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1、金 天 帝 广 场 运 营 管 理可 行 性 建 议闫 飞2012年6月前 言从业10余年，在我所经历的职场磨练过程中，使我懂得，任何企业都存在自身难以解决的问题和矛盾，有时总在取舍之间，有的来自公司自身业务的难以推进，有的是企业现状与自己的设想总是有很大的偏差与距离，而有的是企业自身内部的管理不顺畅。每个企业家都会深处于这个漩涡中，因为他缺少可以信赖的经营团队，缺少拥有足够战斗力的员工，缺少能够帮助他决策的参谋。一个人的精力毕竟是有限的。然而，每个成功的企业家对自身却充满了无限热情和自信，包括对自己建造的大楼。就像自己的孩子一样，父母始终认为那是最好的，我认为凡事要以客观为准，经商要以市场为
2、准，有进有退，这样才会立于不败之地。“谨慎做人，果断做事。”是我的工作原则，来吉祥集团这些日子，通过观察，与部门负责人的沟通，了解到目前吉祥公司存在的部分管理问题，列举如下：1、企业缺少团队观念，部门之间有矛盾，缺少沟通，只有监督，只有举报；2、部门工作职责不很明确，有些重大问题进展不顺利，没有明确主管部门进行跟进，适时进展汇报（如：消防验收，工程质量协调等）；3、企业目前工作重点不明确，什么是主，什么是辅？各自为政。4、个别部门负责人讲资历，论辈分，不注重团结。5、缺少公司正常有效的工作例会，工作没有计划性，方向性，相互之间缺少沟通配合。6、部门及部门负责人缺少考核、竞赛、奖励机制。7、企业
3、缺少有效的员工培训（之前有，但没实质效果），员工业务素质参差不齐。8、同时我也看到了我们物业一线人员认真负责的工作态度，经营管理人员，客服人员的工作积极表现，为企业献言献策的热情。忠言也许会逆耳，但不言却是一种不负责，美言只是一种奉承恭维，实话即是负责。第一部分 金天帝广场商业环境的分析与定位金天帝广场地理位置现状：是中山东路延伸与新华大街交汇处，向南有学校，五星酒店，中山东路主要以电子，通讯，数码购物的商业集聚地，目前有艾博，诚信，颐高，以及其他通讯专营旗舰店，网通营业厅等，向东紧邻老商场“新世纪”。SWOT分析：S（优势）：1、地理位置处于呼市成熟商圈之内，商业坐标黄金点。 2、金天帝广场
4、完善的物业配套，公寓，写字间已经精装修，目前近300辆停车位，安防服务系统健全。 3、拥有良好的人流量，处于城市高端消费群体居住区。 4、周边商业业态的单一化，为我们创造弥补型业态的定位机遇。W（劣势）：1、楼体外立面商业氛围不足，经营定位不能凸显。 2、现有车辆交通拥有盲点，不是特别方便出入；车辆不 适合载客，放客停留。 3、目前15F定位“海宁皮草城”，体量过大，且皮草行业不属于聚集人气的业态。 4、15F布局属于环（回）形，购物空间不是很开阔，单层使用面积不够3000平米。 5、目前租金定位较高，在物业设施功能优势不能完全体现的前期，市场竞争压力较大。 6、7-9层装修完毕，格局、装修风
5、格受到制约，有些不能满足商户使用需求。 7、精装公寓设在11-19F，而写字间在20-24F，不符合规划设计，公寓失去私密性。 8、个别物业管网存在问题。O（机会）： 周围商业结构特点，缺少贴近生活，商务交际，休闲、娱乐等功能性、高端消费综合型业态，因此，给我们创造了错位经营的良好机遇。T（威胁）：同行业的竞争，不可避免，包括锦江之星，波士，颐高等对我们都会有冲击压力，租金较为便宜，给我们带来很大招商难度，结合之前招商部提供的调研数据，针对性的制定招商条件，合理的优惠政策，物业标准等等，放水养鱼，才是稳妥之举，并找出自身优势，物超所值之处，贵的合理之因。困难总会存在，机遇同样并存。综上分析，经
6、营业态整体定位：以商务办公、精装公寓、品牌餐饮、休闲娱乐、运动健身等高端功能型服务类为主，建议购物只做一少部分。第二部分 楼层业态规划设计商业大楼的运营，总是在不断发展变化，经营业态在市场运作一段时间后，经过与市场的磨合，需要进行局部的调整，才能最终准确定位。由于1-5F已经与“海宁皮草”签订合同，以下虚拟规划作为后期弥补性参考建议。1F：通讯营业厅。（联通、移动、电信营业厅；手机旗舰店）2F：品牌连锁餐饮。（王丽、小肥羊、全金城、好伦哥等等）3F：咖啡厅+女子SPA中心。（上岛、名典、昨日重现咖啡厅等；欧莱雅SPA中心，风尚之韵美容SPA生活馆等等）4-5F:海宁皮草精品店。6F：电影宫，电
7、玩城。7F-9F：商务VIP会馆10F-19F：数码电子商务写字间办公区。20F-24F：精装商务公寓。25F：运动场馆（少儿轮滑俱乐部，游泳培训学校，瑜伽健身中心等等）-2F：健身中心，物业办公区。-1F：智能停车场第三部分 招商整体策略市场调研与动态招商任何招商行为，必须建立在完善的市场调研基础之上，才能准确地完成，市场调研第一步，是对同行业、竞争对手的调研，包括租金，物业，业态结构，经营状况等等的调研；第二步针对业态定位招商对象的调研与商户储备，掌握客户资料，建立资料库。通过调研，才能进一步制定招商政策，招商条件，对象。根据业态范围，广泛收集客户资料，采取外出、走访、网络、媒体等等多种渠
8、道收集招商品牌资源，可以延伸至区外全国，确定一、二线商户标准，争取引入品牌实力商家。目前，招商部的工作已经有一定的基础，具体方案，以该部门为准，作为副总工作重心之一，随时调整招商方案。招商形式调整:A.招商DM、小卡片等，定向派发，夹报派送；B.定向短信平台，由招商部每周 1-2次，根据招商进度调整频率，内容适宜公众化；C.电话招商，针对意向商户主动电话招商。D.网络招商，面向全国，通过电子招商简章，图册进行投递，网上沟通。E.本地知名企业商家上门邀请。招商阶段性进行总结，随时改进策略。招商政策的调整： 前期合理的定位是根本，利润回报周期进行梯度化计算，首先占据市场份额，招商“有数才会有量”，
9、逐步进行优化，最终达到高端定位。租金执行标准经过调研得出目前租金较高于其他同行，在招商不足的情况下，物业运营成本造成浪费，针对不同业主，适当调整免租期长短，保证租金单价不变的前提下，延长免租期，免租期内物业费用正常收取。两种租金方案计算对比： 租金毛收入总额以单层三年计算：（按每层2965平米计算）A. 以目前租赁标准计算： 第一年：29652.5365=元 第二年：29652.625365=元（递增5%） 第三年: 29652.756365=元（递增5%） 三年总租金额：元 三年总体出租率由于前期租金定位较高以40%计算 三年实际预收租金：0.4=元 B. 以市场导向定位，第一年、第二年租金
10、稍低于计划标准，先把商家引进来的主导思想，给商家创造一定的运营缓冲空间，“放水养鱼”。第三年，经过前两年的培育与扶持，物业管理也趋于成熟，也树立了成熟的行业口碑。租金可以实现跳跃式递增。（首年租金按照2元/平米/天）计算 第一年：29652365=元 第二年: 29652.2365=元（递增10%） 第三年租金递增按照30%和20%两套方案计算 第三年：29652.86365=元（递增30%） 29652.64365=元（递增20%） 三年总租金额：元（第三年递增30%） 元（第三年递增20%） 由于政策的调整，招商入驻率会有所提高，保守预估按照第三年递增30%计算，出租率按60%。 三年实际
11、预收租金：0.6=元。保守预估按照第三年递增20%计算，出租率按65%。三年实际预收租金：0.65=元。通过A、B方案的对比，可以看出，B方案长远收益很高，也适合于市场运作。从运营成本角度考虑，在运营成本固定情况下，招商率越高，企业盈利越多，负担越少。 同时针对重点客户，给予一定的免租期照顾，鼓励商户推荐商户，并给予免租期奖励。鼓励公司全员招商拿提成的办法，提成按照租金5计算。 给商家提供软性优惠方案：例如，帮助企业进行公司注册，协调相应关系，利用公司网站免费进行推广营销等等，给商家提供有效支持。 租金设想：2012年7月-2013年3月前入驻，租金标准定为2元/平米/天。第二年递增10%，第
12、三年递增20%。 第四部分 运营管理方案 公司不缺少制度，少的是可操作性落地方案，为了避免纸上谈兵，管理注重细节，以管理制度可行化，加强沟通，强化管理的方针，进行管理。列举如下：A. 每周五下午3点公司例会，部门负责人参加，副总主持。B. 每周一上午8:45部门例会，上传下达。C. 每周各部门上报下周工作计划表，本周工作完成情况表，每周四下班前报至副总办公室。D. 各部门制定本部门岗位职责，明示上墙，明确工作分工，权责范围。E. 工作按照计划表，采取时效考核制，提高工作效率。F. 每月第二、四周下午3点，为公司培训日，时长为1-1.5小时，主讲人由人力部门负责安排，以每部门主管级以上人员进行轮
13、值主讲（对个人能力会有所提升），培训课件自行确定，由人力部门审定，报副总确定。G. 公司每月17日作为“公司坦言日”，员工可以直接与副总提出针对工作建设性意见，并作为“优秀员工评选”依据之一。H. 每年一度优秀部门，优秀个人评选活动。I. 人力部门继续加强企业文化培训，增加人性化管理，多举办有益于团队性文体活动，为员工过生日等活动，提高员工凝聚力，向心力，活力。J. 物业管理1. 物业管理部门完善大楼各项管理公约，建立工作部门对接流程。2.物管人员建立公示栏，联系卡，明示值班服务电话等，把贴心服务真正落实到位。 3.每周集体巡防商户一次，（特殊情况可电话回访）并作寻访记录，由商户签字，每月对物
14、管人员服务水平进行星级评比。 4.物管部门每月定期对大楼各项设施进行查验，并做记录，定时汇报分管领导，将故障发生率降为最低。 5.加强消防安全培训，提高消防意识，物管人员一律佩戴工牌。 6.制定1-5F开业方案，进入倒计时，跟进装修审批，做好相关协助、监督工作。结 束 语 对公司的了解鉴于时间短，也许不是很全面，只是自己的一些见解，但我想以上这些想法会给您提供一些新的思路，衷心祝愿吉祥集团生意兴隆。 闫 飞 2012年6月各产品过程检验的检验时机应在操作者对首件加工完成后自检，并判定合格。再由车间依据计划将需进行专检的部件填写报检单报检，在报检后首先由检验人员应检查车间是否按程序文件的规定开展了自检，然后接受报检进行检验、记录及判定。- 9 -
