《电影院其他商业地产》由会员分享，可在线阅读，更多相关《电影院其他商业地产（10页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、探讨电影院投资模式及前景分析访谈现场 在新中国60年的历史变迁中，中国电影经历了由计划经济向市场经济的转变，无论是在电影的产量、模式、影院等方面都有了长足的发展。据统计，20052008年四年间，新建影院有397家；2008年的电影票房总收入达到创纪录的42.15亿元人民币，比2007年增长了8.88亿元，跻身全球电影市场前10名，中国电影开启了长足发展的新纪元。 随着电影消费市场的活跃，电影院的建设是如火如荼，单体电影院或将成为回忆，在城市商业中心或者购物中心中建设和经营的多厅影院渐渐成为市场主流，而这种影院业态也吸引了众多商业地产商的关注。电影与地产将是怎样的发展合作模式？未来电影院的投资
2、发展将有怎样的前景？新浪乐居商业地产频道跨界名人访栏目第一期，就将关注的目光投向了电影文化产业，特邀中国电影放映协会会长杨步亭、中影集团影院投资公司总经理邢惠斌以及商业地产商代表做客直播间，探讨中国电影院投资模式及前景分析。直播时间：2009年9月14日下午15：30-17：00邀请嘉宾：中国电影发行放映协会会长 杨步亭中影集团影院投资公司总经理 邢惠斌新中关购物中心总经理 王海以下是本次活动的现场图文实录：主持人：各位新浪的网友，大家下午好！非常高兴大家能够关注我们今天的嘉宾聊天室，今天我们的主题是电影院投资模式及前景分析，这也是我们新浪乐居商业地产频道即将推出的跨界名人访栏目的第一期活动。
3、首先我介绍一下今天的嘉宾，坐在我左边的是中国电影协会会长杨步亭；坐在杨会长旁边的是中国电影集团公司中影影院投资有限公司总经理邢惠斌，您好！现在有很多比较热门的电影，比如现在正在播的建国大业，也是我们出品的。因为是跨界访谈，我们还请到了一位地产界的朋友，就是坐在我右边的北京新中关购物中心的王海，你好！主持人：提到电影是一个比较轻松的话题，但是关于影院投资却是一个比较严谨的工作，虽然说杨总和邢总是从事电影界的专家，但我还是想问一下各位嘉宾，平时喜欢看电影，会自己花钱去电影院欣赏影视的盛宴吗？杨步亭：我们平时看电影就是工作，有的甚至要看好几遍。从艺术、技术的角度来看，有时候还会到影院去体验一下观众看
4、电影的场景。可以说我们没有花钱看电影，算是一份工作。主持人：像杨总和邢总一直工作在电影界，应该对电影这几年的变化有一个亲身的体验，您对现在新建的很多电影院以及电影产业的变化有没有一些独到的感受？杨步亭：电影院这几年的发展很快，主要是质量上的体现。近些年来电影院发展得比较快，而且在热闹的街道上，最繁荣的大商场里，电影院都是当今比较时尚的电影院。它有两个大的改变，一个就是它从建筑，到装修，到设备，包括空气、座椅方面的舒适度都有很大的提高。另外，就是从单厅到多厅的变化，可以让观众选择不同的电影院看。主持人：其实像我们这样同龄的，都会记得小时候看电影的场景，那时候只是一个单独的小院。但是现在的电影院一
5、般都出现在大型的购物中心，而且有非常好的效果。大家可以在我们的商业论坛频道里发表一些自己对电影院儿时的回忆。刚才杨总给我们介绍了电影院的发展概况。想问一下邢总，您来自中影影院投资公司，对影院投资很有发言权，首先想请您给我们介绍一下影院投资这个工作包含了哪些内容模块？电影院“家庭厨房”理论邢惠斌：刚才杨会长说得非常精确，现在的电影院跟过去完全不一样，过去是单厅的，过去就是大家熟悉的大礼堂。现在随着片源的增加，随着人们的生活水平提高，现在叫现代化的多厅电影院，主要和商业合作。过去我们的电影院都是独做的，单体的，现在这种电影院已经没有了。我经常跟他们说为什么电影不会消亡？曾经在80年代末期，大家说随
6、着网络的发展，将来电影会消亡。我说电影是不会消亡的，就像我们每家都有一个厨房，但是外面仍然有很多火爆的餐厅。大家去电影院看的是视听效果，同时是群体消费。我有时候问大家，为什么不去电影院看电影？他们说我可以看电视，看DVD。其实那不是电影。主持人：现在虽然有很多网络的视频出来，但是电影院的票房还是节节攀升的。影院投资三环节：选址、设计、运营邢惠斌：对，特别是今年上半年增长非常快，去年我们已经突破了1亿人次，达到了1亿4千万。电影院投资模块，我认为它分三个环节，第一，我们要选择一个很好的地址，用我们的行话来说就是“码头要好”。第二个板块，当我们选定了地址以后，我们要设计、装修或者建造这个电影院。第
7、三个板块就是运营。中国电影公司是国家的专业队伍，要做出五星级的电影院。特别是我们最近在天津开了一家电影院，我们是远远超过了国家颁布的五星级电影院的标准。这三个环节做好了我们电影院会做得越来越好。主持人：中影投资也是最近几年才开始成立的。邢惠斌：对，比如进口片仍然是我们的独家进口。我们还有优势的制片。这有多层次方面的原因。在影院建设方面，前两年我们的步伐稍微慢了一些，但是两年以前到现在我们的步伐加快了。近两年半的时间我现在已经做了20多家电影院，现在我们项目开业的有5家，将要开业的有8到10家。我翻了一下资料，我们中影集团的速度在同行业是第一位的，规模也是第一位的。将来我们也力争我们的效益是第一
8、位的。主持人：我们也听到邢总对中影投资目前所取得的成就做了一些介绍。问一下王总，因为新中关也有一家电影院，叫金逸影城，当初怎么想到要引进这一业态？王海：对，我们也有家影城。就像邢总说的，电影是一个非常好的事业，因为在家里厨房炒菜和你到餐馆的感受是不一样的。主持人：您觉得近几年随着电影产业的发展，它的规模有什么改变吗？王海：我觉得这几年电影产业确实发展比较快，而且跟商业地产在进一步结合。我们看到商业地产的空间很大，也看到很多影院进来投资。像邢总这样的企业也都有很大的热情，确实现在大家都想把影院做的大一点。主持人：因为今天主要谈电影，而电影在影院投资这可能跟地产商会有一定的关联。刚才王总也谈到了在
9、电影院我们都会选择购物中心的模式。我想请杨总从宏观角度谈一下全国各地的电影院有没有一个地域或者城市的侧重？杨步亭：今天这个会，让我们把电影和房地产结合到一块，我感到很高兴，其实过去电影名气没有这么大。今天我们组织这样一个活动很有意义，因为中国的电影从过去计划经济模式，从一开始以宣传经营为主转变为现在以经济效益为主，把电影作为一个产业来做，这也是中国文化改革的一个很重要的宗旨。房地产业本身就是商业，我们电影经营也带着商品的属性，而且我们要在你的经营场所里经营，这两种跨越很有意思。现在为什么有越来越多的房地产商进来做这个，因为它看到了整个电影院产业对商业的拉动。其实近几年出现了很多大的购物中心，最
10、先火起来的是电影，电影火起来了把餐饮也带上来了。我觉得这是房地产行业对文化产业的一个大的支持，应该说牺牲了他们的一部分利益，给电影行业带来了好的场所和效应。从这个角度来看，我们应该感谢房地产商这么重视文化场所的建设。邢惠斌：我觉得杨总说得非常好，我经常和地产商接触的时候，就像杨总刚才说的，如果你单纯地直接地算利润是不合算的。但为什么地产商要引进电影院？这个事情地产商要想清楚，想清楚咱们就好谈，想不清楚我宁可不做电影院。电影院对地产商来说其实是个配套的，就好象一个五星级酒店，五星级酒店你必须有西餐厅。但是单独的核算，西餐厅往往是不赚钱的，往往是赔钱的。第二，我们给地产商带来的实际上是间接的收益，
11、这里面涉及到两个方面：第一个方面，我们的人气，比如刚才主持人说东方广场这块的票房，我们说它的人次，它去年达到了60多万的人次，也就是说，一年之间有60多万人次要进入这家店。这60万人次依然会进入到这个MALL里来消费。第二，现在有一种叫“定单式”的，如果别的租户听说了这里面有一家电影院，特别是有一家中国电影集团的中影国际电影院这样的品牌进来，他们可能愿意付比原来心里承受力更高的租金，这样会给开发商带来效益。主持人：其实刚才两位电影界人士都给我们介绍了过去电影跟商业地产是互不搭边的。我们今天也来了地产商的代表，我想问一下王总，当初咱们建新中关购物中心的时候为什么想到招电影院？王海：我觉得地产和影
12、院是相辅相成的关系，影院可以带来一种持续的客流。超市也可以带来持续的客流，但两者不一样。超市往往是消费者买完东西就回去了。邢惠斌：所以有时候和开发商交流的时候，会问他们你希望你周边是什么业态，我们也考虑过餐饮、书吧、小吃。其实我们发现进了这个超市的人往往都是购物，购完物就走了，所以互动性稍微差一点。王海：对，因为看电影首先是来娱乐的，他既然是来娱乐的，他就处于一种相对放松的状态。家家都有厨房，既然到了电影院，他们可能要追求更高的东西。从我们新中关实际的经营来看，我们做购物中心就像做一盘沙拉一样，尽可能地把它配齐了。做电影院也是同样的道理。我们的电影院，周末的时候，我们商场十点开门，大家九点车就
13、满了。因为很多人来看电影，如果他九点去他肯定买不到票。确实是这样。主持人：看来邢总刚才说的厨房理论很深得人心。刚才两位都谈到了人气，可能影院对商业项目中的人气拉动会有很大的带动。很想问一下，因为电影院在购物中心所需要的面积是很大的，但是租金方面肯定是比其他业态要低，不知道开发商在引进电影院的时候，有一个心理底线吗？影院与地产商应寻求共赢的平衡点王海：不应该说是底线，说平衡点更好一些。我觉得应该是双方找一个支撑点和平衡点。最早03、04年我们开始筹建的时候，当时外资觉醒的意识更早，但是他们在执行力上往往不如我们。像华纳开始是非常积极的，他们最积极。但我们还是最终走到了最后。主持人：就是要达到一个
14、平衡点，获得一个双赢。邢惠斌：对。为什么现在不搞战争了？因为大家认为没有战争，最牛的战争是一家赢了，一家输了。为什么现在全球搞经济，因为经济是双赢的。所以我们和地产商最美好的结果就是大家是双赢的。刚才我说到，在谈判的时候，首先大家要有一个共同的理念、共同的认识。有很多开发商，我跟他谈的时候，如果我们没有共同的理想、共同的话题我们不可能合作。第二，如果解决了共同的理想和共同的话题，再就是租金的问题。作为地产商来说，租金越高越好，作为我来说租金越低越好。但这都不是合理的。我们中国电影集团公司做电影院，我们是一个战略性的发展；同时我们也有投资性。我们的资金有多种渠道，杨会长担任董事长的时候就筹集了一
15、笔企业债券。第二，我们上市之后要筹集资本，资本都是有成本的。比如卖企业债，我们是6%、7%，但这样的投资成本我们一定要把它赚回来。第三，中影集团不寻求暴利。坦率来说，我们最早做电影院有两年回本的，也有三年回本的。这是不符合市场发展规律的。现在我们跟开发商算帐的时候，只要保证我的资金成本可以覆盖掉，能保证我的工人吃喝问题，这个电影院我们就敢做。我们算了一下，6年能回本，开发商就做。这样的上座率，我们的票房水平是多少？如果能做5000万的票房，500万的租金不高。如果你只能做200万的票房，你白给我我都不会去。所以这个过程不需要很高的微积分数学，就是加减乘除。咱们摊开了算，最后大家寻求一个非常合理
16、的平衡点，这样让开发商觉得有利，同时又让我们影院有一个自我的回报率。这就可以了。主持人：这本帐很透明。邢惠斌：对。主持人：你们和开发商合作的最难沟通的是什么？邢惠斌：我觉得最难沟通的就是大家之间的信任。第一，中影集团有非常明确的发展终端市场。据统计，去年有过百万的人口，全国城市287座。我们将来要在287座超百万的城市里都要做一家电影院。同时，我们北京目前有一个亚洲第一的电影院。广州、深圳、上海我们都有非常明确的计划和项目都在启动。所以我们的速度非常快。再一个，我们正在打造一只强有力的队伍。我们既然投资做电影院，我们不但要管，而且要管到全球。可以说我们在中国是第一流的。主持人：可能大家都有着对过去的一种回忆，过去的时候可能大家更关注于影片的数量与质量，在影院这方面关注较
