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1、管理架构及人员定编说明1、 客户服务中心 性质与任务 客户服务中心是管理服务面向业主和所有客户的重要窗口，是与客户直接接触和有效沟通的桥梁，负责接待宾客、受理服务和投诉、客户沟通、邮件收发、财务管理及各类费用代收等工作。 管理架构主管兼物管员客户协调兼接待出纳员兼收银会计员兼档案 人员配置序号岗 位数量薪资备 注1、主管兼物管员125002、客户协调兼接待兼3、会计员兼档案1人18004、出纳员兼收银1人1500合 计2人管理1人、员工2人2、 工程部 性质与任务 工程部是保证正常运行的专业技能部门，负责房屋建筑主体及共用设施设备的运行、维修、保养等管理工作。 管理架构主管总工程师维修工组团水
2、电工 人员配置 序号岗 位数量薪资备 注1、主管总工程师1人20002、组团水电工兼3、维修工1人1500合 计2人管理1人、职工1人3、 保安部 性质与任务 保安部是维护休闲、生活、居住秩序的重要职能部门，负责治安管理、消防管理、道路与交通管理和突发事件处理以及整体形象礼仪的展示等工作。 管理架构 保安部保安主管保安队监控指挥中心消防兼监控员治安兼监控员保安队保安队队长带班班长兼便衣巡逻岗巡逻岗门卫岗车场管理岗 人员配置序号岗 位数量薪资备 注1、保安主管118002、保安干事21500治安、消防、交管、监控3、门卫岗31500三班8小时，每班1人4、巡逻岗31500三班8小时，每班1人5、
3、6、合计9管理1人、职工8人4、 环境部 性质与任务 环境部是物业管理部服务工作的主要职能部门，负责青青新城环境卫生管理和绿化管理。 管理架构环境部主管保洁班绿化班 人员配置序号岗 位数量薪资备 注1、环境部主管兼2、保洁班41000庭院车场1人、楼内2人、清掏1人3、绿化班兼合 计4职工4人物业管理费用一、 管理费用分析1、 经济来源 定期收取的物业管理服务费 以业养业，多种经营收入2、 主要支出 管理服务人员的工资和按规定提取的福利费 公共设施、设备正常运行、维修及保养费 绿化管理费 清洁卫生费 保安费 办公费 固定资产折旧费 法定税费 物业保险费3、 如何盈利 综上所属，如何合理使用物业
4、管理费和拓展新的物业管理项目，达到开源节流，最终实现盈利，需要天泰物业认真考虑。二、 物管经营收入核算1、物业管理服务费 物业管理费：建筑面积收费标准已入住率收缴率 建筑面积：60000 收费标准：住宅1.00元/月/ 入住率：第一年前半年40%、后半年50%入住率 第二年前半年60%、后半年70%入住率 第二年收缴率：95%三、 物管成本支出核算1、 核算总表单位：人民币(元/月)序号项 目金额1、管理、服务人员工资及福利费308942、公共设施设备运行维修保养费略177003、绿化养护、管理费1504、清洁卫生费1005、保安费1006、办公费1507、社区文化建设费100行政管理费：前7
5、项之和8%计提合 计491942、 物管成本核算明细单位：人民币（元/月）序号项目计算公式合计一、工资和福利费（一）至（二）和（一）管理、服务人员工资1-5之和308941、总务部共1人2500（1）经理250012500（2）采购兼保管兼2、客户服务中心共2人3300（1）主管兼物管员兼（2）会计员兼档案180011800（3）出纳员兼收银150011500（4）客户协调兼接待兼3、工程部共2人3500（1）总工程师200012000（2）组团水电工兼（3）维修工1500115004、保安部共9人13800（1）保安主管180011800（2）保安干事150023000（3）门卫岗15003
6、4500（4）巡逻岗1500345005、环境部共4人4000（1）环境部主管兼（3）保洁工100044000（4）绿化工兼（二）按规定提取福利费37941、福利基金2710014%3794二、设施设备运行维保费（一）至（七）和二、因配套公用设施设备尚未完善，所以此数额是根据经验比例估出（一）公共用电系统维保费1-9之和1、庭院灯照明电费另收 2、景观灯光彩灯照明电费另收 3、高杆照明电费另收 4、节日社区活动灯光电费另收5、电梯运行电费略12部120006、庭院灯更换按年40%计算07、镇流器更换按年40%计算08、启动器更换按年40%计算09、其它灯具更换按年40%计算0（二）供配电梯系统
7、维保费1-3之和57001、年检费1400 2、维保费4000 3、小件购买、维修费300（三）防盗、监控系统维保费1-5之和未算 1、监控设备运行电费 2、档车系统运行电费 3、监控设备维护费 4、室内安全系统维护费5、档车系统维护费（四）消防系统维保费1-3之和1、消火栓维保费 2、灭火器更换 3、水带修补（五）供排水系统维保费1-6之和未算1、循环水泵运行电费 2、给水设备运行电费3、水泵维保费4、阀门更换5、管道维护费6、水箱年检费（六）土建及其它三、绿化养护、管理费1-3之和1501、肥料、农药购置费5050 2、油耗、修理费5050 3、其它5050四、清洁卫生费1-3之和1001、物料费8080 2、化粪池清掏费 3、卫生防疫消杀2020五、保安费100 1、保安物耗 100六、办公费1-8之和1501、24小时紧急求助电话50150 2、经理、客户服务电话501503办公文具50150七、社区文明建设费1-2之和1001、书报费30元/月30 2、广告宣传及杂费70元/月70各产品过程检验的检验时机应在操作者对首件加工完成后自检，并判定合格。再由车间依据计划将需进行专检的部件填写报检单报检，在报检后首先由检验人员应检查车间是否按程序文件的规定开展了自检，然后接受报检进行检验、记录及判定。
