆，费用略高 PSPS：同安区（厦航高郡） ，花池小品较为细致，：同安区（厦航高郡） ，花池小品较为细致，花池为石材，顶部有红木装饰，个人觉得同花池为石材，顶部有红木装饰，个人觉得同 安区虽然售价较低，但是品质并未下滑，。