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1、,住宅小高层和高层 研发与创新汇报 北区设计部 2016年12月21日,一、提出问题 1：去化速度偏慢 2：和周边竞品没有提高溢价空间的优势 3：建造成本偏高，楼盘的品质不高 二、分析问题 1：产品的丰富性，创新度不够，亮点不多 2：产品溢价空间低，与周边楼盘的产品竞争中没有优势 3：建造和设计标准偏高，可以适当降低成本，在设计中体现并保证楼盘的品质 三、解决问题 1：和周边楼盘竞品对比，进行客户细分，以创新户型丰富产品线，拓展客户群体，设计创新户型 2：提高产品溢价空间,问题分析,一、住宅高层、小高层产品解析 二、住宅小高层产品创新研究 三、住宅高层产品创新研究,目录,一、住宅高层、小高层产
2、品解析 二、住宅小高层产品创新研究 三、住宅高层产品创新研究,目录,户型产品赠送方式解析,阳台、露台、入户花园、内庭院,凸窗、设备平台、花池,夹层、复式结构,根据调查统计， 对于创新类户型产品，客户关注的主要因素为户型面积弹性、实用性及产品舒适度。其中面积弹性是目前购买客户关注户型的核心因素，故在此对面积弹性（高赠送、高溢价）进行深入研究。,首层、顶层赠送,方式：赠送一半面积,凸窗、设备平台、花池,夹层、复式结构,阳 台,阳台、露台、入户花园、内庭院,阳台结合客厅或主卧布置，增加宽敞感，赠送一半面积。 对小户型而言，赠送面积较少，逐渐被露台取代。,首层、顶层赠送,奇偶层送露台，赠送全部面积,赠
3、送全部面积,露 台,夹层、复式结构,方式：赠送全部面积,阳台、露台、入户花园、内庭院,凸窗、设备平台、花池,首层、顶层赠送,入户花园,夹层、复式结构,方式：赠送一半面积,阳台、露台、入户花园、内庭院,凸窗、设备平台、花池,首层、顶层赠送,入户花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品舒适度。,内庭院,夹层、复式结构,阳台、露台、入户花园、内庭院,方式：赠送一半面积,内庭院将室外景观引入室内，创造更私密的半室外空间，也可灵活用于扩大室内空间。赠送面积效率非最高，但实用性较强。,凸窗、设备平台、花池,首层、顶层赠送,凸 窗,阳台、露台、入户花园、内庭院,夹层、复式结构,方式：赠送全部面积,凸
4、窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面积较小。,凸窗、设备平台、花池,首层、顶层赠送,设备平台,阳台、露台、入户花园、内庭院,夹层、复式结构,方式：赠送全部面积,设备平台增加了室内可使用空间和视野开阔感，赠送面积较大。,凸窗、设备平台、花池,首层、顶层赠送,花池,阳台、露台、入户花园、内庭院,夹层、复式结构,方式：赠送全部面积,花池可改造成客厅的阳台可使用空间和视野开阔感，赠送面积较大。,凸窗、设备平台、花池,首层、顶层赠送,层高小于2.20米的夹层不计建筑面积,夹 层,阳台、露台、入户花园、内庭院,夹层、复式结构,方式：赠送全部面积,在层高允许的情况下，夹层产品具有较强的灵活性，赠送的
5、面积较多，但空间舒适度一般，市场接受度不高。,凸窗、设备平台、花池,首层、顶层赠送,复 式,复式产品分区明确，通高空间有较高舒适及尊贵感，以自然层计算建筑面积，面积有较大弹性。,夹层、复式结构,凸窗、设备平台、花池,阳台、露台、入户花园、内庭院,方式：以自然层计算建筑面积,首层、顶层赠送,首层,夹层、复式结构,凸窗、设备平台、花池,阳台、露台、入户花园、内庭院,方式：赠送全部面积,首层、顶层赠送,优化思路 塔楼下地下室提高附加值，关键是功能转化和用足层高一：结合首层做赠送，赠送半地下室空间，同时赠送入户花园,半地下室户型,改造前,改造后,首层,夹层、复式结构,凸窗、设备平台、花池,阳台、露台、
6、入户花园、内庭院,方式：赠送全部面积,首层、顶层赠送,优化思路 塔楼下地下室提高附加值，关键是功能转化和用足层高 二：直接转换为两层储藏间赠送或出售。,（1）,（2）,首层,夹层、复式结构,凸窗、设备平台、花池,阳台、露台、入户花园、内庭院,方式：赠送全部面积,首层、顶层赠送,改造前地下室为一层，层高5.9米，功能为储藏间,改造后为两层，上部2.9米层高为首层下跃层，下部3.0米为储藏间,优点：不占用地下停车位指标 缺点：有顶盖采光井计算1/2面积，增加地下室面积， 采光通风不足。,改造前,改造后,首层,夹层、复式结构,凸窗、设备平台、花池,阳台、露台、入户花园、内庭院,方式：赠送全部面积,首
7、层、顶层赠送,优点：采光通风充足，不占用地下面积指标 缺点：建筑首层增高1.5米左右，建设成本增加，若有限高、半地下室计容等因素则不能采用,改造后为两层，上部3.1米层高为首层下跃层，下部4.1米为储藏间,改造前地下室为一层，层高7.2米，功能为储藏间,改造前,改造后,顶 层,夹层、复式结构,凸窗、设备平台、花池,阳台、露台、入户花园、内庭院,方式：赠送全部面积,首层、顶层赠送,优化思路 顶层户型提高附加值，关键是赠送：一是赠送挑空，二是赠送层高， 三是赠送露台。结合赠送做出丰富产品类型，主要解决的是改造后上 层、下层功能配置、楼梯位置、上层采光通风、上层设备预留问题。 （1）2F结构（2F=
8、5.8米）赠送局部挑空，后改造为2.9+2.9两层 （2）1.5F结构（1.5F=4.8米）赠送2米左右层高，后改造为2.5+2.3两层 （3）局部跃层结构（结合立面设计局部挑空4.85.8）,（1）,（2）,（3）案例,顶 层,夹层、复式结构,凸窗、设备平台、花池,阳台、露台、入户花园、内庭院,方式：赠送全部面积,首层、顶层赠送,优化方案-局部跃层结构（1.5F）层高4.8米赠送露台,一、住宅高层、小高层产品解析 二、住宅小高层产品创新研究 三、住宅高层产品创新研究,目录,小高层产品别墅化,小高层洋房产品：容积率1.2-1.3 产品设计原则： 一、电梯洋房设置，电梯厅等细节处理完善，提升产品
9、质感和附加值。 二、整盘洋房实现7层至9层的不同类型演变，调节现金流和利润值 三、单户面积控制， 户型小型化，面对中等改善类客户 四、首层及顶层做出附加值，提升局部产品单价。,结论： 一二层送独立院落和地下室，增加卖点和房型的多样性。,营销不同层售价的分析： 1：1层、2层易潮湿，且在居住方面可能会很不安静，售价最低； 3：对于高层住宅楼来说，7层、8层是黄金楼层段。这个楼层安静，不受噪音、灰尘污染等影响，并且也不至于让人达到恐高的程度。 4：12层到15层是最明亮的楼层，相比低楼层而言，光线不易被遮挡，视野最佳。但相对于20多层的高层而言，往往只能看到对面的楼房，景观自然就会稍逊一筹。价格自
10、然也是相应的更高。,七层电梯洋房，1梯2户，2-3单元连接 首层零跃一，赠送半地下室，赠送南向庭院 二层通过外挂楼梯入户，赠送北向庭院、半地下室 顶层附送阁楼；标准层功能空间全明，户型南北通透,单体示意,7F,5F,4F,3F,2F,1F,地面,阁楼,6F,外挂楼梯,方案：电梯洋房+双首层设计+顶层阁楼赠送，实现洋房二层通过外挂楼梯入户，并分割庭院，最大程度的提升了溢价产品比例。,洋房设计方案,地下一层平面图,特点： 一二层送独立院落和地下室，增加卖点和房型的多样性。,优化思路： 底层，顶层复式 首层（二层）赠送地下室 首层（二层）赠送花园 层层赠送露台 二层送地下室，送花园，提高二层的溢价空
11、间，给二层之前不那么好销售提供了高性价比。,二层送地下室,一层送地下室,优化思路： 底层，顶层复式 首层（二层）赠送地下室 首层（二层）赠送花园 层层赠送露台 二层送地下室，送花园，提高二层的溢价空间，给二层之前不那么好销售提供了高性价比。,二层送花园,一层送花园,一层平面图,特点： 一二层送独立院落和地下室，增加卖点和房型的多样性。,优化思路： 底层，顶层复式 首层（二层）赠送地下室 首层（二层）赠送花园 层层赠送露台 二层送地下室，送花园，提高二层的溢价空间，给二层之前不那么好销售提供了高性价比。,二层通过加楼梯，可以送花园和地下室,二层送露台,特点： 一二层送独立院落和地下室，增加卖点和
12、房型的多样性。,二层平面图,三层平面图,大面积的露台改造成室内使用空间,四、五层平面图,大面积的露台改造成室内使用空间,六层平面图,大面积的露台改造成室内使用空间,特点： 赠送超大露台，挑空改造后成为书房和主卧。,标准层平面图,屋顶层平面图,改造后成主卧，增加附加值,改造后成书房，增加实用面积,大面积的露台，增加附加值,在小高层户型设计中，需考虑全生命周期户型，满足不同阶段的户型面积段需求户型的设计，在这些户型中，应该着重去关注下面几点： 1：易于改造 2：一个空间里赋予多秋效用，打造紧凑的多功能的之家 3：全客户群户型，满足不同阶段的户型面积段需求 全生命周期户型的几种状态： 状态A：一对夫
13、妇或单身 状态B：一对夫妇+一个孩子 状态C： 1对夫妇+ 1个孩子+老人（或客人） 全生命周期户型的几种面积段： 85 100 120 135,一、住宅高层、小高层产品解析 二、住宅小高层产品创新研究 三、住宅高层产品创新研究,目录,高层产品洋房化,高层产品：容积率3左右 产品设计原则： 一、首层及顶层产品设计附加值，做到洋房化产品。 二、户型精细化设计，紧凑化功能格局。 三、精装大堂处理，提升业主尊贵感。 四、五星地库配置，打造舒适的现代化生活配置。,结论： 1-6层层退台处理，露台和阳台赠送最大化，设计成类洋房化的户型品质，提高1-6层的溢价空间。,营销不同层售价的分析： 1：1层、2层
14、易潮湿，且在居住方面可能会很不安静。所以首层和二层的售价相对于其他首层是最低的，但是由于首层可以送地下室和前后花园，所以售价相对于二层又会有一个很高的溢价空间。 2：30层的楼房6-8层、15-24层更好。 3：2-6层对于高层户型来说售价试试最低的，所以我们需要通过创新的手段提高1-6的溢价空间，使1-6层的单价相对应的提高。,中高层类洋房化创新产立面效果（一）,中高层类洋房化创新产立面效果（二）,高层类洋房化创新产品 鸟瞰分析图,利用架空部分改造成阳台，增加实用面积,户型 140+140 户型一层示意图,利用退台，使用户获得赠送的露台，增加实用面积,拉大局部进深，营造建筑前后进退关系,户型
15、 140+140 户型二层示意图,户型 140+140 户型四层示意图,户型 140+140 户型四层示意图,户型 140+140 户型一层平面图,优化思路： 1-6层洋房处理（层层退台） 首层赠送地下室 首层赠送花园 阳台赠送最大化 2-6层在销售的时候会面临单价低，赠送与标准层一样，导致卖点不够，所以提出个概念就是中高层户型类洋房化 。,特点： 1-6层层层退台处理，露台和阳台赠送最大化,户型二层平面图,户型三层平面图,户型四层平面图,户型五层平面图,户型六层平面图,户型标准层平面图,在高层户型设计中，需考虑全生命周期户型，满足不同阶段的户型面积段需求户型的设计，在这些户型中，应该着重去关注下面几点： 1：易于改造 2：一个空间里赋予多秋效用，打造紧凑的多功能的之家 3：全客户群户型，满足不同阶段的户型面积段需求 全生命周期户型的几种状态： 状态A：一对夫妇或单身 状态B：一对夫妇+一个孩子 状态C： 1对夫妇+ 1个孩子+老人（或客人） 全生命周期户型的几种面积段： 85 100 120 135,85-90户型原始形态,状态A：一对夫妇或单身,85平全客户群户型,状态B：一对夫妇+一个孩子,状态C： 1对夫妇+ 1个孩子+老人（或客人）,85平全客户群户型,100平全客户群户型,原始状态：1.5卫全生命周期户型，它有2+1个房间，2个南向的卧室，3.5米面宽
