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1、房地产业、房地产市场与房地产中介互动机理研究一、房地产业与房地产市场（一）房地产业简述房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一新兴的独立产业，使城市第三产业的一部分。房地产业可以分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又可以分为房地产中介服务业（含房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等）和物业管理（见图1-1）。房地产估价业房地产咨询业房地产经纪业房地产一级市场开发业房地产二级市场开发业物业管理业房地产中介服务业房地产投资开发业房地产服务业房地产业图1-1 房地产业的构成（二）房地产市场房地产市场是房地产交易的场所和流通的空间形式，是房地产投资、开发、买卖、抵押、
2、典当等交易活动的场所，同时，房地产市场也是房地产中介发挥作用的主要领域。1房地产市场的构成要素房地产市场是由一个多种要素构成的系统，其中的各个要素之间相互作用、相互联系，从而构成一个完整的房地产市场。房地产市场的基本构成要素主要包括房地产市场主体、客体和为市场交易提供服务的中介机构。 通常，房地产市场体系由四部分组成，如图1-2所示：一是以供求双方为中心的房地产交易系统，该系统主要由房地产供给者和房地产需求者组成，是房地产市场体系的主体；二是以中介服务机构为中心的房地产支持服务系统，主要包括房地产评估、经纪、咨询服务、律师服务和房地产金融服务等；三是以政府为中心的房地产调控和管理系统；四是以业
3、主为中心的物业管理服务系统。2房地产市场的结构层次房地产市场的结构层次通常分为一、二和三级市场。房地产一级市场即土地使用权的出让是指政府垄断土地供给的发行或批发市场。房地产二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营市场，房地产三级市场即投入使用后的房地产交易以及抵押、租赁等市场。二级市场可以说主要是房地产物质生产过程，三级市场是平等市场交易主体公开、公平交易房地产产品及其权利的市场。三级市场的交易主体和交易内容及方式等更加丰富多彩和灵活多变，它们是房地产业被划分为第三产业的主要标志。房地产市场结构如图1-3所示。房地产这三级市场是相互促进、相互并存的。一级市场是国家垄断的出让市场，二级市场是开
4、放的转让市场。一级市场是二、三级市场成长、发展的前提和基础。一级市场的交易量将在很大程度上决定二级市场交易量，二级市场的活跃必然促进三级市场的兴旺。这样，一级市场的垄断经营和二、三级市场的充分自由竞争，共同构成一个完整的、有机的房地产市场体系，发挥整体功能，促进房地产资源的优化配置和房地产业的繁荣发展。图12 房地产市场体系图1-3 房地产市场结构层次3房地产市场体系分析房地产市场是生产资料市场、消费资料市场、金融市场以及劳动力市场等组成的市场体系中的一个子系统，它与上述四个子系统之间的信息流、物质流、价值流、人力流等保持着紧密的联系（图1-4）。房地产市场体系包含了房地产物质要素市场、房地产
5、金融市场、房地产人力要素市场、房地产消费市场等。房地产市场消费资料市场金融市场劳动力市场生产资料市场房地产金融市场房地产生产要素市场房地产消费市场房地产人力要素市场 图1-4 经济体系中的房地产市场二、房地产市场互动机理研究1 房地产市场运行内部整体互动机理通过房地产增量市场的沟通，土地市场和房地产存量市场之间也有着紧密的联系。将土地出让市场和房地产增量市场、房地产增量市场和存量市场相互作用的四象限模型合在一起，可以得出下图（见图1-5）。 存量价格（元/） 地价（元/） 增量价格 房地产存量 增量价格 土地出让量（元/） （） （元/） （） 房地产增量（） 需求传导 房地产增量（）（a）
6、供给传导 （b）图1-5 土地出让市场、房地产增量市场和存量市场的整体互动如图1-5（a），存量市场的需求应该是整个房地产市场发展的源头，它取决于经济的发展、人口的变化等等对于使用空间的需求。当经济膨胀、人口增长、居民可支配收入提高时，对存量房地产的需求就会加大。而存量市场的反映首先是空置率的减小，存量房地产价格缓慢上升。在特定时期，存量市场的供给是不变的。因此，当空置率减小到自然空置率时，存量市场的供给不再增加，在需求不断在需求不断膨胀的情况下，存量市场的价格迅速上升（见象限）。在增存价格比保持不变的条件下，当上涨的存量房地产价格决定的房地产增量价格高于其重置成本时，便形成了对增量市场的需求
7、。也就是说，当存量市场不断膨胀的需求不能得到充分满足时，在价格机制的作用下，这部分的需求转化为对增量市场的需求（见象限和）。如图1-5（b），当增量市场的空置房屋不能满足其需求时，对增量市场的需求会通过容积率的作用转化为对土地的需求（见象限）；开发商会依据此时增量市场的价格决定待开发地块的价格（土地的需求价格），当土地的需求价格高于土地的供给价格时，新的地块被开发（见象限）；这时的地价经过房地产项目的开发过程，转为新的房地产增量的价格，土地增量转为房地产增量（见象限和）。当该价格与上一轮由存量房地产价格决定的增量房地产价格相等，并且新建成的房地产增量与上一论所需求的房地产增量相等时，房地产存量
8、市场、房地产增量市场和土地出让市场均达到了均衡。不断增加的新的增量建成后进入存量市场，改变了存量市场的供给水平（a图象限）。到此为止，整个房地产市场的一个完整的作用过程结束。存量市场的需求增加，通过房地产各个子市场组成的系统内市场机制的自发作用形成了存量市场的供给。在这个房地产市场的整体运行过程中，我们可以得出：（1）对土地的需求从根本上来源于存量房地产市场的需求 在图1-5中，我们可以找到一条明显的内部作用线，即：存量房地产价格增量房地产价格地价土地出让量这些变量之间完全可以通过市场机制联系起来，即从需求的角度来看，房地产三个子市场的作用关系为：存量市场的需求增量市场的需求土地市场的需求可见
9、，房地产市场需求的调控对象应该是存量市场的需求。当存量市场的需求水平改变后，房地产市场内部的市场机制通过对增量市场的需求作用，最终引致对土地市场的需求。（2）土地市场的供给是整个房地产市场供给的源头 在图1-5中还可以得到另一条曲线，即：土地出让量房地产增量房地产存量也就是说，从供给的角度来看，房地产三个子市场的作用关系为：土地市场的供给增量市场的供给存量市场的供给因此，对房地产市场供给的调控应该针对土地市场的供给。土地是整个房地产市场发展的源头。（3）市场机制在房地产市场内部的互动中起主要作用图1-6将整个房地产市场看成一个系统，该系统对外的联系开口仅有存量市场的需求和土地市场的供给，而增量
10、市场的供给和需求完全通过内部的市场互动来解决。房地产市场中的土地市场、增量市场和存量市场是一个整体，各个子市场就好比是一部机器的大小齿轮，互相依存，互相带动，共同组成一个系统。这部机器的动力装置就是市场机制，各个市场中都是由供给和需求来确定价格，再由价格来配置资源。土地市场DSS需求开口存量房地产价格增量房地产价格地价供给开口SDD存量市场增量市场图1-6 房地产市场系统图这个系统图的政策意义在于：对目前我国增量市场存在的问题应该通过存量市场和土地市场来解决，即对房地产增量市场应该实行间接调控，决不可以“头痛医头，脚痛医脚”，从而无法达到解决问题的关键，降低了市场效率。2房地产市场运行外部影响
11、因素房地产市场内部运行通过价格机制在各个子市场内部形成房地产价格供给和需求曲线的交叉点。而对于房地产市场外部影响因素的研究则集中在两个方面：一是供给曲线和需求曲线的“背后”导致这两条曲线变化的因素分析；二是联系各个子市场的要素分析。房地产市场的整体运行应该是在市场内部因素和外部因素共同的作用下进行的。外部因素通过影响市场内部的供给和需求，在价格机制的作用下，追求市场的供求平衡。房地产市场的整体运行结构图见图1-7。图1-7表现了房地产市场各组成部分在运行中的关系。其中，最基本的关系表现在“存量需求”和“存量房地产供应”之中，对房屋的需求由国民收入、价格、技术因素等来决定，人们对房屋的需求是逐渐
12、上升的。这种需求与物业的存量结合在一起，决定了对新设施的需求包括更新改造的建筑。另一方面，需求也取决于房租或房价，它们二者是相互影响的。对于存量市场来说，消费者的需求直接决定了房屋的价格，这个价格通过增存价格比决定了增量房地产的价格。在这种情况下，消费者通常需要消费信贷才能实现其愿望。存量价格的确定依赖于存量需求和供给的形式。如果供过于求，则存量价格会下降；反过来，存量价格则会上升。而房地产增量的决定还要受到供给成本的影响。供给成本由建安成本、利率变化等因素决定。资金价值则取决于未来租金的收益。贴现率（租金/资金价值）则依赖于一般经济条件，如利率、财政支持力度等等。投资收益的预期对房地产增量的
13、供应同样很重要，当投资者预期经济发展，房地产价格上升，贴现率下降时，便会将资金投向房地产，引发“投机”行为。当新的房地产投向市场时，并没有获得预期的收益时，投资高峰下降，资金价值回升，贴现率上升。存量房地产需求存量房地产价格存量房地产供应消费信贷对增量房地产的需求贴现率增量房地产价格资金价值开发商的财政状况开发信贷对土地的需求地价 土地供应计划建安成本税率政府规划房地产增量供应土地供应投资收益的预期房地产中介图1-7 房地产市场整体运行结构图开发商的财政状况对房地产增量的供应无疑有影响。它取决于资金价值、房租或房价以及成本和税率的变化，这些因素的变化决定了开发商能获得的利益；而开发信贷则决定了开发商能获得的财政支持的程度。土地的供应对房地产增量的供应起决定性的作用。土地的供应量与许多因素有关，首先是地价，它取决于对土地的需求程度；其次，政府的规划作出了对土地供应的诸多限制。三、房地产中介的主要作用（一）房地产中介在房地产市场中的活动房地产市场的运作过程大致可分为四大阶段（见图1-8）。从图中的运作过程中可以看出，房地产中介服务，包括咨询、金融中介、经纪代理、评估、物业管理等，始终渗透与市场运作的各个阶段，是房地产市场顺畅运作的基本保证。房地产市场的发展越成熟，与中介服务活动的结合就越紧密。 图1-8 房地产中介与房地产市场（二）房地产中
