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1、深圳“第二次房改”政策解读 2018年8月3日，深圳市人民政府正式发布关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（以下简称“意见”），这意味着时隔二十年，深圳正式启动了新一轮“房改”。1998年，深圳第一次房改住房商品化改革，确立住房就是资产，开启土地财政时代。自此，中国房地产行业快速发展，成为中国经济增长的一个重要引擎，但各种问题也随之而来。2018年，深圳第二次房改，重点解决四大住房核心问题，即1、高房价下，人才吸引力减弱，影响城市竞争力；2、供需不平衡；3、住房结构不合理；4保障不充分。此次房改决定了深圳未来三十年房地产市场的发展方向。一、重点内容
2、：（一）“八大”供给主体序号主要提供主体提供类型1房地产开发企业市场商品住房、安居型商品房2房租赁经营机构各类长租公寓3市、区政府（含新区管委会）人才住房、安居型商品房和公共租赁住房4人才住房专营机构建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房5社区股份合作公司和原村民通过“城中村”综合整治和改造，提供各类符合规定的租赁住房6企事业单位利用符合规定的自有用地或自有用房，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房7各类金融机构采取直接投资、融资等方式，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房8社会组织等各类主体建设筹集具有公益性质的各类住房笔者认为，本次房改创新提出“支持企事业单位各类社会
3、组织利用符合规定的自有用地或自有用房，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房”，这是一个机制创新，以后不是只有开发商才能建设住房。全国尚有许多工业用地及事业单位、政府机关用地存在着大量的低效和浪费情况，如果能够把这些土地部分利用变成住房用地，住房将比现在明显增加。（二）六类保障渠道序号渠道方式1增加建设用地实施以公共交通为导向的住房开发模式，突出产城融合、职住平衡，在宝安、龙岗、龙华、坪山、光明和深汕特别合作区等区域建设大型安居社区2盘活存量用地加大棚户区改造力度，推进已批未建用地、社会存量用地、征地返还用地等开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。3招拍挂商品住房用地、城市更新和
4、产业园区等配建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房4盘活各类存量用房推进社会存量住房租购5公告设施综合开发通过轨道交通车辆段和停车场、公交场站等城市基础设施和公共配套设施综合开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。6城际合作落实粤港澳大湾区战略，推动建立都市圈城际住房合作机制，结合轨道交通和产业布局，在临深片区开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。意见提出“开展城际合作，落实粤港澳大湾区战略，结合轨道交通和产业，在临深片区开发开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房”，这是符合以周边中小城镇的土地资源交换深圳的产业、人口、金融资源的都市圈发展逻辑，实现城市之间的资源共享、互惠
5、互利、合作共赢。深圳未来如能与东莞、惠州等周边城市达成共识，实现城际住房合作机制，深圳将成为真正实践都市圈战略的首个城市，深圳住房供求失衡的矛盾将得到缓解、房价上涨压力将有所释放，周边中小城镇的经济发展也能得到有效带动。（三）租购并举1、三类（四种）住房，实物供应住房类型供应比例供应形式供应对象面积标准价 格市场商品住房40%左右可租可售符合条件的各类居民中小户型为主继续实施宏观调控政策性支持住房人才住房20%左右可租可售符合条件的各类人才建筑面积小于90为主租售价格为市价60%左右安居型商品房20%左右可租可售以售为主符合收入财产限额标准等条件的户籍居民建筑面积小于70为主租售价格为市价50
6、%左右公共租赁住房20%左右只租不售符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体建筑面积30-60为主租金为市场租金30%左右；特困人员、低保及低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金10%备注：根据实际需要和市场变化情况，合理调控各类住房的供应节奏，并酌情对人才住房、安居型商品房，公共租赁住房等住房类型进行适当的转换。2、三类（货币）补贴补贴对象补贴方式符合条件的基本住房保障对象发放住房租赁补贴符合条件的人才发放人才安居补贴符合条件的人才发放购房贷款贴息探索采用住房租赁券的形式发放住房租赁补贴和人才安居补贴。要让买不起房的人群实现住有所居的梦想，住房租赁补
7、贴才是真正有效的市场模式，而非经济适用房、安居工程。经适房对困难群体来说也可能是不小的负担。采用住房租赁补贴模式可以显著降低租房人群的经济压力，同时当租户经济能力得到改善时，政府可以很容易地实现合理退出住房租赁补贴，而不至于将庞大的财政投入沉淀在政府建设、收购、管理的人才住房、安居住房、租赁住房上。二、目标和措施（一）2018年至2035年工作目标阶段时间各类住房总量政策性住房总量第一阶段（近期）2018-2020年42万套不少于25万套第二阶段（中期）2021-2025年45万套不少于25万套第三阶段（远期）2026-2035年83万套不少于50万套合计170万套不少于100万套（二）主要措
8、施类型措施用地方面提高居住用地比例和开发强度。适当提高居住用地在城市建设总量中的比例和开发强度，明确人才住房、安居性商品房和公告租赁住房的用地指标和空间布局，公共租赁住房用地应保尽保，优先安排人才住房、安居性商品房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地。不低于60%，“只租不售”从2018年起，在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。轨道范围内的居住用地用途控制实行轨道交通车辆段上盖及其站点一定范围内的居住用地用途控制，主要用于建设人才住房、安居性商品房和公共租赁住房。关于人才房、安
9、居房加大货币补贴力度鼓励支持人才通过市场方式解决居住问题。先租后购、以租抵购探索人才住房先租后购、以租抵购制度，在我市工作满一定年限、取得本市户籍且符合相关规定的人才，可申请购买人才住房。一定年限内实行封闭流转封闭流转期间，因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的，应当面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或年满60周岁且购房满10年，符合我市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的，其所购人才住房或安居型商品房经政府批准后可以进入市场流转，但应当向政府缴纳一定比例的增值收益。合理调控、适当转换根据实际需要和市场变化
10、情况，合理调控各类住房的供应节奏，并酌情对人才住房、安居型商品房、公共租赁住房等住房类型进行适当的转换加大财政投入按照不低于当年度土地出让净收益的10%安排资金，统筹用于安居工程建设。关于租房租赁统一平台建立全市统一的住房租赁交易服务监管平台。鼓励长租鼓励发展长期租赁，支持房地产开发企业、金融保险机构、房地产经纪机构、物业服务企业等拓展住房租赁业务，调动各主体建设筹集租赁住房的积极性，多渠道增加租赁住房。关于供应优化市场商品住房供应户型结构，加大中小户型普通商品住房供应。关于住房金融创新稳步推进房地产投资信托基金试点，支持金融机构创新住房金融产品和服务。三、总结意见作为“第二次房改”的纲领性文
11、件，不仅将对深圳产生重大影响，更是各地开展房地产改革的重要借鉴案例，可能成为全国房地产市场改革的里程碑。无论是开发商还是小业主、租户，都应当对意见进行认真研读。作为房地产专业律师，更应深刻把握政策走向以更好地服务客户。毋庸讳言，社会各界对于意见有着不尽相同的看法。早在6月份深圳市住房和建设局发出征求意见稿时，就有一些市场人士提出各种疑虑。笔者认为，房地产改革已进入“深水区”，从这个意义上来说，不破不立，晚改不如早改。深圳历来是改革的先行先试者。意见出台前已经过充分的讨论和酝酿，虽未在土地供应制度及土地交易方式等方面有所突破，但着重针对深圳目前面临的四大住房核心问题，有创新、有亮点。当然，意见要真正落地需要一定的时间，也需要一系列配套举措和具体实施办法。
