《深圳市商业物业服务提供与质量标准编制说明深圳市住房研究会》由会员分享，可在线阅读，更多相关《深圳市商业物业服务提供与质量标准编制说明深圳市住房研究会（5页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、SZDB/Z XXXXX2013深圳市早期介入物业服务规范编制说明一、任务来源和起草单位深圳市早期介入物业服务规范由深圳市住房和建设局提出并归口。本标准由深圳市住房和建设局负责起草。本标准参加起草单位：深圳市万科物业服务有限公司。二、制定深圳市早期介入物业服务规范的必要性在开发建设工作的早期，物业服务企业通过早期介入活动，将长期积累的物业服务知识与经验应用于规划设计，并且在建设施工销售阶段同步跟进配合，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，从源头上堵住漏洞，避免或减少上述阶段问题的发生，减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行，而且可以在物业开发建设初期把不利于
2、物业服务、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，使物业投入使用后，物业服务工作顺利开展，业主利益得到保障。其作用主要体现在以下几方面：（一）优化设计：随着社会经济的发展，人们对物业的品位和环境要求越来越高，这使得建设单位在开发过程中除了要执行国家有关技术标准外，还应考虑到物业的功能、布局、造型、环境以及物业使用者的便利、安全和舒适等因素。物业服务企业可从业主(或物业使用人)及日后管理的角度，就房屋设计和功能配置、设备选型和材料选用、公共设施配套等方面提出建议，使物业的设计更加优化、完善。（二）有助于提高工程质量：在物业的建设过程中，物业服务企业利用自身优势帮助建设单位加强工程质量管理，及时发现设
3、计、施工过程中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量问题在施工过程中及时得到解决，避免在日后使用中再投入额外资金和精力，从而减少浪费，提升物业品质。（三）有利于了解物业情况：对物业及其配套设施设备的运行管理和维修养护是物业服务的主要工作之一，要做好这方面的工作，必须对物业的建筑结构、管线走向、设备安装等情况了如指掌。物业服务企业可以通过早期介入，如对图纸的改动部分做好记录，对设备的安装、管线布置尤其是隐蔽工程状况进行全过程的跟踪等，充分了解所管物业的情况，从而在日后的管理中做到心中有数，“对症下药”。（四）为前期物业服务作充分准备：物业服务企业可利用早期介入的机会，逐步开展制订物业服务方案和各项
4、规章制度、进行机构设计、招聘人员、实施上岗培训等前期物业服务的准备工作，方便物业移交后物业服务各项工作的顺利开展。同时，通过在早期介入过程中与各方的磨合，理顺与环卫、水电、通信、治安、绿化等部门之间的关系，为日后管理建立畅通的沟通渠道。（五）有助于提高建设单位的开发效益：早期介入是物业服务企业从物业开发项目的可行性研究开始到项目竣工验收的全程介入，建设单位可以得到物业服务企业的专业支持，开发出市场定位准确、功能使用考虑周全、业主满意的物业，促进物业的销售。同时，建设单位还可以通过引入高水平的物业服务咨询提升自身的品牌。三、制定深圳市早期介入物业服务规范的过程说明制定深圳市早期介入物业服务规范经
5、历了以下阶段：（一）任务启动阶段2012年9月上旬，市住房和建设局正式启动课题，组成编制组，制定“深圳市早期介入物业服务规范”标准编制计划；（二）初稿阶段2012年12月下旬，搜集相关法律法规、国内外标准、技术标准及企业提供的相关技术资料等，通过企业提供技术资料和GB/T 1.12009比对，进行综合分析，形成标准初稿。（三）草案阶段2012年12月至2013年3月，通过住研会与相关企业及相关职能部门座谈，充分听取各方的建议，在初稿的基础上结合具体的功能需求和当前的技术条件，对多项内容进行二稿、三稿等修改后形成标准草案；（四）征求意见阶段2013年3月21、22日，由住研会组织各企业进行为期2
6、天的封闭式统稿工作，向深圳各物业服务企业征求意见，充分考虑相关各方意见的基础上，3月28日修改完成后形成标准送审稿。四、制定深圳市早期介入物业服务规范的原则及主要目的（一）制定的原则深圳市早期介入物业服务规范的制定，主要是根据我市早期介入物业服务实际需要，本标准依据GB 10060-93电梯安装验收规范GB 50166火灾自动报警系统施工及验收规范GB 5017192电气装置安装工程盘、柜及二次回路结线施工及验收规范GB 50207屋面工程质量验收规范GB 50208地下防水工程质量验收规范GB 50209建筑地面工程施工质量验收规范GB 50242建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB
7、50243通风与空调工程施工质量验收规范GB 50261自动喷水灭火系统施工及验收规范GB 50263气体灭火系统施工及验收规范GB 50303电气工程施工质量验收规范GB 50310-2002电梯工程施工质量验收规范GB 50312综合布线系统工程验收规范GB 50339智能建筑工程质量验收规范GBJ 9787水泥混凝土路面施工及验收规范等为指导，遵循客观性、针对性和可操作性的原则，重点考虑早期介入物业服务规范的适用性，提出早期介入物业服务规范的要求。（二）制定的主要目的通过深圳市早期介入物业服务规范的实施，规范物业服务企业对新项目物业服务早期介入的程序和内容，借助物业服务企业熟悉掌握住户需
8、求变化和物业使用管理的专业优势，在早期介入物业服务阶段，共同参与物业可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、竣工验收和销售阶段等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好，使得开发出的物业能够最贴近住户需求，成为市场上受消费者欢迎的物业，方便后期物业服务工作的开展。五、深圳市早期介入物业服务规范主要条款的说明为满足市住房与建设局物业管理科对全市早期介入物业服务企业管理需求，同时考虑到标准编制的适用性和前瞻性，本标准对深圳市早期介入物业服务规范的术语和定义、缩略语、要求进行了标准。主要条款示例如下：（一）术语和定义、缩略语本标准的第3章1 早期介入新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引
9、入的物业服务的咨询活动。（二）要求第4、5、6、7、8、9章是核心章节之一，明确了以下几个要求：1 综合服务基本要求1）物业服务企业应在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等阶段参与介入。2）物业服务企业应从运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见。3）物业服务企业的人员应了解市场，了解业主及潜在业主的要求，对策划、定位和制定方案等内容熟悉，对建设单位的前期开发起指导和帮助作用。4）在选择前期物业服务企业时，应根据物业的现状、建设单位
10、的规划及对业主的许诺制订出详细的物业服务招标方案，进行社会公开招标。2 项目可行性研究阶段服务基本要求1） 根据对建设单位的设计以及施工提供建议，并整理成项目建议书。2）根据对项目周围的环境以及交通情况进行绿化面积规划，并制定项目落成后的绿化规划方案。3）结合实地情况进行合理的园林小品的设计，制定设计方案。4）考察建设单位施工对所在区域的周边环境影响，并整理施工环境影响报告。5）分析项目红线内外不利因素，制定处理方案。6）根据物业建设及目标客户群的定位确定物业服务的模式。7）根据规划和配套确定管理服务的基本内容。8）根据目标客户情况确定物业服务的总体服务质量标准。9）根据物业服务成本初步确定物
11、业服务收费的收费标准。10）设计与客户目标相一致的并具备合理性能价格比的物业服务框架性方案。6 规范设计阶段服务基本要求1） 就物业的结构布局、功能方面提出改进建议。2）就物业环境设计及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议。2） 提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见。4）就物业服务用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。7 建设阶段服务基本要求1） 与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同磋商，及时提出并落实整改方案。2）配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量。3）对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业服务的角度提出意见。4）熟悉并记录基础及隐蔽
12、工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中没有反映的内容。8 竣工验收阶段服务基本要求1）物业服务企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业承接查验做准备。2）在参与验收时，应随同相关验收组观看验收过程，了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。9 销售阶段服务基本要求1）准确全面展示未来物业服务内容。有关物业服务的宣传及承诺，包括各类公共管理制度，一定要符合法规，同时要实事求是。在销售物业时应根据物业服务的整体策划和方案进行，不应为了促销而夸大其辞，更不能作出不切实际的承诺。2）征询业主对物业服务需求意见，并进行整理，以此作为前期物业服务方案的制订和修正依据。（三）深圳市早期介入物业服务规范针对第4、5、6、7、8、9章“要求”的各个条款，依次给出相应的服务提供与质量标准。5
