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1、衢州单身公寓营销策划书提纲：一、总纲1. 市场调查2. 首次SWOT分析定位3. 市场定位与产品设计定位4. 二次SWOT定位分析5. 包装和前期造势策划6. 三次SWOT定位分析7. 市场推广策划8. 四次SWOT定位分析9. 项目销售策划星宇小纲：做出的东西是什么？我想让它是什么？我要把它卖给谁？卖多少钱？怎么让要买的人找到？怎么找到要买的人？怎么卖？二、提纲1.市场调查（1）衢州市经济总况（2）衢州地域性特色调查（3）衢州现有楼盘新盘和二手房价格以及供求方向调查（4）衢州房地产消费人群和产业链比值调查（包含衢州物价和经济收入值的大致调查）（5）销售楼盘地段、价格、性能、质量、类型需求供给
2、等的综合调查（6）特定人群（单身公寓需求人群）需求关系和经济能力调查2.首次SWOT分析定位（1）优势（2）劣势（3）机会（4）威胁3.市场定位与产品设计定位（1）市场定位（2）产品设计定位4. 二次SWOT分析定位（1）优势（2）劣势（3）机会（4）威胁5.包装和前期造势策划（1）前期宣传策划（2）前期活动策划（3）前期包装方案6.三次SWOT分析定位（1）优势（2）劣势（3）机会（4）威胁7.市场推广策划（1）广告推广策划（2）活动推广（3）职业需求单位合作推广（5）开发商和代理商、营销商人脉推广8.四次SWOT分析定位（1）优势（2）劣势（3）机会（4）威胁9.项目销售策划（注意满足随时
3、跟踪签单）（1）售楼部销售（2）外出业务推广策划（3）电话营销策划（4）职业需求单位合作销售策划（5）活动营销策划（6）组织看盘和体验营销策划1.市场调查（1）衢州市经济总况衢州是浙江省西部一个经济欠发达地区，近几年发展迅猛，“山海合作”的经济建设项目使衢州的经济迈入高速发展行列，尤其是工商业的大力引进，为衢州的发展前景开辟了良好的道路和基础。总的来说，衢州是浙江一个高速发展潜力巨大的欠发达城市。（2）衢州地域性特色调查古城衢州，坐落在钱塘江上游源头，金华衢州盆地西端，东临杭州，西接江西，南连福建，北靠安徽，是闽浙赣皖四省交汇的中心枢纽，浙江生态市，国家历史文化名城，国家化学工业基地。也是一座
4、有一千八百年历史的江南重镇，素有“川陆所会，四省通衢”之称，是历代兵家必争重镇。衢州古城建筑和苏州园林齐名，有“盆景古镇”之称，1994年衢城被国务院命名为国家级历史文化名城。衢州地处钱塘江上流，生态环境保护良好。这里的自来水水质达国家一级饮用水标准，甘洌清甜。“钱江源头水，开化龙顶茶”。衢州交通相当发达，优越的高速公路、铁路网和航空线路直达覆盖全国。衢州是杭金衢高速、黄衢南高速、杭新景高速、龙丽温高速等的必经大站，也是连接闽浙赣皖各省和北上广铁路的核心要道，更是联通北京、南京、广州、深圳、厦门、上海、海口各大航线的重要站点，交通极为便利。（3）衢州现有楼盘新盘和二手房价格以及供需方向调查衢州
5、市内新盘价格大多在700010000元/平米，二手房价格大多在60008000元/平米左右。衢州在今年房地产深度调控的大环境下影响较强烈，房地产成交量极度锐减。衢州居住商品房行情低迷，商铺写字楼销售稍好，工业厂房出租转让和售卖行情良好。衢州需求大量高品质小户型房型，要求总价较低、户型较小、质量较好。目前市场供应量极少，需求极大。衢州现有小户型房大约 处，大约 套，单身公寓 处，大约 套。（4）衢州房地产消费人群和产业链比值调查（包含衢州物价和经济收入值的大致调查）衢州原房地产消费人群以当地居民、刚性需求的定居者、招商引进的企业商家和部分高收入人群为主。衢州原经济产业以农业为主，地方旅游业为辅；
6、在“山海合作”开展后，政府招商引资和经济建设力度加大，新兴的工商业发展迅猛，高新科技和纯商业发展更是异常迅猛，并由此产生和吸引了大批的外来人口。（5）销售楼盘地段、价格、性能、质量、类型需求供给等的综合调查（6）对客户群需求关系和经济能力调查衢州的低端人群月薪大约为10002000元；普通白领和政府普通工作人员月薪大约为20003500元不等；普通高级人才年薪基本10万元起，大多在1825万左右。衢州消费水平较低，出租车起步价三元/两公里，快餐饮食一般在十元以下。衢州房屋租赁价格较高，基本于杭州等地齐平。衢州的外来人才和外来商户收入正常，除房租外开支极小，有足够经济实力和经济需求购买小户型房产
7、，最好是单身公寓。衢州市常驻总人口244.83万，其中常驻外来人口78.2万，另有流动性外来人口不足百万。外来人口中大约有5%是有需求和能力购买单身公寓和小户型的单身工作白领和投资人。衢州工作的外来商人和工商业投资者在衢州创业，经济实力较强，一般在多地均有产业，有对临时居住的高档小户型需求强烈；近几年衢州经济加速的过程中诞生了大量的外来高级人才，这部分人经济实力较好，对单身公寓的需求迫切。而衢州的小户型房产，尤其是高档单身公寓极度稀少，造成了严重的需大于供，也展现出极大的商机。衢州市有衢州学院（三本）和衢州职业技术学院（四批）两所大型高校，校园周边商业化程度不高购物生活不是很方便，但是交通很方
8、便。2.首次SWOT分析定位（1）优势 衢州的地理位置极佳，交通发达，是固有的传统优势。 衢州的地理环境极佳，水质优异，土特产丰富，物价不高，适宜居住和生活。 衢州限购可能极小，宏观政策趋向于鼓励投资和创业，房地产业较少受到调控打压。 （2）劣势 衢州属于经济大省浙江省中的经济欠发达城市，目前经济现状还是不发达，高端人群和经济实力仍然有限，有购买能力的客户群范围狭窄，再加上楼盘价格不占优势。 衢州城区范围不大，在地理上发展受限；衢州下属各大县市多为山区，主干交通发达支路交通欠佳，农副产品和旅游业发展受阻。两点综合降低了衢州的人气和房地产投资热度。 地处商业区，周围环境处于劣势。（3）机会 衢州
9、新进不少外来人才和投资商人，有购房实力，小户型和单身公寓需求较大。 衢州房租价格畸高，市场不成熟，外来高收入者和投资经商发展者倾向于购买小户型或单身公寓房。 衢州前几年开展的“山海合作”工程让衢州经济坐上了快车，发展势头和发展潜力巨大，房产升值空间和升值潜力巨大。 衢州已有的和在建的单身公寓和小户型房稀少，求大于供。 衢州两所大型高校学生和尚未解决住宿问题的教职员工对市区繁华商业地段的单身公寓需求量极大，且经济实力不俗。（4）威胁 40年产权，产权年限过低，销售困难。 租易卖难，对小户型来说，多数自住型客户处于观望，希望可以租赁不愿意购买。 小户型被用于出租的很多，物业及安全管理易出纠纷，在购
10、房选择时，此因素或许被有购买意向的自住型客户所诟病而犹疑是否购买。3.市场定位与产品设计定位（1）市场定位 小户型精装修能够拎包入住的单身公寓（2）确定客户群 衢州招商引资进驻的周边商家（主要是产业多，临时往来衢州不便的商家） 衢州新进单身白领一族 衢州专注于集体学生及白领公寓出租的投资者（3）产品设计定位 小户型精装修、带厨房卫生间阳台洗浴设备和实用家具能拎包入住 学生公寓提加供小型付费性公共卫生管理 装修户型分年龄男女和阶层，以年轻干练（商人）、温馨怡人（女白领）、书香情调（男白领）和诗意暧昧（情侣）（4）产品理念定位分装修户型定位：（针对商人）在远离了家的城市里打拼，依然有家一样温暖的港
11、湾（针对单身白领女性）喧杂的都市里温馨的小窝（针对单身白领男性）我相信对面某个阳台上，会有一盆相同的兰草，在等着我的抚摸，在阳台的另一端，会有一个漂亮的女孩，等我，准备做我的妻（针对小情侣）蜗居也浪漫4. 二次SWOT分析定位（1）优势 小户型精装单身公寓可塑性大，需求广，产品定位选择多（2）劣势缺少户外环境陪称是大多数单身公寓，尤其是需要情调的精装修单身公寓的硬伤户外声音嘈杂，小区休闲场所（咖啡厅、酒吧等）不多，情调要打折扣（3）机会 附近有大量的综合居家型住宅，户型较大，对我们的客户群和产品定位冲突大，在单身白领和讲究情调的商业人士中很可能颇具竞争力（4）威胁 已经进行的装修对产品定位固定
12、太死不易操作，加上环境硬伤，可能让追求情调并剔求完美的主要客户群高端白领不满5.包装和前期造势策划（1）前期宣传策划 1.在咖啡厅、酒吧、氧吧、健身中心等“小资活动场所”免费派送印有户型内景、地段等信息的小物品，比如面巾纸、夏天的小扇子、生活情调小资料（餐谱、养生等）之类 2.在写字楼内做广告和派发宣传物品和宣传单 3.在写字楼车库和公共停靠车辆上做文章，派发宣传单（2）前期活动策划 1.主赞助衢州两大高校开学大型晚会，到场学生派发宣传物品（其中派发物品等方面的人手由高校解决，主要是要其知道有这样一个项目帮我们宣传） 2.在高校毕业时赞助衢州两大高校“求职简历打印表”在表上宣传项目信息，让被求
13、职单位知道项目 3.组织“情调生活创意有奖征集”活动，主要针对“白领小资”和“莘莘学子”，设置相对丰厚奖励，比如“停车车位月卡”（3）前期包装方案 1.形象广告语：在远离了家的城市里打拼，依然有家一样温暖的港湾阳光午后雕刻时光喧杂的都市里温馨的小窝品味小资 品味生活蜗居也浪漫阳台上的邂逅简约时尚便捷 2.售楼处包装设计要求：有品位、档次的全方位包装；突出本商城的形象定位 风格：品味、诗意，讲究情调。 效果图设计：根据现场具体情况负责效果图设计，注意主攻和强调内视效果图。工程施工：邀专业的装修施工单位进行现场施工，强调细节。3.楼盘展示手册 内容：公寓主要卖点：稀少的小户型精装修单身公寓，拎包入
14、住，情调高雅公寓地理位置：衢城纵横二条主轴线，荷花中路连接上、下街纵穿南北，衢路东连下张，西接双港，横贯东西，市区两条最重要的商业街相互交汇的黄金分割点裕丰花园为创业者和成功人士提供最佳的居住之所和发展之地，在目前衢城绝无仅有。公寓整体格局：一厨一卫一室一厅一阳台，格力空调；樱花热水器，全实木地板。政府支持力度：政府大力支持“山海合作”工程发展，大力发展经济，限购限价限贷不对衢州展开，房地产业发展被大力支持。表现形式：图片（整体和室内效果图）、简介、广告语、地段地图6.三次SWOT分析定位（1）优势 产品定位和客户群需求品味吻合，容易包装 完备实用高档有情调的装修和小巧却全面的功能，极度适宜客户群的需求（2）劣势 高端品味宣传难掩40年产权劣势价格较高，性价比处于劣势，给宣传造成影响（3）机会 衢州两所大型高校在校学生众多，“借鸡生蛋”宣传攻势极强 衢州楼盘以“白领”为主要目标人群的很少，尚未造成宣传上的“审美疲劳”（4）威胁 宣传所用宣传实物较多，费用较高7.市场推广策划（1）广告推广策划 1.开始大肆在公交车车载视频和电视台进行视频广告的播出 2.都市生活网站上做宣传 3
